Иванова_про недвижимость

Осматривая экспозицию икон на выставке в Третьяковке, специально обратила внимание на то, что змии и всякая нечисть в иконографии не повержены насмерть героями, но остаются живы. Прочитала я впервые эту мысль и расширенную трактовку у Джона Шемякина и теперь с пристрастием всматриваюсь в сюжеты.

Интересен авторский вывод: «Потому что он не охотник на Зло, а учитель. Победа - это не смерть врага, а превращение его в наглядное пособие».
Вдумайтесь.

С наступающим Рождеством, друзья 🤍

Рубрика #СмотроваяВышка

Анализирую инвестиционные проекты по восстановлению и приспособлению исторической недвижимости.
ОКН и ценные объекты. Разные проекты со всей России. С разными новыми функциями - от кофейни до гостевых домов.
Так вот.

◾️ Инвестиции до 10 млн руб - только в объектах площадью до 200 кв м, расположенных в селах и небольших областных городках. Там, где люди активно вовлечены, многие работы собственники делают сами или с помощью волонтёров и местных жителей.

Чего не скажешь о крупных проектах.
◾️ Все, что больше по площади и расположенное в областных столицах или городах покрупнее - от 20 млн (самый минимум в области) до 350 млн.
Речь идет о затратах на реновацию до состояния запуска. Средняя цифра затрат на восстановление - в районе 100-120 млн руб.

Это 👆грубый ориентир тем, кто интересуется этой темой. Я - в этом числе.

Рубрика #СмотроваяВышка

Тем временем напомню, что у меня есть две инвестиционные квартиры с беспроигрышной стратегией «покупаю детям».

◾️Одна в цене за год выросла на 43%
◾️Вторая за 1,5 года - на 70%

Да, конечно, я удачно поймала вайб и момент, поторговалась с застройщиком о спецусловиях. У меня была такая возможность.

Но эти цифры 👆 я вам дала исходя из рыночной цены квартир на тот момент. Без учета моих спецусловий.
Так честнее, так как расчетные стартовые позиции были всем доступны на тот момент.

Друзья, завтра популярный психолог и просто умная женщина поговорит с нами о том, почему в чудо верить проще, чем в самого себя.

Приходите в культурный центр «ЗИМ Галерея» интеллектуально размяться.

https://t.me/zimgallery/993

И только знаменитый Космолет держит удар, стоит или стоит - меньше 100 тыс руб/кв м.

Это еще раз подтверждает, что квартира - в том числе и эмоциональная покупка.
Проблемы объекта стоят дорого, даже, когда они решаются, и даже если дом будет неминуемо достроен. И достроен не хуже, чем, например, тот же Король Лев, но все равно будет стоить процентов на 20% дешевле. Пока.

На мой взгляд это выправит новая история. Когда дом начнет жить жизнью своих собственников, и его новая ценность будет связана с ними, а не проблемами «бывшего». Не исключено, что на вторичном рынке года через три квартиры сравняются в цене с «благополучными» аналогами по качеству.

Придется дольщикам еще раз подождать 🤗, раз уж сумели дождаться первого пришествия.

Есть тайная надежда, что это не просто остекление хозспособом, а архитектурная задумка для разнообразия фасадного ритма, прости господи. Будем верить.

Самый новогодний фильм, подарил нам не только истории про одинаковые микрорайоны в разных городах. Но и эстетику советского жилья.

Посмотрите на эту сцену.
Во-первых, ширина и простор лестничной клетки и лифтового холла. Сейчас - это приметы статусного жилья.

И второе. Ипполит выходит из подъезда через - о, чудо! - светопрозрачные двери.
Мы то привыкли, что глухие подъезды с некрасивыми дверями - примета советского жилья.

А что нам показывают 50 лет назад? То, что мы сейчас «продаем» как статусные атрибут безопасности и эстетики. Еще лет 5 назад такие прозрачные подъезды рекламировались, как потребительское чудо.

С Новым годом, друзья! ❤️

Глобальная экосистема

#БалконКакИнициация

Я категорически ни понимаю, какая зеленая муха не разрешает Граду хоть в каком-нибудь доме, хоть в одном типе квартир сделать кухню-гостиную?
Зачем ваять это унылое наследие 2000-х - кухни по 14 кв м, тем самым замораживая ценные кв м и лишая квартиру целой комнаты, точнее спальни?

◾️Вот если в трешке сделать кухню-гостиную в этом странном зале в 24 кв м, то соседнее пространство кухни становится целой спальней. А так - минус комната. Потому, что общественная зона нужна как ни крути, и она по замыслу проектировщиков будет в зале, то есть там - уже не спальня. Или не комфортный сценарий, когда диван сдвигается-раздвигается и там спят-сидят.

◾️ Двушки есть только в одной секции, и при весьма больших площадях - 79 кв м опять кухня 10 кв м, и две большие комнаты. Одна из которых спальня и вторая - классический зал. Но, почти 80 кВ м - это площадь компактной трешки, поэтому в таких пространствах разумно планировать так, чтобы можно было максимально эффективно использовать кв м и рассматривать ее для семьи.

◾️ Ну про однушки я уж молчу. Площадь 50 кв м - весьма просторная для 1-комн, а нет никакой функциональности. Комфортная однушка легко может быть в 40-42 кв м, а чтобы за дополнительные 10 кв м хотелось заплатить по рыночной цене, нужно дать обусловленный функционал и пользу.

