Бали Эксперт

Как агенты стали нашим вторым отделом продаж

На Бали не представлен ни один крупный игрок на рынке риелторских услуг. JLL, Knight Frank, Colliers и другие международные риелторские компании работают в Джакарте и занимаются преимущественно коммерческой недвижимостью.

Здесь же работают небольшие риелторские компании и частные агенты. Наладить с ними сотрудничество у нас раньше не получалось, поэтому до прошлого года мы в Lyvin занимались исключительно прямыми продажами.

Год назад я познакомился с управляющим партнером компании «Интермарк» Ириной Мошевой и смог по-другому взглянуть на работу риелторов, после чего «Интермарк» стала нашим первым официальным партнером.

Риелторская работа основана на доверии, умении понимать запросы клиента и выстраивать долгосрочные отношения. Даже если на это уходят годы. И это крайне ценно.

Сейчас у Lyvin уже довольно большая база агентов, которая, по сути, стала нашим вторым отделом продаж. Более того, самые крупные сделки, за редким исключением, заключают именно частные риелторы.

Это сотрудничество показало, что на Бали есть профессионалы с глубоким пониманием рынка, которые работают на стороне клиента, учитывают его запросы и предлагают лучшие варианты.

Такие риелторы дорожат своей репутацией, поэтому они отлично понимают рынок, умеют оценивать и минимизировать риски для клиента, а также проводят доскональную проверку каждого проекта. С такими агентами мы всегда готовы работать.

Про недвижимость, доходность в рублях и перспективы инвестиций

Когда я еще проводил консультации по инвестированию в Индонезии, мне часто задавали вопрос: «Что выгоднее: купить квартиру в Москве или на Бали?»

Инвесторы в недвижимость довольно консервативны и ценят стабильность. Поэтому поиск юрисдикций с минимальными валютными, политическими, экономическими и другими рисками вполне оправдан.

Далее встает вопрос инвестиционной привлекательности. По данным аналитического сайта irn.ru, стоимость квартиры, купленной в Москве в 2014 году, за 10 лет выросла в рублях на 46%. Однако в долларовом эквиваленте она потеряла почти половину своей цены.

Для сравнения: только редкие районы на Бали показали рост стоимости недвижимости менее чем на 100% за это время. А в отдельных районах стоимость жилья увеличилась в 5 раз и даже больше.

Помимо стремительного развития самого острова, в пользу этого направления говорят активный экономический рост Индонезии, здоровая политическая система, благоприятный климат для иностранных инвестиций. И, немаловажно, отсутствие военных конфликтов.

Основные новости Бали и Индонезии за прошлую неделю в нашем еженедельном дайджесте.

Финансирование нового аэропорта утверждено, но вопрос с дорогой остаётся открытым

Китайская строительная компания ChangYe Construction Group выступит в качестве генподрядчика и основного инвестора проекта аэропорта на севере Бали. Проект оценили в $3 млрд.

Компания PT BIBU Panji Sakti, ответственная за реализацию проекта аэропорта, подписала соглашение о сотрудничестве с китайскими партнёрами на этой неделе в посольстве Индонезии в Пекине.

Кроме того, глава PT BIBU Panji Sakti Эрванто Харивибово сообщил, что, по информации министерства инфраструктуры, власти планируют построить трассу на север острова протяжённостью 60 км.

Таким образом планируется связать аэропорт с новой трассой Гилиманук-Менгви, которая также находится в разработке, а именно на стадии поиска финансирования.

И пока проект с дорогой находится на этой стадии, говорить о строительстве ещё одной трассы на север острова, на мой взгляд, преждевременно.

115 рейсов отменено из-за извержения вулкана

В Индонезии извергается вулкан Левотоби, находящийся в 600 км к востоку от Бали на острове Нуса-Тенгара. Выброс пепла достигает высоты 9 км, что, вместе с восточным ветром, внесло коррективы в работу международного аэропорта Бали.

За последние два дня на Бали отменено уже 115 рейсов. В первую очередь это касается рейсов в Австралию, но также были затронуты рейсы в Сингапур, Куала-Лумпур, Сеул, Гонконг и Доху.

