رسانه مسکن ایرانیان تورنتوی بزرگ

یک خوبی استعفای امروز اقای ترودو و انحلال پارلمان این است که دستور العمل افزایش مالیات کپیتال گین که قرار بود روی معاملات از 25 جون 2024 به بعد بر شرکتها و اشخاص اعمال شود، چون هنوز به تصویب پارلمان نرسیده ؛ معلق خواهد ماند. بنابراین به احتمال زیاد برای سال 2024، کماکان همان نرخ Inclusion پنجاه درصدی قانون قدیم برای فروش ملک و سهام در شرکتها و اشخاص ملاک قرار خواهد گرفت و بعد هم اگر حزب کانزرواتیو ببرد کلا این افزایش مالیات ملغی خواهد شد.
https://www.moneysense.ca/columns/ask-a-planner/canadas-capital-gains-tax-changes-in-legal-limbo/
@Canadainvest

حرکات نرخ بهره در سال ۲۰۲۴

کاهش نرخ‌های بانک کانادا در سال ۲۰۲۴ تغییرات چشمگیری از دوره سخت گیری نرخ‌ها در دو سال گذشته به حساب می‌آید. نرخ پایه که سال را با ۵.۰۰٪ آغاز کرده بود، با کاهش ۱۷۵ واحد پایه در پنج مرحله متوالی به ۳.۲۵٪ رسید. این کاهش‌ها تسکین زیادی برای وام‌گیرندگان با نرخ متغیر فراهم کرد، هرچند که پرداخت‌ها نسبت به سطوح پیش از پاندمی همچنان بالا باقی ماند.

در سمت نرخ‌های ثابت، بازدهی اوراق قرضه دولتی ۵ ساله—که شاخص اصلی قیمت‌گذاری وام‌های مسکن ثابت است—در طول سال نوسانات قابل توجهی داشت. پس از رسیدن به اوج ۳.۸۹٪ در آوریل، بازده‌ها در باقی‌مانده سال روند کاهشی داشتند و در پایان سال ۲۰۲۴ به ۲.۹۵٪ رسیدند.

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

برترین داستان‌های وام مسکن ۲۰۲۴

حرکت نرخ‌ها و بازار مسکن
- سال کاهش نرخ‌ها: پس از اوج نرخ‌ها توسط بانک کانادا در سال ۲۰۲۳، سال ۲۰۲۴ به سال کاهش نرخ‌ها تبدیل شد. بانک مرکزی پنج کاهش متوالی نرخ اعمال کرد که در مجموع ۱۷۵ واحد پایه بود و نرخ را به ۳.۲۵٪ کاهش داد. این کاهش‌ها منجر به کاهش معادل در نرخ بهره پایه شد که هزینه‌های قرض‌گیری برای دارندگان وام مسکن با نرخ متغیر را تسهیل کرد. نرخ‌های ثابت وام مسکن نیز در طول سال کاهش یافتند که ناشی از کاهش بازدهی اوراق قرضه ۵ ساله بود و تسکین بیشتری برای وام‌گیرندگان به همراه داشت.

- روندهای تورم: تورم در طول سال به‌طور پیوسته کاهش یافت و CPI اصلی تا نوامبر به ۲.۰٪ رسید، که از اوج ۸.۱٪ در میانه سال ۲۰۲۲ کاهش یافته بود و فشار مالی بر کانادایی‌ها را کاهش داد.

- بازگشت بازار مسکن: فروش خانه‌ها و قیمت‌ها تا پایان سال بهبود یافت و قیمت‌های متوسط به ۶۹۴,۴۱۱ دلار (افزایش ۷.۴٪ نسبت به سال گذشته) در نوامبر رسید.

موج تمدید وام مسکن: در سال ۲۰۲۴ حدود ۲۵۱ میلیارد دلار وام مسکن با نرخ‌های بالاتر تمدید شد و انتظار می‌رود که میزان بیشتری در سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ تمدید شود. افزایش میانگین پرداخت ماهانه بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ دلار تخمین زده شد.

- چالش‌های طول مدت بازپرداخت وام کاهش می‌یابند: وام‌گیرندگان با نرخ متغیر که قبلاً امورتیشن‌های بسیار بالایی داشتند، به تدریج آنها را کاهش دادند زیرا نرخ‌ها کاهش یافت و زمان تمدید وام رسید. بانک‌هایی مانند TD، RBC و BMO گزارش دادند که دوره‌های امورتایزشن فوق‌العاده طولانی تا سه‌ماهه چهارم کاهش یافته است.

