Вчера провёл "тыква-тест на утрату недвижимости" с коллегами из Нижнего, Сочи, Наро-Фоминска, Новосибирска, Дубайска и других городов. Обсуждали новации на рынке мошенничества и фактическое в плане регулирования со стороны властей.
Вот базовые выводы:
1. Как и раньше, главная причина, почему некто теряет при покупке или продаже - это (дурная) экономия. Поскольку рынок очень усложнился, включая технологии хитрецов и возможности государства по контролю и регулированию, смысла экономить на налогах и экспертизе просто нет.
Все попытки в этом направлении сегодня - это заявка на (будущий) кидок. Особенно в этом смысле наивны покупатели, которые не нанимают риелторов (при том, что чек-лист насегодня содержит уже более 20 документов и действий, фактически обязательных для него, если нет желания расстаться с деньгами навсегда).
Вот только одна новация: в Москве теперь строго рекомендовано освидетельствовать продавцов в Институте Сербского (на предмет дееспособности) в день или за день до сделки.
2. Государство всё больше и всё серьёзнее подходит к контролю за куплей-продажей и использованием объектов недвижимости. Регуляция через ген.планы. Повышение имущественных налогов (и через ставку, и через рост кадастровой стоимости). Присмотр за целевым использованием участков (и под ИЖС, и под сельхоз.назначение) - всё это будет ужесточаться и интенсифицироваться. Контроль со спутниковых снимков, облёты дронами. двойные и тройные проверки. Использование агентуры даже и "добрых соседей" - которые сообщат о том, что вы сдаёте внаем жильё - без договора. Не играйте с государством в азартные игры. И давно и настойчиво рекомендуем: приближайте свои действия реальные и документальные. Нет смысла "покупать участки впрок".
3. Покупка или продажа без фактического Due Diligence - это азартная игра.
Кто сказал, что завтра здесь не будет проложена дорога?
Кто сказал, что строительство разрешат?
А вот кейс - в ЖК бизнес-класса нет КНС, слив идёт прямо в Чёрное море (реальная ситуация).
А что будет с другим ЖК, где очень много продано квартир в рассрочку (и нет механизма, как в развитых странах, отбирать эти квартиры назад при невыплате очередного транша)? Вот вы купили в нём жильё, но половина не внесла взносы. Подумайте, что дальше. И т.д.
Если коротко, то растёт роль экспертизы (поздравляю, коллеги, ибо мы её и продаём), но не всякой.
Уже не катит формальный подход (просто собрать документы). Нужно умение и возможности коммуницировать с представителями власти, вести деятельно сит.анализ, проактивно выяснять сложности с объектом и делать самостоятельно сценарное планирвание.
Грамотный риелтор просто обязан превращаться в инвест-менеджера.
А покупатель - в инвестора (сам, а не потому, что не смог продать объект, на котором собирался спекульнуть, но не успел скинуть. пока цены позволяли).
Чудеса чудесатые: наш рынок таки делается всё более цивилизованным, профессиональным и предъявляет соответствующие требования.
И да. Покупатель/продавец без экспертизы на нём (своей или привлечённой) - теперь де-факто как тот самый чувак с шашкой против танков.
Без шансов.
_____________________________
Самый эмоциональный момент обсуждения: это когда коллеге из ОАЭ задали вопрос про мошенничества на их рынке и он сказал, что после того, что он послушал про Нижний и Сочи ему крыть нечем...