Casa Dolce | Недвижимость в Италии Telegram Gönderileri

ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ в Италии. ⤵️Как мы помогли в сложной ситуации с покупкой недвижимости в новостройке

Однажды в нашу юридическую практику обратился соотечественник, столкнувшийся с серьёзной проблемой. Он заключил сделку на покупку квартиры в новостройке, стоимость которой составила 300 000 евро. Однако долгожданная квартира так и не была оформлена в его собственность.
👉
Мы провели тщательную проверку застройщика, чтобы разобраться в ситуации. 🔺Оказалось, что застройщик имел сомнительную репутацию, и к моменту обращения нашего клиента находился в состоянии банкротства. При этом на момент заключения сделки у компании-застройщика действительно имелся страховой полис, но с ограниченными страховыми рисками, что сделало ситуацию ещё более сложной.

Интересный факт: сделка обсуждалась в офисе, расположенном в центре Москвы, что создавало иллюзию надёжности 👀и уверенности у покупателя. Однако это не спасло от последующих проблем.

Мы оперативно приняли необходимые меры для защиты интересов нашего клиента. ⏺Были изучены все юридические аспекты, поданы соответствующие заявления, проведены переговоры с заинтересованными сторонами и организованы действия по возврату средств.
Выводы и рекомендации

Этот случай служит напоминанием о необходимости предельной внимательности при заключении сделок с недвижимостью. Вот несколько ключевых рекомендаций:

1. Проверяйте репутацию застройщика. Изучите историю компании, проверьте отзывы и убедитесь, что застройщик не имеет задолженностей или признаков финансовых трудностей.

2. Ознакомьтесь со страховым полисом. Убедитесь, что страховка покрывает все возможные риски, связанные с покупкой недвижимости.

3. Не доверяйте внешним признакам надёжности. Расположение офиса или солидный внешний вид компании не всегда гарантируют безопасность сделки.

4. Обратитесь за юридической поддержкой. Консультация с профессионалом перед заключением сделки поможет избежать многих проблем.

МОЖНО ЛИ ОФОРМЛЯТЬ предварительный договор о покупке жилья
БЕЗ участия НОТАРИУСА?
Да,
👉 Contratto Preliminare di Vendita Immobiliare (предварительный договор купли-продажи недвижимости) в Италии может быть оформлен без участия нотариуса.
Это частный документ (scrittura privata), который подписывается между сторонами — продавцом и покупателем — для фиксации их намерений заключить основной договор купли-продажи (Rogito).

Однако есть несколько нюансов, которые важно учитывать:

1. Роль нотариуса необязательна, но желательна: Хотя участие нотариуса не требуется на стадии предварительного договора, его проверка может гарантировать юридическую чистоту сделки и соблюдение всех формальностей, например, подтверждение полномочий сторон и отсутствие ограничений на недвижимость.

2. Регистрация договора: Если стороны вносят залог (caparra) или часть оплаты, контракт подлежит регистрации в налоговой службе (Agenzia delle Entrate).
✅Это защищает покупателя от возможного двойного обязательства продавца перед третьими лицами. За регистрацию взимается пошлина, зависящая от суммы сделки.

3. Гарантии покупателя: В случае оформления предварительного договора без нотариуса 💡покупатель рискует больше, особенно если недвижимость имеет обременения, долги или проблемы с документами.

Поэтому перед подписанием договора рекомендуется провести due diligence, например, запросить выписку из реестра недвижимости (Visura catastale и Visura ipotecaria).

4. Нотариально заверенный договор (trascrizione): Если предварительный договор заверен нотариусом и внесён в реестр недвижимости (trascritto presso la Conservatoria), он обеспечивает покупателю дополнительные гарантии, поскольку блокирует возможность продажи недвижимости третьим лицам до заключения основного договора.
➡️
Таким образом, хотя оформление Contratto Preliminare без нотариуса возможно, лучше проконсультироваться с юристом или нотариусом для минимизации рисков, особенно если речь идёт о крупной сумме или сложной сделке.