Впрочем, это не мастер-класс для строителей из Града, что бесполезно. Скорее - это мои советы для вас, какие планировочные решения позволяют максимально эффективно использовать ваши деньги и организовать вам жизнь даже в разных семейных обстоятельствах. Если уж ты покупаешь 80 кв м, надо, чтобы из этой квартиры не пришлось вам бежать, когда увеличится семья.

- Чем отличаются застройщики от девелоперов?
- Одни строят, чтобы сдать в эксплуатацию, а другие - чтобы жили люди. Первым не нужны люди, а вторые без них - никуда.
Вот мы их и пригласили.

Если вы думаете, что хорошие девелоперский проекты появляться сами по себе - вы ошибаетесь ☺️

◾️ Сегодня мы проводим стратегическую сессию с городскими стейк-холдерами, активными горожанами и представителями разных социальных ролей и профессий, чтобы создать новый продукт (жилой дом) в балансе частных и общественных интересов.

◾️ Зачем?
Если спросить у каждого человека, что он хочет иметь в доме, он ответит магазины, лифты, парковки, дворы, свет и тд. Этого достаточно для человека, но мало для девелопера.

Он строит не квартиру, а дом, который не только создает условия для людей, но и насыщает город. Причем, от того, что построит, зависит и то, чем насытит город - хорошим или плохим.

Вот и нашелся исторический фасад Куйбышева, 88 👆
Ну красота, правда же?

https://t.me/edagdasmr/19114

Рубрика #БесполезныеСоветы

Если вы продаете квартиру/дом более 6 месяцев, ваша ожидаемая цена продажи не устраивает текущий рынок, и вам дают цену меньше на 15+% вашей цены в экспозиции - снимайте с продажи и уходите в аренду.
◾️Есть моя статистика - если цена попадает в текущий спрос, то квартира продается в среднем за 1,5 мес.

Сдайте квартиру до лучших времен, получите доход и
сохраните ликвидность объекта.
◾️Ведь мы же знаем, что если не потерял, значит заработал.

Если, конечно, вам не нужны срочно деньги для какого-то личного дела. А если это так, то вы более 1,5 мес и не должны продавать, быстроденьги стоят дорого.

Вид ул. Куйбышева с перекрестка Ленинградской. Начало 70-х годов.

Как густо посажены деревья вдоль тратуаров, зеленый щит для пешеходов от дороги.
А сейчас, все пересаживают и пересаживают, уже усушили зелень до редких не сильно раскидистых деревьев.

Просто интересно, это сейчас вид на ритейл надо открывать или какая-то другая идея?

#МанифестВыходногоДня

По выходным не хочется читать, да и писать про ликвидность объектов недвижимости, цены и перспективы сохранений ключевой ставки. Скучно ☺️

Поэтому будут теперь лонгриды выходного дня и любительские вдохновения. Буду вас развлекать всякими оффтопиками, возможно даже интересными.

Ближайшие два дня я побалуюсь темой конструктивизма, и его ролью для современного девелопмента и главное - человека.

Скажу честно, это мой неисчерпаемый источник вдохновения и манифестов сегодняшнего дня. Почему?

Контекст похожий.
В 20-х годах прошлого века перед властями и архитекторами ставилась задача экономии, оптимизация жилых пространств под структуру бытовой функции и построение нового общества.

Сейчас на это давит рынок, высокие ставки и себестоимость, и застройщики так же, как и 100 лет назад экономят, но в отличие от своих предшественников, у которых была идеология и философия поиска наилучших решений, современные проектировщики по заданию строителей просто сушат площади бездумно, рандомно, безидейно.
И за это им неуд.

Сегодня будет теория 👇

Где-то в одном центральном офисе одного центрального банка специальные филологи сели за расшифровку ☺️:

это - больше не выделять лимитов?
Или… это - безлимитная ипотека?

⚡️Не должно быть никаких лимитов для семейной ипотеки — В. В. Путин

Что ж, все объекты проданы. Ожидаемо, пирожок по ул. Московской, 2 был продан с превышением цены почти 60%. Стартовая 4,9 млн руб, цена продажи - 7,4 млн руб.
Молодцы, коллеги в Российском аукционном доме!

Остальные объекты были проданы по стартовым ценам. Но проданы.

И даже хтонь на ул. Антонова-Овсеенко, 12 а (на фото) ушла по стартовой цене 3,4 млн руб. Какой-то индивидуальный предприниматель увидел в этом объекте потенциал.

Что еще раз подтверждает, что спрос на объект регулируется ценой. Есть, конечно, исключения, которые ни за какие деньги не нужны и имеют отрицательную стоимость. Но, чаще всего, такое наступает в результате обстоятельств непреодолимой силы - власти поменяли назначение, перекрыли подъезд навсегда, отрезали от коммуникаций и тд.

А если все на месте, просто одним страшно смотреть на объект, а другие знают, что с ним делать, он будет продан.

Перед вами квартира с 4 спальными, хорошей площади и комфортных габаритов. Вопрос к входной группе.

Требуется ваша помощь.

◾️ Есть мнение, что для более удобного устройства грязной зоны, надо вместо общественного санузла сделать гардероб, а санузел перенести за стенку, на место постирочной. Тогда у общественного пространства довольно просторной площади почти 30 кв м не будет своего санузла. Он будет повернут входом в приватную зону. Вроде бы не беда?

◾️ Еще одно мнение - вообще объединить санузел на входе и построчную в одну вместительную гардеробную. Оставить второй санузел между спален, как общественный. Тогда минус санузел.