По последней информации от администрации аэропорта, сейчас ситуация нормализуется: вулканического пепла в окрестностях Бали нет.

Согласно данным службы Flightradar24, большая часть международных рейсов на сегодня возобновляется, включая рейсы в Сидней, Мельбурн и другие города Австралии.

⚡️Моратория на строительство не будет, но за незаконное строительство возьмутся плотнее

Новые центральные власти Индонезии в лице Министерства по экономическим вопросам изучили проблему незаконного перевода сельхозземель на Бали под туристические нужды и постановили, что не видят необходимости во введении моратория на строительство.

Однако в рекомендательном письме они предложили усилить контроль за существующими проектами на стадии разработки и за уже построенными объектами.

Так, по данным из письма, существует список из как минимум 200 объектов, к которым у властей есть вопросы и которые подозреваются в нарушении местного законодательства.

От слов к делу власти перешли достаточно оперативно. Сегодня СМИ сообщают, что полиция остановила деятельность одного крупного проекта в Убуде, поскольку помимо прочего он был построен в природоохранной зоне.

В ближайшее время, скорее всего, мы услышим больше новостей на эту тему. А пока самое время вспомнить, где и как по закону можно строиться, и как проверить документы на объект капитального строительства на Бали.

Про сервис и гостеприимство: в чем разница

Ресторатор Борис Зарьков в последнем интервью говорит, что сервис – это когда платят за то, что ожидают. Гостеприимство же начинается, когда платят за то, что не ожидают получить. И за второе готовы платить значительно больше.

Это правда на 100% и в гостиничном деле. Современный потребитель туристической недвижимости вполне себе представляет, что можно ожидать как от классических отелей, так и от частных объектов на Airbnb.

Магия же гостеприимства начинается тогда, когда клиенты начинают получать то, что не предусмотрено в их модели потребления. Надо просто давать больше.

И это касается всего: больше камерности, архитектуры, дизайна, зелени, сервиса, удобств и заботы. Это 2024 год, гостей надо удивлять. Этим мы и занимаемся в Lyvin.

Например, гости заезжают просто на красивые виллы, которые они нашли на одном из агрегаторов, а вы им – оп! — гостиничное обслуживание с батлером и водителями на багги, чтобы можно было кататься по всему району.

Этого не ожидают. Поэтому это создает позитивную цепную реакцию – у вас растут рейтинги, вас рекомендуют и к вам возвращаются. Платить вам начинают тоже больше, так как при росте спроса количество предложения остается ограниченным.

Давать больше в сочетании с гостеприимством – это исключительный рейтинг на уровне 4.95 при 183 отзывах. Это же даёт квартальный доход в $24 тыс. для инвесторов по виллам и рост цен с котлована выше 70%.

«Яндекс» собирается инвестировать в Индонезию

Крупнейшая IT компания России собирается расширить свою поисковую платформу на Индонезию и инвестировать в создание цифровой экосистемы с ИИ.

Министр связи Меутья Хафид поддержала планы компании на встрече с генеральным директором Яндекса Александром Поповским в Джакарте.

Примечательно, что сразу после этого министр также провела переговоры с представителем Microsoft. Технологическая корпорация также строит цифровую инфраструктуру вокруг своих продуктов в Индонезии.

Министр подчеркнула, что Индонезия выступает за здоровую конкуренцию в сфере цифровой индустрии страны.

Обстоятельно поговорили с Ольгой Благовещенской об экономике и юридических аспектах Индонезии, жизни и бизнесе на Бали, а также подробно разобрали местный рынок недвижимости.

https://youtu.be/IPSKBRNUHjE?si=hSjt4UhVcFgT0OrY

Как победа ​​Трампа может повлиять на Индонезию

Разбираемся, какие последствия для Индонезии будет иметь победа Трампа на выборах президента в США.

1 — Введение тарифов

Обещание Трампа ввести тарифы на импорт должно иметь минимальный эффект для Индонезии, так как большая часть ВВП Индонезии приходится на внутреннее потребление.

