Недвижимость на каждый день

На рынке Бали начинают проявляться интересные тенденции, о которых я уже говорил и писал раньше. Большинство девелоперов на Бали, если говорить прямо, — не настоящие девелоперы. Для многих это первый опыт в этой сфере. До этого они были инженерами, консультантами по недвижимости, IT-специалистами, HR-экспертами и представителями других профессий.

Какая тут проблема, спросите вы? Проблема в том, что девелопмент — это марафон, а не спринт. Здесь недостаточно красиво нарисовать картинку для продаж; нужно пройти через кризисы, свести бюджет, справиться с подрядчиками, решить все вопросы с местными властями и довести проект до конца, включая последние 5%, которые всегда самые сложные (вспомните ремонт вашей квартиры, когда казалось, что уже всё готово, но оставались мелочи, доводившие до отчаяния).

Местные девелоперы на Бали часто усугубляют ситуацию: на волне успеха от первых продаж они начинают запускать новые проекты пачками. В 2024 году средний девелопер уже ведёт одновременно от 5 до 15 проектов, хотя чаще всего не завершил ни одного или только пару небольших вилл. А теперь он строит десятки и сотни объектов.

И вот, на прошлой неделе произошло сразу три печальных события:

1. Один из самых “модных” девелоперов, который выделяется на острове своей самой дорогой машиной, в приватной беседе пожаловался моему другу: «Замучался менять подрядчиков, индонезийцы безрукие, вся прибыль сгорела, полный швах. Непонятно, что это за бизнес такой». Добро пожаловать в девелопмент, детка.
2. В компании XXL Developer, которая строит больше десятка проектов и не завершила ни одного, произошёл развод между индонезийским и русским акционерами. Индонезиец забрал 3/4 проектов себе, а обязательства перед инвесторами остались на русском. Уже всплыли факты двойных продаж, и это только начало. Слухи, только слухи.
3. Ещё один известный девелопер, который любит раздавать интервью направо и налево, взял новые проекты на земле с очень спорной историей. Последнее упоминание об этой земле было в Высшем суде Индонезии в 2018 году. Интересно, чем это закончится для инвесторов?

К сожалению, мои прогнозы начинают сбываться, хотя я этому совсем не рад. Похоже, что скоро мне придётся объяснять нашим инвесторам, что проблема не в рынке Бали, где “всех кидают”, а в том, как они выбирали проекты и с кем сотрудничали.

Что важно понимать? Проблема не в рынке Бали. Бали продолжает принимать по 11 миллионов туристов в год со всех континентов и остаётся одним из самых диверсифицированных туристических потоков. Всем этим туристам нужны хорошие места для размещения и отдыха. Проблема — в том, как девелоперы управляют проектами и с какими рисками инвесторы сталкиваются, когда недостаточно глубоко анализируют своих партнёров. Выбор партнёра — это не просто просмотр красивой презентации, это оценка его опыта, способности управлять проектом на долгосрочной основе и завершать его.

Что можно сделать, чтобы обезопасить себя и снизить риски инвестиций (именно на Бали, так как на других рынках будут важны другие вещи):

а) Проверьте трек-рекорд девелопера: есть ли у него успешно завершённые проекты схожего масштаба?

б) Сделайте due diligence сделки у местного нотариуса: проверьте зонирование земли, историю владения и оплату налогов предыдущим владельцем. Там часто бывают попытки мошенничества, в расчете на непрофессионализм покупателей.

в) Запросите у девелопера документы, подтверждающие оплату земли, или хотя бы частичную оплату и график платежей. Часто девелоперы берут землю с минимальным депозитом, надеясь расплатиться за неё деньгами от продаж.

г) Попросите показать, кто конкретно в будущем будет управлять недвижимостью (маркетингом и эксплуатацией) после завершения строительства, и узнайте об их трек-рекорде.

д) Попросите показать трек-рекорд подрядчика и его предыдущие проекты.