💥ВНИМАТЕЛЬНОСТЬ при покупке жилья в Италии.
КАК КУПИТЬ ЛИКВИДНОЕ ЖИЛЬЕ.
При покупке жилья важно помнить о подводных камнях. Иногда привлекательная цена скрывает существенные недостатки, которые повлияют на ликвидность жилья и комфорт проживания. Вот несколько факторов, на которые стоит обратить внимание:

1️⃣ Транспортная инфраструктура
Вблизи дома может проходить железная дорога или оживленная трасса. На первый взгляд, это удобно, но постоянный шум и вибрация могут значительно снизить комфорт проживания.

2️⃣ Риск затоплений
Некоторые регионы Италии подвержены сезонным наводнениям, которые незаметны в теплое время года. Обязательно уточняйте у продавца или в агентстве, есть ли в районе такая проблема, и проверяйте информацию в официальных документах.

3️⃣ Качество строительства
Недостатки здания могут быть неочевидны при первом осмотре. Например, старые постройки могут иметь проблемы с гидроизоляцией, а новостройки — сэкономленные материалы.

4️⃣ Перспективы района
Жилье в отдаленной местности с плохой инфраструктурой или в районе с низким спросом может быть сложно продать или сдавать в будущем.

🛠 Как защитить себя?
⏺ Всегда проводите осмотр недвижимости лично.
🔸 Изучайте местность: проверьте наличие шумных объектов, а также запросите данные о климатических рисках.
🔸 Обращайтесь к порядочным профессионалам: юристы, агенты по недвижимости и инженеры помогут выявить скрытые недостатки.

Не забывайте: ваша главная цель — купить дом мечты, который будет радовать, а не приносить проблемы! 👍💡

Хотели бы узнать больше о нюансах покупки недвижимости в Италии? Пишите в комментариях или задавайте вопросы в личных сообщениях! 🏡

⚠️Когда дешёвая квартира может стать дорогой
➡️
Иногда низкая стоимость квартиры может показаться отличной находкой, но стоит быть особенно внимательными к внешнему состоянию здания. 🫶В Италии владельцы квартир несут солидарную ответственность за содержание и ремонт общих частей многоквартирного дома: фасада, крыши, лифтов, подъезда и т.д.
👆
Часто покупатели, увлечённые низкой ценой, не замечают трещин на фасаде или облупившейся штукатурки. В итоге через несколько месяцев после покупки может прийти "сюрприз" — счет от кондоминиума на крупную сумму, например, 7–10 тысяч евро, с требованием срочной оплаты. 😮Такие счета обычно связаны с запланированными капитальными ремонтами, которые уже были обсуждены жильцами дома, но о которых вы, как новый владелец, могли не знать.

👉 Как избежать такой ситуации?
1. Запросите информацию о собрании жильцов: Уточните у продавца или агента, обсуждались ли недавно крупные ремонты.
2. Проверьте протоколы собраний кондоминиума: Это документы, где фиксируются все решения по управлению домом.
3. Оцените состояние здания визуально: Если видны очевидные проблемы с фасадом или крышей, велика вероятность предстоящего ремонта.
4. Обратитесь к профессионалу: Нанять технического эксперта для осмотра здания — это разумное вложение, которое убережёт от неожиданностей.
⤵️⤵️⤵️⤵️⤵️⤵️⤵️⤵️⤵️⤵️
Мелочей в покупке жилья не бывает. Проверяйте всё тщательно, чтобы потом не платить за чужие ошибки!

✍️ Новые обязанности для собственников квартир в России:
взгляд на опыт Италии

✔Теперь собственники должны участвовать в реконструкции зданий, включая ремонт фасадов и другие работы по внешней отделке.

✔Это значительный шаг к тому, чтобы улучшить состояние жилых домов и их внешний облик, но он также вызывает вопросы о дополнительной финансовой нагрузке на жильцов.

🇮🇹 В Италии такие обязанности для собственников — давно норма. 🇨🇦

Владельцы квартир не только несут ответственность за содержание своих жилищ, но и обязаны участвовать в уходе за общей территорией.

Регулярные взносы на содержание зданий и общих зон, таких как лестничные клетки, крыши и фасады, здесь — обычная практика.
👉
Управление домами часто осуществляется через кондоминиумы (condominio),

где все расходы распределяются между жильцами пропорционально площади их квартир.

Реформа в России — это шаг в сторону европейских стандартов содержания жилья.

