Иванова_про недвижимость

Рубрика #СмотроваяВышка

Есть у меня понимание, что мы прошли дно вторички. Незаметно.

Пик количества предложений в экспозиции пришелся на сентябрь - начало октября - почти 9 тыс. До этого момента был восходящий тренд прироста предложений в месяц, на 2-3%.

Теперь обратный тренд - наметилось сокращение предложений в продаже. Это может быть связано с двумя факторами:
◾️ стали покупать более интенсивно и спрос стал заметен в экспозиции.
◾️ или собственники стали снимать объекты с продажи, так как ценовые ожидания покупателей, склонных к значительную торгу, не стали устраивать. Некоторые решили и вовсе сдавать квартиры в аренду, так как рост ставок вдохновляет больше, чем стагнация цен и бесконечные торги в продаже.

И еще.
◾️ Заметно активизировались покупатели. Это я сужу и по отзывам наших инвесторов, кто перекладывается в новое жилье, и даже по нашим объектам. Своего специалиста по трейд-ин я не вижу в офисе всю неделю - показы, сделки.
Из 6 объектов в продаже, которыми мы занимаемся всю осень, уже 2 на стадии выхода на сделку, один - переговорах, а еще 3 активно смотрят.

Судя по всему, рынок понял, что точка пройдена, покупатели стали более скромные в своих запросах на торг, собственники научились не бояться и отказывать, появилась активность и новые стратегии.

Я, конечно, не историк архитектуры, и это не будет академическая лекция.

Меня позвала поучаствовать в проекте Настя Кнор, это один из немногих людей, кому я не могу отказать. Она сама, может того не зная, делает больше для современного девелопмента, чем иные архитекторы 🫶

Я расскажу, какой путь мы прошли в поисках новых смыслов для современных решений, почему конструктивизм и что в нем полезного?

Приходите пообщаться, регистрация по ссылке.

У нас в «ЗИМ Галереи» как раз очень в тему идет выставка питерского художника Саши Браулова, который вышивает объекты конструктивизма. Будет вам наглядный материал.

❗️ друзья, обратите внимание на точный адрес встречи. Она состоится по адресу Ново-Садовая, 106 к155. Это новый адрес ЗИМ Галереи, на месте бывшего Спортзавода.

https://t.me/zimgallery/930

Красивое. Куйбышева, 78
Кстати, «первоначальные лестничные ограждения» являются предметом охраны ОКН.

Не знаю как вам, а мне очень красиво. Прекрасная балконная закомара ☺️

#БалконКакИнициация

ЦЕНЫ СДЕЛОК

Актуализировала, как чувствуют себя ЖК, за которыми я присматриваю.
Посчитала, как изменилась цена кв м реальных сделок за октябрь, в сравнении со средней ценой кв м сделок за период «без ипотеки».

И вот как обстоят дела:

◾️ Из 9 объектов в 6 цена к ноябрю выросла от 3% до 8% в сравнении со средней за 4 мес, причем все-таки 3% рост у большинства ЖК.

◾️ В 3 объектах зафиксировала снижение цены в октябре по сравнению со среднем показателем июнь-сентябрь. Причем, я думаю, что это не столько снижение, сколько выбор в этом месяце более дешёвых квартир в ЖК.

Похвально, конечно, так верить в художественную ценность ЖК «Галактика» и сделать его рэндэр акцентом в интерьере. Я сама люблю этот объект и имела к нему непосредственное отношение.

Но все же, дам #БесполезныйСовет. Есть недорогое самарское искусство вполне высокого уровня. Причем не обязательно покупать принты, можно живые картины в пределах 30-50 тыс. Включить их в цену квартиры не составит проблем.

И кстати, еще один совет. Не обязательно покупать чисто интерьерные абстракции у дизайнеров, зачастую в их же собственном исполнении. Они не имеют никакой ценности, это просто фотообои на холсте.

Можно выбрать классные работы у перспективных художников, которые придадут совсем другую атмосферу и образ квартире в продаже.

Мы с творческой командой сейчас готовим аукцион современного искусства, отбирали лоты на аукцион и я понимаю о чем говорю. Кроме того, в нашей «ЗИМ галерее» мы планируем поддерживать молодых творцов.

❗️Надо сделать хорошим тоном оформление квартир в экспозиции в определенной ценовой зоне и статусном объекте оригинальными работами художников.

Планирую запустить этот тренд по всему рынку недвижимости Самары и готова помочь всем, кто в него включится.

Урбанистический вайб ☺️

Отгадайте, где на фото:

◾️самый-самый супер-пупер элитный ЖК Самары,
◾️заводской административный корпус,
◾️наш знаменитый человейник эконом-класса.

Когда есть балкон, но не хватало террасы
#БалконКакИнициация

СУТОЧНАЯ ДОЗА

Ну и вот, кстати. Я не ошиблась в своих советах. Максимальная цена посуточной арендной ставки в Самарском районе:

1-комн - 6 тыс. руб.
2-комн - 7,5 тыс. руб.
3-комн - 10 тыс. руб.