P.S.: Конечно, вы можете углубиться в техническую экспертизу качества отделки или проверку разрешений на строительство, но это будет случай “со своим уставом в чужой монастырь”. Вы потратите время и убедитесь, что качество по западным стандартам не самое высокое, а документы у большинства девелоперов есть только частично. Лучше сосредоточьтесь на важном — том, что влияет на ваши риски и прибыль в будущем.

P.P.S.: Кстати, только собрался выложить пост, как наткнулся на пост XXL Development год назад на LinkedIn, где они расписывают, как важно делать правильную водоизоляцию в проектах, чтобы избавиться от влаги и плесени (глупость, если честно, при 85% влажности воздуха проблема не в дожде и протечках). Вот как раз пример фокуса не на том, на чём было нужно сосредоточиться.

Дорогие мои читатели (этого канала и вероятно, одноимённой книги).

Спасибо за ваше внимание к моей книге "Недвижимость на каждый день". Я ценю каждый отзыв и комментарий, который вы оставляете! 🙌

У меня появилась идея написать второе издание книги, добавив туда больше международных кейсов и актуальных в последние годы тем. Я хочу, чтобы вторая книга вышла и на английском и появилась на Амазон уже не в разделе Russian Edition.

Мне очень важно узнать ваше мнение о уже вышедшей книге:
— Что вам особенно понравилось в книге?
— Какие разделы показались наиболее полезными?
— Есть ли темы или вопросы, которые вы хотели бы, чтобы я подробнее раскрыл или добавил в будущем издании?

Ваши отзывы помогут мне сделать следующее издание ещё более полезным и актуальным. Пожалуйста, напишите свои мысли в комментариях, я буду очень вам признателен!

Спасибо за вашу поддержку!🙏😊

P.S.: книга есть онлайн в разных источниках

https://youtu.be/CYwrSMDK3Zs?si=phiE2CfAsqXEUpf1

Обычно любые интервью являются результатом желания и намеренных усилий интервьюера и интевьюируемого. Но не в этот раз. Катя всегда что-то снимает, всегда задаёт много глубоких вопросов и, когда она повесила на нас микрофоны, мы не придали этому большого значения. А сегодня очень удивились, увидев себя на YouTube.

Тут немного и про недвижимость и про Бали, хотя вообще фильм о семейном бизнесе.

ИНФОБИЗ 😅

Давно я не писал постов, но тут, как обычно без предупреждения, пришло вдохновение. Вдохновение в моем случае выглядело как реклама вилл на Бали на очень любопытных условиях от одного из активных русских девелоперов.

Вот оно ниже ⬇️ На первый взгляд выглядит как обычная реклама продажи недвижимости инвесторам, со скидками, рассрочками и другими плюшками.

Но посмотрите внимательно на цифры - это же помесь классической структурной ноты от какого-нибудь госбанка (которые представляют собой лотерею с настройкой в пользу эмитента, как и положено лотерее) и микрофинансовой кредитной организации (наживающейся на плохо умеющих зарабатывать и еще хуже умеющих считать гражданах). Почему так?

В рекламе два похожих примера, возьмем один из них, лот 43 квм, студия, за 149,000 долларов.

Как звучит идея - первый платеж 60%, остаток платится с момента сдачи дома в 2025 (скажем через 1 год), 40% вы платите за счёт пассивного дохода от посуточной аренды, планируемый срок завершения выплат 3 года с момента сдачи. Средний годовой доход 24 980 $.

Мой анализ и трактовка этой идеи:
1. Все данные о доходности, сроках, рисках стройки, управления и прочем примем за истину и не будем подвергать сомнению саму бизнес модель или цену объекта, только предложение о том, КАК именно его предлагают купить

2. В рекламе видно, что при покупке в рассрочку цена меняется с 149 тысяч на 181 тысячу. Аванс составляет 60% уже от новой цены, то есть 108.6 тысяч долларов. По факту же, вы платите 73% от цены, а на остаток в 40.4 тысячи получаете кредит от застройщика.

3. Я называю это кредитом, а не рассрочкой, потому что за пользование деньгами придется заплатить экстра 32 тысячи, это разница между ценой с рассрочкой в 181К и без 149К.