◾️ Или все-таки встроенных шкафов достаточно на входе, и можно оставит так, как есть? И санузел на входе и постирочную?

Друзья, кому что важнее?
Выскажите свое мнение, как житель, а не профессиональный критик.

Когда спрашивают моего совета насчет выгодного инвеста под аренду, я всегда говорю, что самый доходный лот, особенно для посутки - это студии. Их ставка приближается к показателям 1-комн квартир, а затрат на покупку и ремонт меньше 👆

И еще момент.
На мой взгляд, второй по доходности может быть вариант - двушки.

По словам наших туристических властей, очень много людей приезжает в Самару семьями, особенно в сезон. Индустрия гостеприимства в виде отелей и гостиниц испытывает гигантское напряжение, да и размещать семью не так много вариантов.

А вот арендные квартиры, оборудованные под апарты с двумя спальнями, очень комфортны для этих целей. Правда ставка не будет х2, а всего + 50%.

Те, кто когда-то послушал моих #БесполезныхСоветов иногда приглашают меня на новоселье. Я им говорю всегда - меня, как кошку надо в дом запускать с самого начала:)

Вот вам свеженький новосел Иван.
Год назад, в дружеском разговоре он поделился своими планами купить квартиру, но денег на тот момент не было. Ожидались позже. Поэтому, он только рассуждал об этом, и гадал - какая ему нужна квартира.

Я уселась покрепче на стуле, отхлебнула чаю и твердо посоветовала не рассуждать, а начать уже действовать. И не просто, а искать и смотреть. Как будто у тебя уже сейчас есть деньги. Удивился.

◾️Отсмотреть надо не менее 20 квартир, чтобы точно понять, какая нужна. С каждой последующей просмотренной ты мысленно возвращаешься к той, которая более других имеет преимущества, сразу не заметные. Тем самым выкристаллизовывается твоя. Проверено годами. Работает приемчик.

◾️И не надо скромничать, смотреть надо квартиры дороже на 30%, чем предполагается иметь денег. Тут мой друг совсем смутился - как я буду смотреть не на свои деньги! А вот так, друзья.

Во-первых, всегда надо искать не компромисс, а приближение к идеалу. А это может залегать в других ценовых зонах. Ты там как минимум увидишь глазами то, что мысленно представляешь для себя, материализуешь это живьём.

Во-вторых, впереди есть время, оно сейчас играет на покупателя. Это время покупателя с деньгами. Всегда может измениться цена, или ты можешь круто отторговать. И неожиданно для себя окажешься в своей ценой зоне.

В-третьих, если ты увидел квартиру мечты, всегда можно занять и кредитнуться - инструменты есть для достижения цели. И, как правило, получается.

Ну и самое странное - твоя квартира достанется тебе, а не кому-то еще. Этот закон мироздания пока никто не отменял.

Мой друг поспорил-поспорил, но послушался и начал действовать. Посмотрел, как завещал советчик, 19 квартир. Все анализировал, прислушивался к себе, сравнивал.

И вот он покупает классную квартиру на 20% дешевле, чем она продавалась почти год, в центре города, на моей любимой улице.

Все в квартире так, как ему хотелось и как он мечтал. Теперь надо превратить ее в шкатулку драгоценностей, человек он творческий - все устроится наилучшим образом ❤️

Доходный креатив

Два дня у нас гостили наши московские партнеры. Показывала им Самару с разных ракурсов.

Один из объектов - Станкозавод. Никита Петухов рассказал о нем в деталях и продемонстрировал каждый уголок.

Меня особенно интересовала бизнесовая часть красивого креативного пространства.

Почему?
Потому, что частные инвесторы в недвижимость - большие и маленькие - с пятерочками, магнитами и понятными офисниками в анамнезе не очень верят в креативную недвижимость. И в класс арендаторов, который к ней тяготеет.

◾️С одной стороны - не форматные помещения, которые надо приспосабливать (сложно), а не ремонтировать (привычно).

◾️С другой - не понятные арендаторы с синими волосами, и откуда у них деньги?

Все эти стереотипы людей с деньгами уводят их за баню, а точнее подальше от креатива.

❗️В то время, как этот неформатный тип недвижимости и ее арендаторы показывают доходность выше, чем стандартная коммерция. Примерно на 50%!

При средней ставке аренды по городу 700-800 руб/кв м, арендная ставка на Станкозаводе выше 1000 руб/кв м - точнее 1200 руб/кв м, есть лоты и за 1500 руб/кв м. Сданные, а не в прайсе, что важно.

Друзья, завтра буду модерировать встречу со всеми, кто хочет поговорить о личных планах, деньгах и трендах, прицениться и посоветоваться о стратегиях на год грядущий.

Встречаемся с московскими коллегами, будем их пытать о всяком интересном. Что у них там в столицах происходит?

Кстати, это еще и отличная возможность побывать в культурном центре «ЗИМ Галерея», там действуют 2 выставки, расскажу вам о них.

Приходите на встречу, ссылка на регистрацию внизу. Будет интересно👇

Как меняется потребительское поведение человека с деньгами?

Открытый public talk о жизни, стратегиях и инвестициях.

Спикер – Ольга Колоскова, коммерческий директор брокерского агентства One Moscow (г. Москва)
Модератор – Мария Иванова, коммерческий директор компании «Альянс-Менеджмент», медиатор, эксперт рынка недвижимости.