Это отличает Индонезию от других стран Юго-Восточной Азии, которые значительно сильнее зависят от экспорта. В первую очередь, это Сингапур, Таиланд и Малайзия.


2 — Торговая война с Китаем

Индонезия потенциально может выиграть от планов по введению тарифов на товары из Китая. Это может послужить драйвером для передислокации производств в менее рискованные юрисдикции.

Таким образом, Индонезия, со своим стратегическим положением, объемом населения и наличием всех полезных ископаемых, может превратиться в альтернативный производственный хаб.

3 — Укрепление доллара

Сразу после оглашения результатов выборов доллар показал рост в среднем на 1.7% по отношению к другим валютам.

Участники рынка ожидают, что при новом президенте США не будет быстрого снижения процентных ставок, что должно давать доллару дополнительную поддержку.

Индонезийская рупия довольно спокойно отреагировала на результаты выборов и даже немного укрепилась по отношению к доллару. Для сравнения, тайский бат и малайский ринггит упали почти на 4%.

4 — Внешняя политика

Новый президент Прабово Субианто начинает сегодня свой двухнедельный тур со встречи c главой Китая Си Цзиньпином. После этого он планирует отправиться в США для встречи с Джо Байденом и потенциально, с Трампом.

Так власти Индонезии на деле показывают, что, в их понимании, является основной стратегией во внешней политике — “friends with all”.

Опыт Монако: успешная модель спроса и предложения

У Тамары Эйдельман на канале вышло видео об истории Монако. Страна площадью 202 гектара, большую часть своей истории никому не нужная, начала экспериментировать с туризмом через легализацию азартных игр – и процесс пошел.

Пример Монако мне интересен с точки зрения модели спроса и предложения, о которой я недавно писал в контексте туризма.

В разные времена Монако пробовало работать как с массовым туризмом и пакетными турами, которыми руководил тогдашний князь Ренье, так и с элитным туризмом с акцентом на верхние слои общества при Онассисе. Сейчас, вероятно, модель ближе ко второму варианту.

Неизменным оставалось одно – ограниченное предложение земли. Поэтому невозможно было раздуть рынок. Как результат, Монако сейчас занимает первое место в мире по стоимости недвижимости за м².

Гонконг, Нью-Йорк и Сингапур следуют за ним по той же причине: устоявшийся рынок со стабильным спросом и ограниченным предложением.

С другой стороны, есть Дубай, который, несмотря на миллиарды, вложенные в маркетинг, находится в конце этого списка. Тут, на мой взгляд, проблема безграничного предложения. Потому что его можно раздувать до бесконечности.

На стороне предложения – сотни тысяч единиц уже построенного жилья, а также десятки, если не сотни километров пустыни, которая активно застраивается новыми проектами. Контроля предложения фактически нет.

Теперь вернемся к Бали. Турпоток растет двузначными темпами. С перспективами спроса все тоже в полном порядке. В радиусе пяти часов полета – 1,5 миллиарда человек.

С другой стороны, рост предложения, как, например, в Дубае, затруднено, так как:
1) максимальная высота зданий – 15 метров;
2) строительство разрешено только в туристических зонах, которые есть не везде.

Понимаю, что до Монако с его 200 гектарами устоявшегося рынка нам еще далеко. Но тенденция точно верная, и баланс спроса и предложения точно нашей стороне.

Про риски и работу с ними

По первому и второму своим образованиям я юрист. Начинал свою карьеру я в ВСК, где занимался страхованием финансовых рисков.

Тогда, в одной из дискуссий с коллегами, мы обсуждали, что для юриста верхняя стадия карьерного развития - это начальник юридического отдела. В CEO юристов не берут, ведь у них принципиально другая ментальность. Они думают о рисках и фокусируются на них.

Специалисты по продажам или маркетологи, напротив, о рисках не думают. Они думают, как больше продавать.

Со временем я полностью распрощался с юридической профессией в пользу финансовых рынков, но о рисках никогда не забывал. Тут уже ничего не поделаешь - это со мной навсегда.

Как это связано с проектами, которые мы реализуем? Мы заботимся о рисках и никогда о них не забываем.