- نرخ‌های دیرکرد اندکی افزایش می‌یابد: دیرکردهای اولیه که در سال ۲۰۲۳ در نزدیکی کمترین سطح تاریخ قرار داشتند، شروع به افزایش کردند و انتظار می‌رود که در سال ۲۰۲۵ نیز این روند ادامه یابد که نشان‌دهنده فشارهای مالی است که بسیاری از وام‌گیرندگان هنوز به دلیل نرخ‌های بهره بالا با آن مواجه هستند.

برترین معاملات و تحرکات وام‌دهندگان در سال ۲۰۲۴

تملک CWB توسط بانک National bank:

خرید National bank از بانک کانادایی وستن (CWB) به ارزش ۵ میلیارد دلار نهایی شد و حضور آن را در غرب کانادا گسترش داد.

- تملک Nesto از گروه CMLS: وام‌دهنده آنلاین Nesto اعلام کرد که شرکت مالی وام مسکن CMLS Group را خریداری کرده است که باعث گسترش حضور آن در بازار وام مسکن کانادا و افزایش محصولات آن می‌شود.

- ادغام Home Trust با Fairstone Bank: Home Trust ادغام خود با Fairstone Bank را نهایی کرد که فرصت‌های جدیدی برای مشتریان و کارگزاران از طریق دامنه وسیع‌تری از محصولات و خدمات مالی فراهم می‌آورد.

- تصویب خرید سهام ممتاز DLCG:
سهام DLC Group پس از تصویب خرید سهام ممتاز خود توسط سهامداران افزایش یافت که گامی مهم برای تقویت ساختار سرمایه شرکت بود.

- تملک HSBC کانادا: RBC خرید HSBC کانادا را در اوایل سال نهایی کرد که یکی از بزرگترین معاملات بانکی در تاریخ کانادا بود.

برنامه‌های دولتی و به‌روزرسانی‌های سیاستی

- حذف آزمون استرس برای انتقال وام‌های مسکن بیمه‌نشده: OSFI، نهاد ناظر بانکی کانادا، اعلام کرد که آزمون استرس برای انتقال وام‌های مسکن بیمه‌نشده حذف شده است. با این حال، این اقدام باعث سردرگمی گسترده‌ای در صنعت شد در مورد نحوه واکنش وام‌دهندگان.

- اعمال قوانین جدید وام مسکن: قوانین جدید که سقف وام مسکن بیمه‌نشده را به ۱.۵ میلیون دلار افزایش داد و امکان دریافت وام با اقساط ۳۰ ساله برای خریداران نخستین خانه فراهم کرد، در دسامبر اجرایی شد.

- حذف آزمون استرس برای انتقال وام‌های مسکن قابل بیمه: اعلامیه اقتصادی پاییز تأیید کرد که آزمون استرس برای انتقال وام‌های مسکن قابل بیمه حذف شده است که با دستورالعمل‌های به‌روز OSFI هم‌راستا است.

- برنامه‌های دولتی برای حمایت از واحدهای دوم و یا بیشتر: دو برنامه جدید فدرال به کمک صاحبان خانه‌ها برای ساخت واحدهای دوم به بعد معرفی شد تا با ارائه وام‌ها و کمک‌های مالی به افزایش عرضه مسکن و بهبود affordability کمک
کند.

- تمدید ممنوعیت خرید برای خریداران خارجی: دولت فدرال ممنوعیت خرید ملک توسط خریداران خارجی را تا سال ۲۰۲۷ تمدید کرد.

سلام برهمراهان گرامی،

ضمن تبریک مجدد به مناسبت فرارسیدن سال نو میلادی، توجه شما را به نوشتار زیر در خصوص ”اخبار و تغییرات مرتبط با وام مسکن در سال ۲۰۲۴” جلب میکنم:

سال گذشته نقطه عطفی برای بازار مسکن و وام مسکن کانادا بود، به طوری که افزایش نرخ‌ها جای خود را به کاهش نرخ‌ها داد و در کنار آن تغییرات مقرراتی فراوان و اعلام برنامه‌های جدید دولتی نیز صورت گرفت.