◾️Что и почем покупали столичные инвесторы весь год? Как изменилось потребительское поведение людей с деньгами?
◾️ Какие новые стратегии и тренды активировались в этом году?
◾️ Как ликвидность жилья отреагировала на смерть ипотеки?


Приглашаем всех, кто хочет знать чуть больше, чем пишут о недвижимости в интернете.

Ждем вас 12 декабря (четверг)
В лектории культурного центра «ЗИМ Галерея», ул. Ново-Садовая, 106 к155
Начало в 18:30
Вход свободный, но нужна регистрация по ссылке

Количество мест ограничено.

Коммерция по цене хрущевки

Рубрика #БесполезныеСоветы

Муниципальное предприятие эксплуатации общежитий выставили на продажу 4 объекта. Коллеги из Российского аукционного дома объявили торги.

Что, коммерция в общагах? Спросите вы. И я вам отвечу - да, звучит и выглядит не стильно. Но…

Зато все объекты с арендаторами, НДС-ные и стоят от 3,6 млн руб. За эти деньги мало, что доходного можно купить сейчас, да практически не возможно!

❗️Скажу сразу - арендаторы в муниципальных объектах сидят по «социальным тарифам», поэтому на текущие показатели доходности можно не смотреть. Главное понимать - спрос у арендаторов есть на конкретную локацию, площадь и функционал объекта. Значит можно решать со ставками.

Я отсмотрела все 4 объекта, не все интересны, я готова рекомендовать 2 из них.

◾️ Московская, 2.
Этот объект у МП ЭСО арендует компания Х, которая сдает СДЭКу в субаренду. Значит, уже зафиксирован спрос по рыночным ставкам. Локация - отличная, площадь - ходовая. Где СДЭК, там и WB, ОЗОН и тд. Все нынешние ПВЗ - драйверы мелких форматов.
Стартовая цена - 4, 980 тыс руб, площадь 67 кв м, то есть 74 тыс руб/кв м. Прекрасно!

◾️Дзержинского 13.
Этот объект выглядит невзрачно, если смотреть на него и заходить с действующего у нынешнего арендатора входа. Но если присмотреться - внутри помещения есть дверь, которая становится отдельным входом около основного входа в общагу (на фото 3). И сразу помещение становится интересным - на бойком перекрестке под кафетерий, пекарню, тот же ПВЗ.
Правда, на днях арендатор - ни много ни мало мыловаренная компания 😃- подал в суд, так как не хочет, чтобы менялись условия. Торги будут приостановлены, но рано или поздно объект выйдет в рынок. Приглядывайте за ним.
Цена стартовая - 3 630 тыс рублей, площадь - 62,8 кв м, то есть 58 тыс руб/кв м. Шарман!

◾️ На остальные 2 объекта ссылки оставлю в первом комментарии.
Решайте сами. Но локации в обоих случаях - с собаками не найти, состояние соответсвующее, сложно будет превратить формально-социальную арендную ставку МП в рыночную. Не очень интересны. Хотя…

◾️ По всем объектам прием заявок до 10 декабря, если что-то заинтересовало, надо поторопиться.

У ЖК «Гранд Империал» есть возможность тоже утеплиться 😊

Президент РФ сегодня утвердил параметры эффективности для губернаторов. Среди 21 пункта, 2 задачи касаются развития рынка недвижимости: количество семей, улучшивших жилищные условия и объём ввода в эксплуатацию жилой и нежилой недвижимости. Косвенно можно отнести к этой теме и следующий пункт - качество среды.

◾️ Во-первых, улучшать условия должны СЕМЬИ, что логично для государственных задач. Здесь будет поддержка. Какая, пока не понимаю, но усилия властей точно будет направлены на пункты указа.

Что это значит? Значит, что девелоперам все же надо как-то извернуться и в условиях тревожности и желания усушить любой проект до студий и однушек, планировать квартиры для лучшей жизни семей. Балансировать квартирографию, разрабатывать планировки и работать над концепциями.

◾️ Во-вторых, объемы кв м так и не ушли из повестки дня. Сколько бы ни говорили о том, что нужно качество кв м, а не их количество - в глобальных задачах все еще количество. То есть то, что точно можно посчитать, а не думать над критериями качества и не бустить вкусовщину.
Возможно, пункт про качество среды компенсирует количество кв м.

С 1 октября все общежития, которые были в статусе спецжилфонда и управлялись МУП ЭСО (Эксплуатация и содержание общежитий, которое теперь находится в ликвидации), потеряли статус и становятся многоквартирными домами. Просто с признаками общежитий☺️

Думаю, сейчас начнется волна приватизаций. Ожидаем поставку товара на рынок жилья, дешевого и сурового. Приватизированные комнаты в общагах стоят сейчас примерно 800 тыс - 1,2 млн руб, а если с санузлами, то ближе к 2 млн.

При этом у людей появится реальный шанс иметь хоть какой стартовый капитал, для того, чтобы двигаться к квартире мечты.

Не ищи, где лучше, а улучшай там, где ты есть ☺️

#БалконКакИнициация

Я вот думаю, когда-нибудь появятся правила, которые не позволят улучшать, как вздумается или начнут соблюдать существующие. И красота домов откроется.

И вот я, житель центра города в «5 минутах пешком до набережной», впервые за сезон весна-лето-осень 2024 вышла на набережную погулять.

Конечно, я не показатель. Но…
Дорогостоящие атрибуты локации и видовых характеристик всегда входят в стоимость жилья, но не всегда входят в повседневную жизнь.