4. Стоимость кредита можно несложно посчитать в эксель - в первой колонке ваш долг в недоплаченные 40.4К, потом выплаты процентов (разницы в 32 тысячи в рассрочку) и в конце полный поток и эффективная ставка - 36% в долларах ))

5. Но это не все - надо понимать, что девелопер даже за 149К продает вам апартамент с маржой. И это не жена моржа, а его заложенная туда прибыль. Даже если его маржа это скромные 30% (а на Бали бывает и больше), то все расходы на проект он уже покрыл вашим платежом в 73% от цены апартамента, а свою прибыль дал вам в долг под 36% годовых

6. Ну и на десерт - управление комплексом осуществляет его УК, которая тоже не бесплатно работает, но не будем считать чужие деньги, хватит и того, что свои посчитали ))

Вывод такой - это фантастическое по своей продуманности предложение, в котором инвестор покрывает все расходы девелопера, берет на себя все риски связанные с девелопментом и будущим управлением проектом, и при этом еще оказывается залочен у девелопера, а свои первые доходы видит через 5 лет (1 стройки, 3 возврата долга и 1 дохода) с момента инвестиций своих кровных 108.6К долларов.

Учитесь, предприниматели 😉

1⃣ Первые 10 километров ты прообуешь силы и убеждаешься в том, что не забыл как бегать. Строишь план на дистанцию и радуешься что все идёт по этому плану.
Наш первый этап в проекте создания концепции, поиска земли, мастер планирования, привлечения первых инвесторов и членов нашей команды занял чуть больше полугода.

🔟 С 10 по 20 километр ты входишь в ритм и бег становится похож на медитацию. Пульс повышается до запланированного максимума в 3-4 зоне, стабилизируется, а бежать становится ожидаемо тяжело.
Это были вторые полгода формирования будущих процессов, разработки брендинга, стратегических сессий с командой и начала активного строительства. А еще мы также много исследовали индустрию отелей и детских проектов, пытаясь впитать как можно больше знаний об индустрии гостеприимства. Мы объехали Австралию, Индонезию, США, Великобританию, Бразилию, Россию, Дубаи, Нидерланды, Бельгию и Сингапур, в поисках всего что связано с семьями с детьми.

🕧 Радость от прохождения половины дистанции на 21 км сменяется ощущением, что она никогда не закончится на 26 км. На 29 км обычно бывает марафонская «стена» или, по крайней мере, бежать становится очень тяжело .
За эту половину года, которая только что закончилась, мы получили много поддержку со стороны наших болельщиков (да, это как на марафоне, есть много людей, которые поддерживают тебя на этом пути). Несмотря на поддержку, это было достаточно сложное время, потому что ряд вещей сложился не так, как мы хотели, пришлось частично менять состав команды, решать некоторые первые конфликты внутри и снаружи.

😮‍💨 После 32 км обычно всё происходит в тумане; спасает только от понимания того, что 3/4 уже позади. После 38-го к тебе снова приходят силы и следующие 3 км ты бежишь, используя все оставшиеся волевые качества, "на бровях".
Здесь главное помнить, зачем мы все это затеяли. Создать классное место, где родители и дети смогут качественно проводить время вместе, где гости увезут с собой домой уникальные воспоминания и впечатления, прожитые вместе всей семьей, место, откуда можно будет лучше увидеть и открыть для себя Бали.

На 41 км я обычно ускоряюсь и даже обгоняю других финишеров, прежде чем рухнуть на траву после финиша и получения медали 🏅.

По этой аналогии вы можете видеть, что в нашем проекте мы сейчас находимся на 30-м километре. Почти не осталось сил на разговоры и мы можем только бежать. Летом запланирован запуск и количество процессов, которые нужно настроить, огромно. Ничего страшного, мы справимся, у нашей команды достаточно выносливости.