Однако важно помнить, что в Италии система работает благодаря строгой регуляции, прозрачности расходов и контролю за выполнением работ.

Что вы думаете о новых обязанностях для собственников?

Поделитесь своим мнением в комментариях! 👇

ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ жилья в Италии: важное о налогах 🏡💶

👉Если вы решили продать недвижимость в Италии, важно знать, как долго вы ей владеете, ведь это влияет на налоги. Рассмотрим два варианта:

👉 Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет
Если вы продаете жилье, которым владели меньше 5 лет, то в некоторых случаях придется заплатить налог на прирост капитала (imposta sulla plusvalenza). Этот налог составляет до 26% от разницы между ценой покупки и продажи.

👆Но есть исключения:
✔ Если это ваше основное место жительства (prima casa) на протяжении большей части времени, налог не платится.
✔ Если недвижимость досталась вам в наследство, налог также не применяется.

👉 Вы владеете недвижимостью более 5 лет
Если вы владеете жильем более 5 лет, налог на прирост капитала не взимается. Это общее правило, которое делает продажи более выгодными для долгосрочных владельцев.

💡 Простой вывод:
✅ Менее 5 лет? Возможны налоги, но есть исключения.
✅ Более 5 лет? Продажа налогами на прирост капитала не облагается.

Планируете продавать недвижимость в Италии? Учитывайте эти нюансы и заранее проконсультируйтесь с юристом, чтобы избежать неожиданностей!

#НедвижимостьВИталии #Налоги #ПолезныеСоветы

С Наступившим Новым годом, друзья!

Пусть 2025 год станет временем вдохновения и возможностей!
Здоровья и успехов в каждый дом!
🤲
"CASA DOLCE"
Недвижимость в Италии

⚠️ПРО ЗАКОНЫ. ЗАЛОГ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ. Что происходит, если сделка купли-продажи недвижимости не состоялась?
(По мотивам текущей практики...)
При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в Италии часто выплачивается залог (caparra confirmatoria), регулируемый статьёй 1385 Гражданского кодекса Италии. Рассмотрим последствия отказа от сделки для обеих сторон:

🔹 Отказ от сделки продавцом:
Если продавец отказывается от заключения сделки, он обязан вернуть покупателю залог в двойном размере.

🔹 Отказ от сделки покупателем:
Если покупатель отказывается от сделки без законных оснований, он теряет право на возврат залога, который остаётся у продавца в качестве компенсации.

⚖️ Судебная защита:
Сторона, понёсшая убытки, вправе обратиться в суд, чтобы:
🔺 Взыскать убытки, превышающие сумму залога.
🔺 Заставить другую сторону исполнить обязательства по договору (ст. 2932 ГК Италии).

💡 Совет: Чтобы избежать споров, важно правильно составить предварительный договор, уточнив все существенные условия сделки.

Если у вас остались вопросы о процессе купли-продажи недвижимости в Италии, пишите в комментариях или в личные сообщения!

🇮🇹 ОСТОРОЖНОСТЬ ИТАЛЬЯНЦЕВ при сделках с иностранцами: почему это важно учитывать❓

Почему не все итальянские владельцы готовы сотрудничать с иностранцами. Вот основные причины:

⚠️Неуверенность в получении оплаты.
Для итальянцев финансовая надежность покупателя играет ключевую роль. Если у продавца возникают сомнения в возможности или своевременности оплаты, это может стать препятствием для сделки.

🔸 Разница в менталитете.
Итальянцы ценят доверие и личное общение. Иногда культурные различия могут вызывать недопонимание, что снижает готовность к сотрудничеству.

🔸 Незнание закона.
Многие собственники просто не знают, как оформить сделку с иностранцем, боятся юридических сложностей и бюрократических нюансов.

💡 Что с этим делать?
1️⃣ Будьте открыты и предоставьте всю необходимую информацию о себе, включая финансовые гарантии.
2️⃣ Работайте с профессиональными агентами, которые помогут сгладить разницу в ожиданиях и организовать процесс.
3️⃣ Обратитесь за помощью к юристу, специализирующемуся на сделках с иностранцами, чтобы упростить юридические вопросы.

Италия – гостеприимная страна, и при правильном подходе вы найдете свой дом мечты! 🏡✨

Град и двойная радуга 🌈 ❤️😜