Я знаю минимум 5 человек из своего окружения, кто 4 года назад не купил этот объект на ул. Фрунзе и теперь горько плачет. И всякий раз, когда видит «Посольство», вспоминает это как настоящий факап. А когда некоторые встречаются между собой, обязательно говорят об этом. Guilty pleasure как она есть ☺️

Признаюсь, и я тоже в компании инвестора смотрела его по цене 17 млн руб. Вот сейчас пишу эти буквы и цифры, и чувствую боль 😊

Я всегда говорю о том, что инвестор - визионер, он должен уметь дополнять реальность. Прям 5 D воспроизводить мысленно, когда находится внутри объекта и осматривает снаружи. И видеть то, что можно сделать с заброшенным объектом, в котором страшно спускаться в подвал и ходить по полу.

Мы не смогли подключиться к космосу и увидеть шикарный барный особняк, а ребята смогли, и он у них есть!

В «Посольстве» открыли тайную комнату.
Это - новая, и последняя тематическая зона, которую просто так не найти.

Входить надо в дверь шкафа, записываться заранее, снимать внутри не дают ☺️

Хороших выходных 🫶

Рубрика #СмотроваяВышка

Есть у меня понимание, что мы прошли дно вторички. Незаметно.

Пик количества предложений в экспозиции пришелся на сентябрь - начало октября - почти 9 тыс. До этого момента был восходящий тренд прироста предложений в месяц, на 2-3%.

Теперь обратный тренд - наметилось сокращение предложений в продаже. Это может быть связано с двумя факторами:
◾️ стали покупать более интенсивно и спрос стал заметен в экспозиции.
◾️ или собственники стали снимать объекты с продажи, так как ценовые ожидания покупателей, склонных к значительную торгу, не стали устраивать. Некоторые решили и вовсе сдавать квартиры в аренду, так как рост ставок вдохновляет больше, чем стагнация цен и бесконечные торги в продаже.

И еще.
◾️ Заметно активизировались покупатели. Это я сужу и по отзывам наших инвесторов, кто перекладывается в новое жилье, и даже по нашим объектам. Своего специалиста по трейд-ин я не вижу в офисе всю неделю - показы, сделки.
Из 6 объектов в продаже, которыми мы занимаемся всю осень, уже 2 на стадии выхода на сделку, один - переговорах, а еще 3 активно смотрят.

Судя по всему, рынок понял, что точка пройдена, покупатели стали более скромные в своих запросах на торг, собственники научились не бояться и отказывать, появилась активность и новые стратегии.

Я, конечно, не историк архитектуры, и это не будет академическая лекция.

Меня позвала поучаствовать в проекте Настя Кнор, это один из немногих людей, кому я не могу отказать. Она сама, может того не зная, делает больше для современного девелопмента, чем иные архитекторы 🫶

Я расскажу, какой путь мы прошли в поисках новых смыслов для современных решений, почему конструктивизм и что в нем полезного?

Приходите пообщаться, регистрация по ссылке.

У нас в «ЗИМ Галереи» как раз очень в тему идет выставка питерского художника Саши Браулова, который вышивает объекты конструктивизма. Будет вам наглядный материал.

❗️ друзья, обратите внимание на точный адрес встречи. Она состоится по адресу Ново-Садовая, 106 к155. Это новый адрес ЗИМ Галереи, на месте бывшего Спортзавода.

https://t.me/zimgallery/930

Красивое. Куйбышева, 78
Кстати, «первоначальные лестничные ограждения» являются предметом охраны ОКН.

Не знаю как вам, а мне очень красиво. Прекрасная балконная закомара ☺️

#БалконКакИнициация

ЦЕНЫ СДЕЛОК

Актуализировала, как чувствуют себя ЖК, за которыми я присматриваю.
Посчитала, как изменилась цена кв м реальных сделок за октябрь, в сравнении со средней ценой кв м сделок за период «без ипотеки».

И вот как обстоят дела:

◾️ Из 9 объектов в 6 цена к ноябрю выросла от 3% до 8% в сравнении со средней за 4 мес, причем все-таки 3% рост у большинства ЖК.

◾️ В 3 объектах зафиксировала снижение цены в октябре по сравнению со среднем показателем июнь-сентябрь. Причем, я думаю, что это не столько снижение, сколько выбор в этом месяце более дешёвых квартир в ЖК.

Похвально, конечно, так верить в художественную ценность ЖК «Галактика» и сделать его рэндэр акцентом в интерьере. Я сама люблю этот объект и имела к нему непосредственное отношение.

Но все же, дам #БесполезныйСовет. Есть недорогое самарское искусство вполне высокого уровня. Причем не обязательно покупать принты, можно живые картины в пределах 30-50 тыс. Включить их в цену квартиры не составит проблем.

И кстати, еще один совет. Не обязательно покупать чисто интерьерные абстракции у дизайнеров, зачастую в их же собственном исполнении. Они не имеют никакой ценности, это просто фотообои на холсте.

Можно выбрать классные работы у перспективных художников, которые придадут совсем другую атмосферу и образ квартире в продаже.

Мы с творческой командой сейчас готовим аукцион современного искусства, отбирали лоты на аукцион и я понимаю о чем говорю. Кроме того, в нашей «ЗИМ галерее» мы планируем поддерживать молодых творцов.

❗️Надо сделать хорошим тоном оформление квартир в экспозиции в определенной ценовой зоне и статусном объекте оригинальными работами художников.