پس از دو سال افزایش پیوسته نرخ‌ها، بانک کانادا به دوره کاهش نرخ‌ها روی آورد و پنج کاهش متوالی نرخ را اعمال کرد که نرخ را به ۳.۲۵٪ کاهش داد.

تورم تا پایان سال به ۲.۰٪ کاهش یافت که تسکین بیشتری برای مصرف‌کنندگان به همراه داشت، هرچند چالش‌های affordability همچنان پابرجا بود.

در مقوله سیاست‌گذاری، تغییرات عمده در مقررات و برنامه‌های دولتی برای کاهش فشارهای مسکن و حمایت از خریداران صورت گرفت. وام‌های مسکن بیمه‌شده شاهد افزایش سقف قیمت خرید مجاز بودند، در حالی که خریداران نخستین خانه به امکان دریافت وام با اقساط ۳۰ ساله دست یافتند که انعطاف‌پذیری بیشتری برای ورود به بازار مسکن فراهم می‌کرد.

در عین حال، دولت چندین برنامه جدید معرفی کرد، از جمله ابتکاراتی جهت ساخت و یا تبدیل واحدهای مسکونی بیشتر مثل لیگال کردن واحد های زیرزمین به منظور رفع کمبود عرضه مسکن و بهبود affordability.

در اینجا مروری بر برخی از مهم‌ترین داستان‌های وام مسکن سال، تغییرات نرخ‌ها و عملکرد سهام مرتبط با وام مسکن آورده شده است.

دوست و همراه گرامی، با سلام،

در این دقایق پایانی سال میلادی، برای شما و خانواده محترم دعا میکنیم، که لیست آرزوهای شما در این سرآغاز سال نو میلادی، با عشق، صلح، آرامش، شادی و سلامتی همراه باشه و آرزوی قلبی ما برای داستان منحصر به فرد زندگی شما، جز شادی و موفقیت نیست و ما هم به شما قول میدهیم که مثل سالهای گذشته، در حد دانش و تجربه، نقش مثبتی در مسیر این موفقیت، برای شما داشته باشیم.


از این که در سالی که به دقایق پایانی آن نزدیک میشویم، محفل ما را برای همراهی انتخاب کرده اید، از صمیم قلب سپاسگزاریم

سال نو میلادی بر شما و خانواده محترم مبارک باشد

هیربد چهرازی

سلام بر همراهان گرامی

خبر خیلی خیلی مهم

اداره مالیات کانادا (CRA) به زودی ابزار جدیدی برای تأیید درآمد راه‌اندازی خواهد کرد تا به مبارزه با کلاهبرداری وام مسکن کمک کند.

این مطابق با آخرین به‌روزرسانی در بیانیه اقتصادی پاییز ۲۰۲۴ دولت فدرال است.

کلاهبرداری وام مسکن زمانی اتفاق می‌افتد که افراد اطلاعات موجود در درخواست وام مسکن خود را جعل می‌کنند. شخص دیگری نیز ممکن است تلاش کند اسناد را به نمایندگی از درخواست‌کنندگان جعل کند یا آنها را به این کار تشویق کند.

دولت فدرال اعلام کرده است که ارتکاب این نوع کلاهبرداری می‌تواند توانایی فرد را برای دریافت وام مسکن یا اعتبار فرد را در آینده تحت تأثیر قرار دهد.

این طرح تأکید میکند که اداره مالیات کانادا "به طور فعال با شرکای بین‌المللی در زمینه‌های مالیاتی و کارشناسان در حوزه‌های فناوری اطلاعات، حریم خصوصی، امنیت و مسائل قانونی مشاوره میکند."

این مشاوره‌ها به منظور شناسایی گزینه‌هایی است که به مؤسسات مالی کمک می‌کند تا راه‌حل‌ها و گزینه‌هایی برای شناسایی و توقف کلاهبرداری به صورت امن و کاربرپسند پیدا کنند که با سیستم‌های CRA سازگار باشد.

این بیانیه اقتصادی افزوده است که اداره مالیات کانادا دامنه مشاوره خود را گسترش داده است تا از کارشناسان در بخش مالی، مانند وام‌دهندگان مسکن، را در طراحی و اجرای ابزار جدید خود کمک بگیرد.

اداره مالیات کانادا می‌گوید انتظار می‌رود که این اقدامات در اوایل ۲۰۲۵ اجرا شود.