В недвижимости риски связаны, в первую очередь, с возможностью остановки всей деятельности из-за нарушений законодательства во время реализации проекта.

Мне не приходит в голову строиться в зонах, которые для этого не предназначены, или нарушать установленные правила застройки. А правила тут достаточно очевидные:

- Зеленая и другие природоохранные зоны - строить нельзя;
- 100 метров до максимального прилива - строить нельзя;
- Рубить утес на первой линии - тоже нельзя;
- Бетонировать более 50% территории под застройку - также нельзя.

Зарабатываю ли я, как девелопер, со своих проектов меньше, потому что следую всем установленным правилам? Скорее всего да.

Снижаю ли я риски проекта для инвесторов? Определенно да.

Дает ли это дополнительную ценность нашим будущим гостям? Однозначно.

Бали - новый Гонконг

Президент Индонезии Прабово Субианто заявил вчера во время своего визита на Бали, что хочет сделать из Бали новый Гонконг или Сингапур.

Он не вдавался в подробности данной инициативы, но можно предположить, что речь идёт об идее сделать Бали центром для семейных фондов, о которой начали говорить еще при прошлом президенте.

Президент также заявил, что поддерживает проект нового аэропорта на севере острова, за счет которого северная часть Бали должна получить дополнительное развитие.

При всей смелости планов властей относительно Бали, второй аэропорт из разряда футуристичной идеи переходит в категорию острой необходимости.

Чем больше летаешь с Бали, тем больше понимаешь, что проблема единственного аэропорта на острове не только в самом терминале, процессы в котором власти действительно стараются оптимизировать.

Например, автоматические терминалы на границе реально сократили время прохождения паспортного контроля.

Проблема в ограниченных площадях. Самолеты выстраиваются в одну большую очередь для парковки, стоянки и руления. Дополнительного места для новой взлетно-посадочной полосы там нет.

Также нет места для новой инфраструктуры вокруг аэропорта. Возможности расширить действующие дороги на подъезде к аэропорту тоже нет.

Создание здесь нового Гонконга с Сингапуром - это, конечно, хорошо. Но начать можно с аэропорта вместе с другими острыми инфраструктурными вопросами.

Основные новости Бали и Индонезии за прошлую неделю в нашем еженедельном дайджесте.

Поговорили с управляющим партнёром международного агентства недвижимости Intermark Global Ириной Мошевой про изменения на рынках недвижимости в 2024, сравнили Бали с Дубаем и Таиландом и выяснили главные ошибки инвесторов при выборе застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=WfV3kL7YJd8&ab_channel=INTERMARKRealEstate

Про слухи о мораторий на строительство

Уже вторую неделю участники рынка недвижимости Бали пересылают друг другу неопубликованное распоряжение министерства с комментариями, что вот-вот прекратят выдавать разрешения на строительство всех туристических объектов.

Я, честно, не хотел комментировать неофициальные источники. Но так как многие не совсем понимают, что происходит, попробую внести ясность.

В этом документе говорится о двухлетнем запрете на получение лицензий от центральных властей (NIB) по ряду видов деятельности, непосредственно связанных с туристической сферой, на участки, которые ранее вообще не были задействованы.

Когда вы хотите что-то сделать с участком земли, вы подаете документы на получение NIB через электронную систему OSS.

Это занимает до двух дней, и лицензия служит своего рода "зеленым светом" от властей в Джакарте для дальнейшего использования участка по назначению.

Цель такого запрета – дать центральным властям время разобраться как и куда переводятся рисовые поля, леса и другие земли. Чтобы после разработать полноценный план развития туристических районов острова.

Если документ официально опубликуют, обязательно обсудим его более подробно. Пока же система OSS работает, документы на все туристические виды деятельности можно подавать как и раньше.

✈️ Новому аэропорту на севере Бали дают зеленый свет

Издание The Straits Times цитирует представителя партии Gerindra, который утверждает, что новый президент Индонезии поддерживает проект строительства второго аэропорта.

Поддержка этого проекта была одним из предвыборных обещаний недавно вступившего в должность Прабово Субианто. Аэропорт планируется расположить в районе Булеленг на севере Бали.