Планирую запустить этот тренд по всему рынку недвижимости Самары и готова помочь всем, кто в него включится.

Урбанистический вайб ☺️

Отгадайте, где на фото:

◾️самый-самый супер-пупер элитный ЖК Самары,
◾️заводской административный корпус,
◾️наш знаменитый человейник эконом-класса.

Когда есть балкон, но не хватало террасы
#БалконКакИнициация

СУТОЧНАЯ ДОЗА

Ну и вот, кстати. Я не ошиблась в своих советах. Максимальная цена посуточной арендной ставки в Самарском районе:

1-комн - 6 тыс. руб.
2-комн - 7,5 тыс. руб.
3-комн - 10 тыс. руб.

А вообще, самая дорогая посутка:

◾️1-комн квартиры - 6,5 тыс руб/сутки в Ленинском районе

◾️ 2-комн квартиры - 8,5 тыс руб/сутки в Октябрьском районе

◾️ 3-комн квартиры - 10 тыс руб/сутки в Самарском районе

◾️ Интересно, что 4-комн квартиры в посутку есть только в ж/д и Самарском районе со ставкой ниже, чем за 1-комн квартиру.

У нас на районе скоро раздастся хруст французской булки

В этом здании по ул.Фрунзе, на месте временной Третьяковки откроется французский ресторан.

Говорят, что шефом будет настоящий француз, а открывает заведение прекрасная дама, которая вернулась в Самару после многих лет жизни в Германии. И имеет желание раздать Самаре вкусноты и красоты.

Надеюсь, народ пойдет и «французы» потянут аренду 350 тыс руб/мес.

А «Гринбергу» придется поправить соболиную горжетку на плечах и поработать с меню и концепцией.

Что ж, предсказуемо, но все равно очень интересно.

Большинство из опрошенных (52%) не имели своей отдельной комнаты в детстве.

Зато, следом, во втором опросе, возможно те же «лишенцы» скучковались в большинство, чьи дети сейчас имеют свою комнату (68%).

И тут бы всем психологам выпустить курс «все из детства» и удивить всех новизной проблематики:)

Рубрика #БесполезныеСоветы

Рынка исторической недвижимости нет

Обратился ко мне знакомый, который планирует купить объект в инвест, с небольшим бюджетом, но заряженный на доход с аренды. Что ж, дело стоящее.

Вопрос: как считаете, покупать вот эту отремонтированную студию со статусом квартиры в самом центре города? Хочу понять, в рынке ли цена 3 млн руб.

Ответ: как такового рынка исторической недвижимости нет, чтобы понимать - в рынке или нет. Единицы готовых к эксплуатации предложений, а объекты в состоянии ветхого фонда - не релевантны. Их можно оценивать только в контексте предстоящих улучшений и потенциала аренды/продажи.
Поэтому надо оценивать сравнительную категорию: что можно купить на эти деньги? - ничего приличного. Однушки в новостройках от 4 млн руб в НЕ центральных районах + затраты на ремонт.

При этом, сам по себе центр города даст высокую суточную ставку, так как это - туристическая мекка. Можно рассчитывать на 6 тыс /сутки.
По моим подсчетам со всеми затратами срок окупаемости 3 года. Покупайте. Отличное предложение.

Но. Только надо обязательно посмотреть объект и изучить состояние самого дома, окружение и тд. Не всегда то, что окружает отремонтированную квартиру, релевантно нашим планам сдавать в аренду и извлекать прибыль, так как люди не захотят это снимать и соприкасаться с «историческими радостями» для такой локации.

Сегодня выступала в Сочи на конференции по коммерческой недвижимости Mallpic.

Позвали рассказать про опыт формирования коммерческой инфраструктуры в наших жилых башнях. Наш прогрессивный подход оценили столичные коллеги.

Но, что вам стоит об этом знать?

1️⃣ Застройщики жилья никогда раньше не были полноценными участниками больших форумов по коммерции. Все жили отдельными жизнями. Одни строили торговые центры и склады, другие - жилье и рандомно нарезали первые этажи под не эффективную коммерцию.

Теперь целая сессия, где застройщики «как взрослые» рассказывают про концепции коммерции в своих ЖК, придумывать форматы и новые тренды. А все потому, что коммерческая инфраструктура в прогрессивных проектах теперь неотъемлемая часть проекта, класса жилья и комфортной городской среды.

2️⃣ Застройщики - поставщики сити - инфраструктуры для городов, и надо им научиться делать ее для людей, а не для себя.

3️⃣ Для вас, как для покупателя важно знать несколько моментов: например, продает ли застройщик или сдает в аренду коммерческие площади? Спрашивайте в отделах продаж. Вам это ответит на важнейший вопрос - все, что вам продали в буклетах вместе с квартирами будет реализовано? Если аренда и застройщик «не уходит» с проекта после его сдачи, то - да, скорее всего, будет. Если продает, то шансов минимум, так как купившие частные инвесторы будут преследовать свои интересы.

Второй момент - просите показать проект коммерческой инфраструктуры. Не картинки, а проект. Тогда вам станет понятно важное - когда вам показывают буклет с кофейней или рестораном, под это все предусмотрена технология. В противном случае - все слова.

4️⃣ Тапочковая доступность рулит. Сервисы и магазины для жильцов - непременный класс жилья. И если этого нет, ценность жилья, вместе с ценой в перспективе, снижается.