کلاهبرداری وام مسکن در کانادا

بر اساس گزارش‌های اکوئیفاکس کانادا، کلاهبرداری وام مسکن در کانادا در حال کاهش است.

در فوریه ۲۰۲۴، داده‌های سه‌ماهه این شرکت نشان داد که نرخ کلاهبرداری در درخواست‌های وام مسکن در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ نسبت به سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۲ افزایش ۹.۹ درصدی داشته است.

کارل دیویس، رئیس بخش کلاهبرداری و هویت در اکوئیفاکس کانادا، در آن زمان اعلام کرد: "با توجه به اینکه مصرف‌کنندگان با بازار دشوار وام مسکن و مشکلات اقتصادی ادامه‌دار روبه‌رو هستند، ممکن است شاهد افزایش کلاهبرداری وام مسکن باشیم."

با این حال، گزارش سپتامبر ۲۰۲۴ از اکوئیفاکس کانادا نشان می‌دهد که نرخ کلاهبرداری وام مسکن نسبت به مدت مشابه در ۲۰۲۳ کاهش یافته است و به میزان ۱۶.۴ درصد کاهش داشته است.

گزارش سپتامبر اشاره داشت که آلبرتا تنها استانی است که در آن کلاهبرداری در حال افزایش است و "اغلب شامل جعل مدارک درآمد و اشتغال می‌شود."

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

سلام بر همراهان گرامی

فدرال رزرو ایالات متحده نرخ پابه بهره فدرال را امروز یک چهارم واحد کاهش داد و به۴.۵ درصد رساند.

این سومین کاهش در سال جاری هستش. البته انتظار میرود که در سال آینده نرخ‌ها را کندتر از آنچه قبلاً تصور می‌کرد کاهش دهد، که عمدتاً به دلیل تورم بالاخواهد بود.

۱۹ سیاستگذار فدرال رزرو پیش بینی کردند که در سال ۲۰۲۵ تنها دو بار نرخ بهره را یک چهارم کاهش خواهند داد که از پیش بینی قبلی خود در سپتامبر از چهار کاهش نرخ بهره کمتر است.

پیش‌بینی‌های سه ماهه جدید آنها نشان می‌دهد که مصرف‌کنندگان احتمالا در سال آینده از نرخ‌های بسیار پایین‌تری برای وام‌های مسکن، وام‌های خودرو، کارت‌های اعتباری و سایر اشکال استقراض برخوردار نخواهند شد.

https://financialpost.com/news/economy/federal-reserve-cuts-interest-rate-by-quarter-point?utm_source=Sailthru&utm_medium=email&utm_campaign=FP%20BREAKING%20NEWS%201218&utm_term=FP_breaking_alert

نرخ تورم کانادا ۱.۹ درصد رسید

https://www.cbc.ca/amp/1.7412342

سلام بر همراهان گرامی

همانطور که انتظار میرفت

کاهش نیم درصدی نرخ بهره اعلام شد.

https://www.bankofcanada.ca/2024/12/fad-press-release-2024-12-11/

نرخ پایه بهره به ۳.۲۵ رسید که به زودی نرخهای وام مسکن متغیر، نرخ های بهره line of Credit هم کاهش میابد

نگاهی به بازار مسکن تورنتو در سال ۲۰۲۴

‎یک بازار مسکن با تضادهای چشمگیری
”داستانی با دو نیمه متفاوت”

سال ۲۰۲۴ با رقابت شدید، به‌ویژه در بخش خانه‌های کم‌ارتفاع آغاز شد، جایی که موجودی خانه‌ها به کمتر از دو ماه کاهش یافت—نشانه‌ای واضح از تقاضای بالا و عرضه محدود. بازار کاندوها کمی کمتر رقابتی بود، اما همچنان محدود بود و موجودی حدود سه ماه داشت. خریداران با Bidding warهای شدید مواجه شدند و خانه‌ها، به‌خصوص در محله‌های پرطرفدار، اغلب در کمتر از یک هفته فروخته می‌شدند.

با این حال، در میانه سال بازار تغییر قابل‌توجهی را تجربه کرد. تقاضا به‌شدت کاهش یافت زیرا عدم اطمینان اقتصادی و هزینه‌های بالای وام‌ اعتماد خریداران را تحت تأثیر قرار داد. سطح موجودی افزایش و خانه‌ها حتی در مناطق بسیار پرطرفدار هفته‌ها در بازار باقی می‌ماندند. این تغییر برای بازار خانه‌های کم‌ارتفاع تفاوتی اساسی با گردش سریع بازار در ماه‌های ابتدایی داشت.