Есть только одна мысль, которая не дает мне спать. А что, если это не марафон, а триатлон на дистанции Ironman, в котором бег почему-то поставили в начало? 😱

Если вы думаете, что я забросил этот канал и мне больше нечего писать про недвижимость, то это не совсем так 😌

На самом деле у меня нет свободного времени писать посты, но это связано с проектом, который мы делаем на Бали. Мы уверены, что довольно сильно меняем индустрию гостеприимства своим курортом для семей с детьми Family Nest.

Поскольку я сейчас готовлюсь пробежать еще один марафон 🏃 в Токио 03 марта, и это будет мой 5-й марафон из 6⭐️ мировых мейджоров, я попробую объяснить происходящее у нас сейчас по аналогии с марафоном на классическую греческую дистанцию 42 км 195 метров. В среднем подготовленный непрофессионал пробегает марафон за 3 – 4 часа. В нашем случае проект первого курорта Family Nest на Бали рассчитан на 2 года от идеи до запуска.

Что я/мы применяем в проекте в Family Nest?

У нас международный проект и команда, и это был мой первый такой опыт. Наблюдая людей в своем предпринимательском круге, могу сказать что по-настоящему международных команд почти не видел. У всех есть тенденция собирать вокруг соотечественников. Иначе дело обстоит в корпорациях, но они не предмет моего интереса. Работа с людьми из разных культур и стран в EMBA Global мне помогла выйти из пузыря, перестать боятся международных команд и начать получать удовольствие от работы в них. Над Family Nest уже работают представители 8 разных стран, от Индонезии до Бельгии, и это сильно помогает. Я бы хотел еще большей диверсификации и мы ее обязательно добьемся.

В учебной команде ты априори понимаешь, что тут все равны. Даже без командного договора уважение, внимательное отношение и поддержка являются нормой. В компании по умолчанию это не так, ведь есть младшие сотрудники и топ-менеджмент, большая разница в власти, доходе и социальном положении. Нужно много работать, чтобы это стало так. Нужно Много Работать. Мы/я стараемся.

Еще мы стараемся коммуницировать в группах в компании и иногда делать работу в режиме бизнес-школы. Как это? Когда у всех один дедлайн на всех и мы сидя в разных странах, работаем в облаке над документом, который надо сдать до полуночи. А не когда босс отправляет задание и ждет его обратно, получает не то, что хотел, а на часах без 5 минут двенадцать.

--‐---------------------------------------------

В следующем посте расскажу об одном из самых потрясающих профессоров Columbia Business School и вы точно удивитесь, какой курс он ведет. Может быть в промежутке между постами напишу о том, что за проект мы делаем на Бали и в чем идея Family Nest.

Болезненный (для самолюбия) урок о том, что лидер - это не самый лучший/умный/сильный/быстрый в группе. На пятый день модуля у нас была игра - Adventure Game. Суть игры - командный квест по Лондону с большим, штук 15-20, числом заданий, на несколько часов. У каждого есть своя роль. Мне выпало быть Капитаном. В середине игры я решил не тратить время на обсуждение в спорной ситуации и пошел на соседнюю улицу сделать задание сам. Вернувшись, я уже не нашел команду. Мы долго бегали друг за другом и в итоге воссоединились только в конце. Все задания после того, как мы разделились, нам не засчитали, так как это было правилом. Полный провал

Первый же курс с которого начинается программа EMBA Global в London Business School - это Лидерство. Я нахожу это очень верным, так как Лидерство как дисциплина - это про понимание своих отношений с собой и другими людьми и навык это знание применять. Другими словами, это про софт-скиллз, поэтому очень помогает когда ты оказываешься среди 50 полных незнакомцев и тебе нужно с ними будет полтора года вместе учиться.

Нам на курсе сразу дали несколько инструментов, которые нужно было применять:

1. Коучинг и коучей
Коучинг вообще крайне полезная штука в жизни, помогает разобраться в себе и своих целях, ценностях и действиях. В данном случае было полезно начать обучение с мыслей о том, какие цели я перед собой ставлю на программе, с чем я хочу уйти после нее и что самого важного я бы хотел.