Какие задачи решит новый аэропорт?

1️⃣ Снижение нагрузки на аэропорт Нгурах-Рай, который работает сейчас на мощностях, близких к максимальным. Расширить его пропускную способность нельзя из-за невозможности строительства второй взлетно-посадочной полосы.

2️⃣ Снижение загрузки юга Бали, где в декабре прошлого года ситуация была близка к критической. В один день трафик вокруг аэропорта просто остановился, и люди вынуждены были идти пешком вдоль дороги с чемоданами, чтобы попасть на регистрацию.

3️⃣ Это даст импульс для развития севера острова, который значительно отстает от туристического юга острова.

Строительство второго аэропорта на Бали еще в 2020 году поддержал бывший президент Джоко Видодо.

Тогда же китайская компания China Construction First Group подписала соглашение о намерениях, согласно которому была готова спонсировать проект. Его стоимость оценили в $4,2 млрд. Построить новый аэропорт собирались за два года.

После этого глава правящей тогда партии, Мегавати Сукарнопутри, раскритиковала проект, и он был заморожен. Сейчас ситуация изменилась: партия Мегавати – в оппозиции, а партия нового президента, Gerindra, – правящая.

В теории проект аэропорта может получить развитие. Осталось только проложить хорошую дорогу. Сейчас добраться с севера на юг можно только по двухполосной дороге, часть которой проходит по горному серпантину. Время в пути может занимать пять часов и более.

Мысли после месяца жизни на Бингине

Мне редко удавалось пожить в своих проектах больше пары дней. Сейчас же я с семьей живу в Lyvin Bingin уже больше месяца и, хочу вам доложить, это пока мой самый приятный месяц жизни на Бали.

Это также стало отличной возможностью, чтобы внимательно посмотреть на сам комплекс с районом и сделать выводы. Вот несколько из них.

1 - Бингин и его окрестности прекрасны

Здесь действительно собрано все лучшее, что предлагает Бали и для туристов, и для долгосрочного проживания: лучшие пляжи и разнообразная природа, множество ресторанов, магазинов, теннисные корты, спа-центры, фитнесы, гольф поля и другие нужные сервисы.

И все это в условиях умеренного трафика. Здесь удобные дороги для передвижения в объезд центральных дорог Букита. За все время на Бингине я не попал ни в одну пробку! По местным меркам, это настоящий успех.

Здесь собралась исключительная тусовка из австралийцев, европейцев и наших соотечественников, которые открывают бизнесы с фокусом на западный рынок. Это, на мой взгляд, стремительно двигает уровень местных заведений и сервисов вверх.

2 - Пешие районы на Бали недооценены

Бали устроен так, что быстро решать бытовые задачи без личного транспорта довольно проблематично.

В этом плане локаиция Lyvin Bingin дает больше гибкости и спонтанности. Хотите сходить в ресторан? Ближайший будет в 100 метрах от виллы. После ресторана захотели на пляж? В 150 метрах будет несколько на выбор. Отдохнуть в спа или потренироваться в зале – сразу несколько вариантов в шаговой доступности.

Поэтому все здесь чувствуют себя расслаблено, а картинка порой напоминает голливудское кино. Дети бегают с досками на серфинг, парочки организуют пикники с игристым на закате, менеджеры созваниваются с командами прямо на беговой дорожке и все такое.

3 - Жить с гостиничным сервисом недооценено еще больше

Уборка 2 раза в день, батлер, готовый решать ваши вопросы 24/7, водители на багги для быстрого передвижения по району (если пешком лень). К такому уровню комфорта привыкаешь быстро.

Это закрывает большую часть бытовых потребностей, что позволяет максимально сфокусироваться либо на решении рабочих моментов, как в моем случае, либо на отдыхе и непосредственно расслаблении, если речь идет о туристах.

Выбор района для покупки недвижимости на Бали, тонкости арендного бизнеса и новые инфраструктурные проекты на острове - все это мы обсудили в интервью с Виктором Лещенко.

https://youtu.be/mIk0p7kiYKE?si=gTTS8yb4E3T2cWot