5️⃣ Термы - абсолютный тренд как для масштабных застроек, так и для небольших статусных. Все хотят термы - и люди, и девелоперы и операторы. Срок окупаемости 2 года. Острый дефицит такого формата. В отличие от фитнеса, в который ходит 5% населения, в термы ходят более 50% жителей города. За этим форматом будущее. Мы уже смотрим в этом направлении.

Кстати, в Самаре, наряду с самой большой площадью, набережной и зданием вокзала, оказались самые большие термы в России, расположенные на Московском. Самара - в процессе мировой интеграции:)

БЕЗ КОМНАТЫ

Интересно, что для семьи с 2 детьми мы в среднем в рынке всегда рассматриваем квартиры с двумя спальнями. Не 3-комн. А это грустно.

На самом деле, это значит, что у большинства детей в детстве нет своей комнаты. Реально. Вспомните знакомых, себя и своих детей.

У меня не было своей комнаты, не было и у некоторых моих детей. И я понимаю младшего сына, который одной из своих главных мечт обозначил - иметь отдельную комнату. И теперь, получив ее, запирается в норке и сидит кайфует.

А тем временем, своя комната - это больше, чем стол, стул и кровать. Это место, где ты главный, где живет твой мир и ты с детства учишься понимать - а что ты сам хочешь для себя? Так дети учатся себя слышать, а не принимать сценарии братьев, сестер и родителей.

Как много я встречаю среди взрослых людей, тех, кто всякий раз задаются вопросом - а я замерз или проголодался?

Раздам под вечер красоты. Хвалится&Гордиться

Стройка Баланса - сплошная эротика.
Первые построенные этажи - как модные галереи, как будто бетон используется интерьерный, а не строительный.

Первый раз в жизни захотелось модной фотосессии на стройке, не в касках и хороводах. Получилось. Зацените.

https://t.me/balancetowers/666

Настоящий музей архитектуры под открытым небом в одном месте 🫶 от строгого модерна до брутализма.

Удивительный вид открывается именно с этой точки моста, советую там побывать.

Совершеннолетие Иванна=Иван+Анна

- Ванечка, сынок, с завтрашнего дня ты все можешь делать без спроса, и даже жениться.

- Маман, можно я без спроса лучше отремонтирую свой мотоцикл.

Вишенки, бусинки, пюрешка с котлеткой, булочка с маком, шерочка с машерочкой …
сегодня им 18

Рубрика #тренды

У Сбера пока нет субсидирования по семейной ипотеке, по ИТ есть.

У Альфа всегда были субсидии, просто сейчас они пересмотрели условия и с завтрашнего дня увеличили первоначальный взнос до 50%. Мы неделю назад заскочили в последний вагон - успели получить для своего доверителя отличные условия в Альфа на квартиру в новостройке: первый взнос 20% и без субсидии, а значит без увеличения цены - за счет размещения суммы кредита на аккредитиве. Девелопера это устроило.

❗️Друзья, говорю всегда и всем неустанно - сейчас такое время, думать и ждать нет смысла. Если вот прям сейчас есть возможность залетать в тему и есть секретный лаз в складские остатки приемлемых условий - надо действовать.

Все меняется стремительно на местах, даже если самый главный в стране говорит, что семейная ипотека навсегда. Он не говорит, на каких условиях она навсегда.

И да. Пока еще есть банки, которые работают без субсидий. Пока.

Рубрика #тренды

Не успел товарищ Силуанов с высоких трибун сказать про то, что нет проблем с деньгами в семейной ипотеке, как отреагировали банки.

ВТБ выступил первым - с завтрашнего дня вводит субсидии от застройщиков на все льготные программы. На семейную и ИТ ипотеку. Примерно 6,1% и 8,46% с суммы кредита.

Значит, квартиры, которые будут продаваться по семейной ипотеке и айтишной могут подорожать на 366 тыс руб и 761 тыс руб соответсвенно.

Что еще хитроумного предпринимает регулятор для того, чтобы реализовать на практике свои политические заявления о том, что глушат ипотеку они исключительно ради того, чтобы «сделать жилье доступным!»

Измененный показатель ПСК - полной стоимости кредита 22,376% у долевки и 24,519% у вторички приведет примерно к этому же.

Понятно, что полная стоимость кредита не должна превышать этих показателей, но с повышением ставки по ипотеке, полная стоимость кредита будет выше ограничителей, а долевка уже превышает. Это означает, что кто-то должен заплатить банку за снижение ставки по кредиту. В случае с продажей от застройщика - это будет застройщик и положит это в цену квартиры.

А в других случаях? Вопрос открытый.

Модные бионические фасада 1993 года выпуска ☺️

Рубрика #СмотроваяВышка

По итогам сентября два жилых комплекса бизнес-класса держат планку спроса. Продажи хорошие.

В этом сегменте, как я и говорила, рулит рассрочка. Почти 100% квартир проданы в рассрочку. Всего одна квартира продана в ипотеку.

С ИТ ипотекой сложности.
В целом так:
✔️ кто ждал лимитов, дождались списки компаний, не нашли в них свою и отказались от покупки.

✔️ кто хорошо зарабатывает и имеет первый взнос, трудятся в столичных компаниях, им не светит ИТ.

✔️ кто не хочет быть привязанным к региональным компаниям и уверены в своих силах, заходят в рассрочки. Правда надо похлопотать насчет первого взноса, но решаемо.