2. Лидерскую группу
Идея в том, что нас сразу разбили на группы по 5 человек, в которых нам предстояло работать следующий год и узнали мы об этом прямо в комнате, когда увидели друг друга в присутствии коуча. Помню только, что смотрю я на этих людей и думаю - Боже, кто они, почему меня с ними посадили в одну группу? Интересно, что в жизни так часто бывает, ты в какой-то момент оказываешься в одной лодке с людьми, которых бы вряд ли выбрал сам. А спустя время понимаешь, что не встретить их было бы большим упущением. Кристиан, Эмили, Карим и Вероника - это прямо команда мечты. Скучаю по нашей группе, друзья.

3. Командный договор
Задание было такое - вам нужно за два часа составить и подписать Командный договор, который будет описывать вашу работу в команде в течение всей программы. Роли, ценности, ответственность, правила - все как договоритесь. Мы после этого составили такой в команде Family Nest, но на финальной стадии забуксовали и не подписали его (что для меня показатель не совсем полного взаимопонимания в команде, что-то мы видно не вскрыли).

Что я забрал с собой с этого курса?

Инструкция - «Как работать со мной». Вот она
1. Пожалуйста, используйте мой опыт и спрашивайте меня обо всем, что вас интересует. Однако не позволяйте мне говорить все время, оставьте хотя бы 1/3 себе ))
2. Не критикуйте меня без запроса, или предупредите, прежде чем делать это, и будьте вежливы, я не очень переношу прямую критику.
3. Приглашайте меня к партнерству, я люблю работать в команде.
4. Мои сильные стороны - vision, стратегия, построение и объяснение концепций, поиск ресурсов, анализ и управление проектами. Пожалуйста, учтите мои слабые стороны: оперативное управление, управление конфликтами, контроль затрат.
5. Я ищу новый опыт и очень люблю любые новые идеи и возможности.

Несколько идей из курса:

Команду нужно построить. Они не складываются естественным образом. Используйте групповую работу либо потому, что иногда групповое решение является более безопасным, либо для того, чтобы вовлечь людей в поиск решения и разделить его с вами. Если вам нужна по-настоящему эффективность в знакомой вам сфере – сделайте это сами. Работая в группе, иногда отдаешь больше, чем получаешь, иногда наоборот.
Идеальная командная работа = Аудит навыков + Наблюдение за процессом + Внешняя обратная связь

Ценности против цели. Вам следует либо постоянно придерживаться своих ценностей, либо выбрать конкретную цель. В противном случае, если вы будете следовать своим ценностям, но не всегда – это приведет к неудаче!

Доверие является важнейшей переменной для оценки, потому что:
Там, где у вас есть доверие, вы можете быть более резкими и прямыми в выражении конфликта.
Там, где нет доверия, люди склонны интерпретировать большинство вещей в худшем свете.
Однако для разных людей доверие означает разные вещи: честное поведение, доброжелательность, компетентность.

Всем привет.

Мы тут обсуждаем с Михаилом Ивановым и Сергеем Сандером серию туров в разные страны, в том числе Португалию, Испанию, США с целью разобраться, как в таких местах быть не туристу, а жителю.

Пока есть анонс первого тура в Лиссабон 22-24 марта 2024.

И я вот думаю, будет ли интересен такой тур на Бали? Многие люди со всех континентов выбирают Бали для постоянной жизни, я знаю экспатов, живущих тут по 5, 7, 15 и даже 30 лет.

А как вам такой тур, был бы интересен?
https://world.sander.ru/lisbon

На этот раз я учился на совместной программе London Business School и Columbia Business School, известной с 2001 года как EMBA Global. Идея её та же, что и у других Executive MBA программ, с той разницей, что равное участие двух школ дает существенно диверсифицированый состав группы, включает в сообщество алюмни двух разных школ и дает намного более интересный культурный замес, чем любая отдельная. У нас в группе было 50 человек из 21 страны, от стран Латинской Америки до Саудовской Аравии и Китая. Параллельные программы обеих школ, такие как EMBA London, EMBA Dubai, MBA, Sloan Leadership, Master in Finance, EMBA Friday/Saturday и другие, с которыми часто смешиваешься на electives добавляют разнообразия. У нас например никого не было из стран Африки, кроме одного человека из ЮАР, живущего в UK. А в других когортах были.

