Sergey Kodolov

Такая вот история.

Когда я ей рассказал, что мы строим 3 дома во Владивостоке - и что мы там заработаем 30% - она мне сказала, что доходность низкая, и я даже инфляцию не перегоню с учетом того, какие риски я несу по продаже. А у нее уже есть арендаторы на первый этаж- и собрать деньги - просто дело техники.

Я в шоке

P.S. Историю разместил с разрешения Ксении. @Orlova_The_first

P.P.S. Меня иногда спрашивают: как я отдыхаю? Встречи с такими шикарными людьми – лучший отдых для меня… Как будто на Мальдивы слетал 🔥🚀

Интересная встреча сегодня случилась. Ксения занимается реновацией.

Сама она из Питера - и она выбирает объекты, понимает за сколько их можно сдать в аренду, а значит есть понимание о стоимости продажи, а потом реновирует и продает.

Как выглядит технология. Она называет себя продавцом ГАБ (готовый арендный бизнес). На салфетке она мне все раскидала. Салфетки можете видеть на фотографии.
(розовая - арендатор типа вайлберрис, аптеки и т.д.
золотая - покупатель ГАБ
бежевая - предприниматель (она)
белая - строитель)

Она находит помещение (как обычно, это самое сложное). Потом звонит арендаторам потенциальным - у нее достаточно много контактов людей из "Перекресток", "Красное белое" и т.д... и спрашивает, за сколько денег они были бы готовы снять это помещение.

Они называют ей цифру, например, 2000 руб/м2, а помещение 100 м² для простоты счета. То есть за год арендатор платит 2000*12=24.000 руб/м2, а за 100 м² он платит 2.400.000 руб

"Отлично ", - думает Ксения и умножает еще на 10 - получается 24 млн руб. За такую стоимость можно продать готовый арендный бизнес с доходностью 10% годовых. Такое помещение улетит за неделю.

А как покупают эти помещения? Их нельзя размещать на авито - их надо продавать через брокеров. У всех богатых инвесторов, у кого есть свой бизнес - и им надо сохраниться или отмыть денежку - они очень осторожные, и сами напрямую ничего не покупают. То есть сама они им ничего не продаст... у каждого такого инвестора есть брокер. И вот если брокер скажет, что все безопано - клиент покупает.

Безопасно и для брокера работать с качественным девелопером и застройщиком, так как если его репутация не пострадает клиент так и будет всю жизнь пользоваться его услугами. Для этого помещение должно быть ликвидное с арендатором.

Она рассказывала про классные схемы, когда помещение надо было купить за 10% предоплаты, а еще 90% надо было отдать через 3 месяца.
Так вот она заплатила 10%, и на руках у нее был предварительный договор, что помещение ее. Потом нашла туда арендатора и подписала с ним договор о том, что он туда сядет. А через брокеров нашла покупателя, и он купил у нее этот помещение еще до того, как она выплатила 90%, и как туда фактически заселился арендатор... хорошая вышла доходность 😅

Про застройщиков Ксения говорит, что у него кирпичное мышление... или "мыслит от кирпича" (как-то так она выразилась). Он раздувает смету и смотрит, чтобы ему просто выгодно было работать... по сторонам не смотрит вообще.

Но ей не так важно, сколько стоит конкретная постройка - она больше смотрит на формулы и окупаемость. А строитель смотрит только в себестоимость строительства.

Итого, у нас есть:
1. Потенциальный арендатор, который называет ей ставку, от которой она все считает
2. Строитель, который создал объект или продавец помещения на вторичном рынке.
3. Конечный покупатель ГАБ (рантье), который смотрит очень тунельно и боязливо через брокера, так как вообще не хочет рисковать.
4. И последняя - это она как предприниматель, который связывает все эти звенья.

Недавно она купила здание на рынке в Гатчине (столице Ленинградской области).Она любит покупать такие старые здания, так как там другой коммерции нет, так как город маленький. И ее здание точно станет точкой притяжения, так как оно в центре, а сейчас там люди на улице на картонках стоят.

Здание купила она за 80 млн со своими инвесторами. Потом она сделала проект по реновации здания и показала его арендаторам. Арендаторы сразу разобрали весь первый этаж под сетевые кафе и рестораны.

В клубе деньги она за январь на этот проект собрала 140 млн руб. (деньги уйдут на реновацию)

Итого 80 млн + 140 млн = 220млн руб.
Здание 2200 м² - это 100.000 руб/м2 получится себестоимость.

Арендная ставка в этом здании будет 2000- 2500 руб/м2
2000 м² х 2500 руб/м2 = 5 млн руб

5 млн х 12 мес = 60 млн руб. за год
60 млн х 10 лет = 600 млн руб - это цена продажи всего здания.

Инвесторам она обещает 49-80% годовых (правда, деньги ей больше не нужны, так как она уже собрала).
Срок реализации - 1.5 года.

Радуюсь, когда люди работают с нами… носят наши футболки и показывают это в переписке своим друзьям.

Всегда хотел, чтобы работать с нами в компании: это было круто 🔥

Думаю, идем в правильном направлении… Буду топить дальше 🚀

Хэйт - это налог на популярность