بازار کاندو که از قبل با تقاضای کم دست‌وپنجه نرم می‌کرد، ضربه بیشتری دید. تعداد بی‌سابقه‌ای از واحدها به بازار عرضه شد زیرا سرمایه‌گذارانی که از چهار سال متوالی قیمت‌های ثابت ناامید شده بودند، به فروش املاک خود روی آوردند. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که زمانی امید افزایش مداوم قیمت خرید داشتند، اکنون با تقاضای کم مجبور به بازنگری در انتظارات خود شدند.

با اینکه بازار در سه‌ماهه آخر سال نشانه‌هایی از بهبود جزئی را نشان داد و حجم فروش اندکی افزایش یافت، اما به‌طور کلی همچنان کند باقی ماند. بازار مسکن خانه resale تورنتو در سال ۲۰۲۴ دینامیکی در حال تحول را نشان داد که تحت تأثیر نیروهای اقتصادی متغیر و احساسات خریداران قرار داشت.


بازار کاندوهای جدید و تازه تکمیل شده: سالی همراه با تکمیل شدن بالای واحدها ها و البته همراه با ریسک‌ پنهان**

بازار کاندوهای جدید در تورنتو با چالش‌های جدیدی روبه‌رو شد. بیش از ۲۰ هزار واحد در شرایط بسیار ضعیف بازار موجودی، تکمیل شدند، که مسئله‌ای در حال ظهور را برجسته کرد: ”منفی شدن ارزش خالص سرمایه‌گذاری‌ها”.برای اولین بار، ارزش کاندوها هنگام تکمیل کمتر از قیمتی بود که برای آن پرداخت شده بود.

در برخی پروژه‌های اخیر، سرمایه‌گذارانی که واحدهایی را در مرحله پیش‌ساخت با قیمت ۱۵۰۰ دلار برای هر فوت مربع خریداری کرده بودند، اکنون در وضعیتی دشوار قرار دارند، زیرا همان واحدها در بازار دست‌دوم فقط ۱۲۰۰ دلار برای هر فوت مربع به فروش می‌رسند. این اختلاف باعث ایجاد سناریوی ارزش منفی شده است، جایی که ارزش دارایی کمتر از مبلغ پرداختی سرمایه‌گذار است.

علیرغم این مشکل فزاینده، بانک‌های بزرگ کانادا و دفتر نظارت بر نهادهای مالی (OSFI) رویکردی بحث‌برانگیز برای کاهش ریسک اتخاذ کرده‌اند. با استفاده از **ارزیابی‌های جمعی**، روشی که فرض می‌کند قیمت خرید اولیه ارزش واقعی واحد را منعکس می‌کند، کاهش قیمت بازار عملاً نادیده گرفته شده است. این اقدام به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد واحدهای خود را با قیمت خرید تحویل بگیرند و وام مسکن دریافت کنند، حتی با وجود اختلاف در ارزش بازار.

این استراتژی، اگرچه در جلوگیری از بحران فوری مؤثر بوده است، اما نگرانی‌های زیادی ایجاد می‌کند. این رویکرد بازار را به‌طور موقت از آشفتگی نجات داده و باعث شده اکثر پروژه‌ها همچنان پایدار بمانند و توسعه‌دهندگان از پیامدهای مالی گسترده ناشی از نکول سرمایه‌گذاران در امان باشند. اما این امر به‌طور بالقوه یک بحران را به آینده موکول می‌کند.
-
بازار اجاره: افزایش عرضه و کاهش تقاضا*

بازار اجاره تورنتو در سال ۲۰۲۴ تحت تأثیر ورود گسترده کاندوهای جدید قرار گرفت که تعداد بی‌سابقه‌ای واحد اجاره‌ای به بازار اضافه کردند. تعداد لیست‌های اجاره فعال تقریباً سه برابر سطوح معمول شده است، رقابت بین صاحبان املاک را افزایش داده و فشار زیادی بر اجاره‌بها وارد کرده است.

میانگین اجاره کاندوها که در آگوست ۲۰۲۳ به زیر ۳۰۰۰ دلار رسیده بود، تا پایان سال ۸ درصد کاهش یافت و به ۲۷۶۱ دلار رسید. این کاهش درآمد اجاره، پوشش هزینه‌های مالکین را دشوارتر کرده است، به‌ویژه با توجه به نرخ‌های بهره بالا.