Курс EMBA Global в фактах - 22 года программе, запущенной в 2001 году, длится она около 20 месяцев, по одному на каждый из 20 курсов. Эти 20 месяцев состоят из 5 термов/триместров. 9 курсов являются основной частью (core) и еще 11 нужно выбрать (electives). Во время первых термов, основного года, каждая неделя включает в себя смесь из занятий по 4-5 предметам, когда начинаются элективс, их уже берешь 1 курс - 1 неделя. В итоге каждый курс все равно состоит из 10 часов, но какие-то растянуты на триместр, а какие-то упакованы в одну неделю. Элективс выбираешь из 86 курсов London Business School и почти 200 Columbia University. Примерно тратишь 1 неделю в месяц на сам курс, несколько дней до на подготовку и несколько дней после на экзамен или курсовую работу.

Какие цели передо мной стояли до программы:
1. Поработать (в процесс учебы приходится много работать вместе) в мультикультурном сообществе, что супер важно для ведения бизнес глобально, а не из пузыря своей культуры и национальности
2. Пропустить через программу то, чем я занимаюсь, свой бизнес, и применить знания для того, чтобы бизнес стал по-настоящему глобальным
3. Конечно же, обрасти связями и нетворком в разных странах
4. Индивидуальная и возможно не применимая к другим людям цель - научиться лучше работать в командах с разными людьми, отличающимися от меня существенно как бэкграундом, так и культурой и языком

То, что я пишу этот текст сейчас, показывает, что курс не просто стоил потраченного времени и денег, но и не успел надоесть мне даже к концу, то есть эффект "Конкорда" (ловушка невозвратных затрат), когда программу заканчивают только чтобы не бросать посередине вложенные в нее деньги и время, со мной не случился. Напротив, программа мне понравилась настолько, что захотелось послевкусия рефлексии и повторения.

Следующий пост будет про первый курс, с которого все начиналось - Leadership and teamwork в LBS (здесь и далее London Business School).

Последние полтора года моя жизнь была снова подчинена учебному расписанию. Не первый раз это со мной происходит, но Love of Learning - любовь к обучению и Curiosity - любопытство, это мои сильные черты характера, и обучение дает мне энергию улучшать что-то в моей жизни. Мне кажется подходящим сравнение с занятиями спортом, которые нужны не один или несколько раз на всю жизнь, а столько, сколько хочешь оставаться здоровым и быть в форме.

Как многие из вас знают, недавно я отправился в увлекательное путешествие по программе EMBA Global в Columbia / London Business School. Вроде это было совсем недавно, а на самом деле на этот месяц осталось всего пара модулей. Эта программа с ее глобальной перспективой и довольно серьезной учебной программой стала для меня интересным опытом как в личном, так и в профессиональном плане. И это при том, что Сколково уже было таким в 2014/15 годах.

Но как программа Executive MBA связана с недвижимостью, спросите вы? Мне самому было интересно, как это повлияло на мою работу над Family Nest, нашим курортом на Бали, предназначенным для семей с детьми.

Что ж, это именно то, чем я собираюсь поделиться с вами в этой серии. Каждая публикация будет посвящена одному курсу программы и расскажет, как полученные идеи и знания были применены в моем бизнесе, изменив подход нашей команды к девелопменту недвижимости и, в частности, к нашему курортному проекту.

От финансов до стратегии, от маркетинга до лидерства — каждый курс предлагал уникальный взгляд на то, чем мы занимаемся. Через это я рассматривал проблемы и возможности, связанные с развитием Family Nest. Это был путь соединения академических теорий с практикой, и я рад пригласить вас с собой и вспомнить как это было.