Рубрика #ХвалитьсяИГордиться

Так в моей жизни получается, если уж берусь заниматься новым направлением для себя, погружаюсь глубоко до экспертного состояния.

Когда я занималась развитием женского футбола и помощью в создании команды, меня даже приглашали как эксперта с комментариями в сюжет на Матч ТВ. Это было круто!

Теперь вот.
Мы год назад открыли культурный центр ЗИМ Галерея для конкретной задачи - как пространство для культурной коммуникации с жилым комплексом.

Но так активно ворвались в культурную сферу и полюбились людям, что стали полноценными участниками культурной повестки региона. И начали служить уже не столько интересам ЖК «ЗИМ Галерея», сколько городу.

И сегодня меня пригласили как представителя культурного центра ЗИМ Галерея выступить в прямом эфире «Губерния» в рамках международного фестиваля «Время читать: включите свет».
В компании профессиональных деятелей искусства я рассказала о планах галереи.

Кстати, в видео спойлер - где откроется ЗИМ Галерея после творческой паузы и что мы покажем людям.

Обожаю, когда меня зовут не как эксперта по недвижимости, а как эксперта в области моих общественных интересов 🤍

У каждого волжского города на берегу Волги должен быть свой ЖК «Парус» 😉
Есть в Самаре, теперь будет и в Тольятти.

Съездила в Тольятти посмотреть будущий ЖК «Парус». Если надо изучить проект, стараюсь попасть на стройку. Там многое становится ясным, и я смогу для доверителей дать объективку.

Вообще, конечно прибрежная зона нового города Тольятти- кайфовое место. Здесь свой вайб - тольяттинцы живут на курорте и никого другого не хотят там видеть.

Проект расположен буквально на берегу, будет свой выход на новую набережную. Благоустройство и все пряники - все на богатом, по-тольяттински.

Если уж местные девелоперы берутся за статусное жилье - то, все сразу густо, ярко, богато и просторно. Никаких компромиссов:)

Планировки - российские просторы. Квартиры с 1 спальней - от 50 до 100 кв м, правда функционал разнообразный, можно подвигать комнаты. Почти все квартиры, конечно, видовые.

Причем, в таких проектах вид открывается с 3 этажа. Это я знаю по нашему самарскому «Парусу», когда такое высокое прибрежное расположение дома, то воду видно со 2 этажа и это круче, чем с 20 этажа.

Будем смотреть инвест для доверителей, локация и инфраструктура проекта располагает к курортным квартирам.

У меня тут спрашивали, а сколько в ЖК «Престиж» продано-то? На нашдом.рф данных нет, а в рекламе есть 😉
В доме всего 14 квартир.

Рубрика #Манифестента

Две мысли вдогонку:

✔️ Новые проекты и должны быть такими, чтобы стать импульсным желанием. Чтобы влюбить человека до состояния «горы сверну» и сподвигнуть к решительным действиям. Это - когда человек не планировал, не копил, не ходил годами по отделам продаж и риэлторам, не формулировал запросы, чтобы их по скриптам удовлетворяли менеджеры.
Он просто увидел проект и решил, что пора, это ОН. И не беда, что не получилось сейчас, главное все самые важные шаги уже сделаны. Самостоятельно. Без страха. Осознанно. С понятным целеполаганием. Он вдохновил.

✔️ Никогда нельзя отказываться от задуманного и сомневаться. Просто можно поменять угол зрения и найти правильного специалиста, который бережно поддержит тебя в силе, а не в слабости. И это - такая же удача, как встретить «своего» доктора, или тренера. Да и вообще «своего» человека. Роскошь.

✔️ У нас крепкая команда высококвалифицированных специалистов. Все знают, как я требовательна к качеству и содержанию взаимодействия с доверителем. Обращайтесь, если есть желание концептуально решить задачу или вообще ее сформулировать. Поможем и купить, и продать, и заработать. Я никогда не рекламировалась, но сейчас есть уверенность, что могу рекомендовать нашу команду.

Нет ничего хуже «одаренных» райтеров и маркетологов, которые нагло вдохновляются концепциями чужих проектов, и присваивают их своему проекту. У которого нет ни одного атрибута для такого чужеродного позиционирования.

Попытка копирования коммуникационной концепции жилого комплекса «ЗИМ Галерея» и немного «Баланс Towers» завела маркетологов за баню. А там, как известно, полно навалено кое-чего. Не устояли, вляпались.

История района и попытка вписать в нее очередной шедевр авторского новодомовского стиля под видом … внимание … объекта конструктивизма с «пилястрами и капителями» - верх пошлости. Испанский стыд.

Однажды, представители этой компании присвоили мои тезисы. Удивилась такой распущенности, но оставила это на совести развивающихся маркетологов.

Но сейчас, они людей вовлекут в свой крестовый поход за баню с чужими мыслями и концепциями.

Очень недальновидно присваивать концепции и подходы позиционирования, потому, что чужих смыслов хватит не более, чем на 5 публикации. А дальше что?

Мой совет. Надо уж играть по крупному - начинайте копировать проекты, атрибуты, качество и новые смыслы, выраженные в конкретных проектных решениях. Это было бы полезно. Хоть кому-то.

Рубрика #СмотроваяВышка

В июне, когда я смотрела этот «престижный» объект на ул. Л.Шмидта, в открытых источниках фигурировали цены примерно в 20-25 млн руб за квартиру.

А сегодня уже 30-35 млн руб. Понятно, что всего 14 квартир, но рост солидный - почти 50% за квартал. А вы говорите!