А вообще, самая дорогая посутка:

◾️1-комн квартиры - 6,5 тыс руб/сутки в Ленинском районе

◾️ 2-комн квартиры - 8,5 тыс руб/сутки в Октябрьском районе

◾️ 3-комн квартиры - 10 тыс руб/сутки в Самарском районе

◾️ Интересно, что 4-комн квартиры в посутку есть только в ж/д и Самарском районе со ставкой ниже, чем за 1-комн квартиру.

У нас на районе скоро раздастся хруст французской булки

В этом здании по ул.Фрунзе, на месте временной Третьяковки откроется французский ресторан.

Говорят, что шефом будет настоящий француз, а открывает заведение прекрасная дама, которая вернулась в Самару после многих лет жизни в Германии. И имеет желание раздать Самаре вкусноты и красоты.

Надеюсь, народ пойдет и «французы» потянут аренду 350 тыс руб/мес.

А «Гринбергу» придется поправить соболиную горжетку на плечах и поработать с меню и концепцией.

Что ж, предсказуемо, но все равно очень интересно.

Большинство из опрошенных (52%) не имели своей отдельной комнаты в детстве.

Зато, следом, во втором опросе, возможно те же «лишенцы» скучковались в большинство, чьи дети сейчас имеют свою комнату (68%).

И тут бы всем психологам выпустить курс «все из детства» и удивить всех новизной проблематики:)

Рубрика #БесполезныеСоветы

Рынка исторической недвижимости нет

Обратился ко мне знакомый, который планирует купить объект в инвест, с небольшим бюджетом, но заряженный на доход с аренды. Что ж, дело стоящее.

Вопрос: как считаете, покупать вот эту отремонтированную студию со статусом квартиры в самом центре города? Хочу понять, в рынке ли цена 3 млн руб.

Ответ: как такового рынка исторической недвижимости нет, чтобы понимать - в рынке или нет. Единицы готовых к эксплуатации предложений, а объекты в состоянии ветхого фонда - не релевантны. Их можно оценивать только в контексте предстоящих улучшений и потенциала аренды/продажи.
Поэтому надо оценивать сравнительную категорию: что можно купить на эти деньги? - ничего приличного. Однушки в новостройках от 4 млн руб в НЕ центральных районах + затраты на ремонт.

При этом, сам по себе центр города даст высокую суточную ставку, так как это - туристическая мекка. Можно рассчитывать на 6 тыс /сутки.
По моим подсчетам со всеми затратами срок окупаемости 3 года. Покупайте. Отличное предложение.

Но. Только надо обязательно посмотреть объект и изучить состояние самого дома, окружение и тд. Не всегда то, что окружает отремонтированную квартиру, релевантно нашим планам сдавать в аренду и извлекать прибыль, так как люди не захотят это снимать и соприкасаться с «историческими радостями» для такой локации.

Сегодня выступала в Сочи на конференции по коммерческой недвижимости Mallpic.

Позвали рассказать про опыт формирования коммерческой инфраструктуры в наших жилых башнях. Наш прогрессивный подход оценили столичные коллеги.

Но, что вам стоит об этом знать?

1️⃣ Застройщики жилья никогда раньше не были полноценными участниками больших форумов по коммерции. Все жили отдельными жизнями. Одни строили торговые центры и склады, другие - жилье и рандомно нарезали первые этажи под не эффективную коммерцию.

Теперь целая сессия, где застройщики «как взрослые» рассказывают про концепции коммерции в своих ЖК, придумывать форматы и новые тренды. А все потому, что коммерческая инфраструктура в прогрессивных проектах теперь неотъемлемая часть проекта, класса жилья и комфортной городской среды.

2️⃣ Застройщики - поставщики сити - инфраструктуры для городов, и надо им научиться делать ее для людей, а не для себя.

3️⃣ Для вас, как для покупателя важно знать несколько моментов: например, продает ли застройщик или сдает в аренду коммерческие площади? Спрашивайте в отделах продаж. Вам это ответит на важнейший вопрос - все, что вам продали в буклетах вместе с квартирами будет реализовано? Если аренда и застройщик «не уходит» с проекта после его сдачи, то - да, скорее всего, будет. Если продает, то шансов минимум, так как купившие частные инвесторы будут преследовать свои интересы.

Второй момент - просите показать проект коммерческой инфраструктуры. Не картинки, а проект. Тогда вам станет понятно важное - когда вам показывают буклет с кофейней или рестораном, под это все предусмотрена технология. В противном случае - все слова.

4️⃣ Тапочковая доступность рулит. Сервисы и магазины для жильцов - непременный класс жилья. И если этого нет, ценность жилья, вместе с ценой в перспективе, снижается.

5️⃣ Термы - абсолютный тренд как для масштабных застроек, так и для небольших статусных. Все хотят термы - и люди, и девелоперы и операторы. Срок окупаемости 2 года. Острый дефицит такого формата. В отличие от фитнеса, в который ходит 5% населения, в термы ходят более 50% жителей города. За этим форматом будущее. Мы уже смотрим в этом направлении.

Кстати, в Самаре, наряду с самой большой площадью, набережной и зданием вокзала, оказались самые большие термы в России, расположенные на Московском. Самара - в процессе мировой интеграции:)