Итак, независимо от того, являетесь ли вы энтузиастом недвижимости, алюмни по программе EMBA или просто интересуетесь, как образование может изменить взгляды на бизнес, я приглашаю вас в этот эксперимент по исследованию связи между образованием мирового уровня и реальными бизнесами.

Скоро будет обзор первого курса! Любые комментарии или предложения очень приветствуются.

P.S.: здесь градус немного снижается - собственно, первый пост я собираюсь написать в конце месяца и далее держать темп по одному посту каждые две недели

Несколько человек прислали мне сегодня новость в Ведомостях о том, что Ricci открыли офис в Индонезии и заявили 4 проекта на Бали.

Понятно, почему эту новость присылают мне, ведь кроме того, что я 13 лет был партнёром S.A.Ricci, так Бали уже 3 года как является нашим домом.

К упомянутым проектам я, тем не менее, не имею совсем никакого отношения. Агентскую деятельность я оставил ещё несколько лет назад.

Чем я сейчас занимаюсь - мы делаем собственный проект на Бали уже полтора года и заняты исключительно им. Это очень сложный, многофункциональный девелопмент, для семей с детьми. Если будет интересно, расскажу о нём отдельно.

https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2023/09/29/997817-kompaniya-ricci-investiruet-v-stroitelstvo-zhilya-v-indonezii

https://youtu.be/j1SLPl_KGmk

Всем привет. В выходные я посмотрел интервью Андрея Мовчана где он делает обзор инвестиционного климата в мире. На 40-й минуте дело дошло и до недвижимости. Хочу с вами поделится некоторыми выводами.

Никаких сюрпризов я от Андрея Андреевича не ждал, так как его позицию по отношению к недвижимости я обсуждал с ним лично и она неизменна - низколиквидный инструмент, который в хорошие времена растет хуже, а в плохие падает сильнее фондового рынка. Во многом я с ним согласен:

- Мировые фондовые рынки все еще показывают рост и хотя его сложно объяснить, но он есть. Андрей объясняет это тем, что несмотря на все факторы за рецессию (высокие ставки и долговая нагрузка на бизнес, рост расходов, уменьшение прибыли и дивидендов, рост рисков), на рынках есть избыточная ликвидность и поэтому люди продолжают покупать. В момент, когда этот баланс нарушится, будет падение рынка.

- В развитых странах есть сильное падение продаж недвижимости. Люди в них привыкли покупать в ипотеку, а ставки на нее сегодня очень высокие. Себестоимость строительства тоже выросла и вместе с ней и цены продаж пытаются расти. Поэтому продаж мало везде (кроме покупок русскими Дубаи, Турции и других популярных локаций)

- Инвестировать в недвижимость можно, но только в нишевые продукты и если вы понимаете в них сами или понимает тот, с кем вы инвестируете (да, кроме экспертизы неизбежно возникает вопрос доверия, наличия долгосрочных отношений и умения достигать и документировать договоренности).

- Сами ниши могут быть разными, от студенческого жилья до курортной недвижимости. Рецепта успеха нет, но есть рецепт провала - инвестируйте не глядя туда, куда инвестируют все - например в покупку квартиры в Дубаи (желательно не выезжая из Москвы).

- И последнее. Рынок недвижимости отличает от фондового рынка то, что он очень непрозрачный и неоднородный. Если на фондовом рынке у всех условно равный доступ к информации и возможности (что для меня скорее сигнал для участия в режиме - купил индекс в США в портфель и забыл о нем), то недвижимость - это пищевая цепочка, где есть крупные игроки диктующие правила, есть множество игроков помельче, продавцы, профессиональные инвесторы, посредники и в конце розничные покупатели. Последним достается максимум риска и минимум прибыли.

Вывод Андрея и мой, что если вы видите массовый продукт, который уже у всех на устах, то вряд ли это хорошая инвестиция. Хорошей инвестицией в недвижимости может оказаться (и то не факт) только кулуарная сделка, которую еще нужно поискать.

Рекомендую посмотреть интервью целиком, за отличный язык, логику и знание предмета. Если интересно только про недвижимость, то это с 39-й по 51-ю минуту.