تصمیم دولت فدرال برای کاهش چشمگیر تعداد ساکنان غیر دائم نیز چالش‌های بیشتری به همراه داشته است، چرا که این گروه جمعیتی نقشی اساسی در تقاضای اجاره در تورنتو داشته‌اند.

این پویایی‌ها به موج فزاینده‌ای از سرمایه‌گذاران کاندو منجر شده است که ترجیح می‌دهند واحدهای خود را بفروشند. با کاهش بازده اجاره و رکود یا کاهش ارزش املاک، بسیاری از سرمایه‌گذاران در حال بازنگری در استراتژی‌های بلندمدت خود هستند. ترکیب این عوامل نشان‌دهنده تغییری بنیادی در بازار اجاره تورنتو است، که می‌تواند انتظارات سرمایه‌گذاران و تعامل مالکان و مستاجران را در آینده دگرگون کند.

سلام بر همراهان گرامی

Rent prices fall to 15-month low:

میانگین قیمت اجاره در ماه نوامبر ۲,۱۳۹ دلار بود، بر اساس آخرین گزارش اجاره‌ای Rentals.ca.

با وجود این کاهش، گزارش نشان می‌دهد که میانگین اجاره‌ها هنوز ۶.۷٪ بالاتر از دو سال پیش و نزدیک به ۱۹٪ بالاتر از سه سال پیش است.

استان‌های انتاریو و بریتیش کلمبیا همچنان کاهش استانی در اجاره‌ها را تجربه می‌کنند. در این میان، تورنتو به کمترین میزان اجاره طی ۲۸ ماه گذشته و ونکوور به کمترین میزان طی ۳۰ ماه گذشته رسیده است.

«به طور کلی، کاهش اخیر اجاره‌ها بسیار ملایم بوده و به بهبود قدرت خرید کمک کرده است؛ به‌ویژه پس از افزایش سریع اجاره‌ها در چند سال اخیر»،

کاهش اجاره در انتاریو در ماه نوامبر شدت گرفت و به ۶.۴٪ کاهش سالانه رسید، به طور متوسط ۲,۳۵۱ دلار. در همین حال، بریتیش کلمبیا کاهش کندتری را تجربه کرد و با ۲.۳٪ کاهش به ۲,۵۲۴ دلار رسید. اجاره‌های کبک تقریباً ثابت بودند و تنها ۰.۴٪ کاهش یافتند و به ۱,۹۶۹ دلار رسیدند.

در سایر مناطق، ساسکاچوان همچنان با افزایش ۱۲.۱٪ پیشتاز بود و به طور متوسط ۱,۳۶۱ دلار ثبت شد. رشد اجاره در آلبرتا به طور قابل توجهی کند شد و تنها ۳.۷٪ افزایش یافت، در حالی که این رقم در ماه سپتامبر ۱۰.۳٪ بود.

اجاره آپارتمان‌ها در ۵ بازار بزرگ کانادا در سال گذشته کاهش یافته است.

تورنتو با کاهش ۹.۴٪ به طور متوسط ۲,۶۴۰ دلار، پیشتاز این کاهش‌ها بود که کمترین میزان اجاره در ۲۸ ماه گذشته را ثبت کرد. ونکوور با کاهش ۸.۹٪ و میانگین اجاره ۲,۸۸۸ دلار، رتبه دوم را داشت و به کمترین میزان در ۳۰ ماه گذشته رسید.

کلگری با کاهش ۵.۸٪ و میانگین اجاره ۱,۹۵۹ دلار، سومین کاهش بزرگ را تجربه کرد. اجاره‌ها در اتاوا ۳.۰٪ کاهش یافت و به میانگین ۲,۱۷۱ دلار رسید، در حالی که مونترال کاهش ۲.۳٪ را ثبت کرد و اجاره‌ها به طور متوسط ۲,۰۰۱ دلار بود.

در همین حال، ادمونتون، ششمین بازار بزرگ کانادا، همچنان رشد اجاره را تجربه کرد و در ماه نوامبر ۵.۷٪ افزایش یافت و به طور متوسط ۱,۵۵۶ دلار رسید. با این حال، این رقم نسبت به افزایش ۸.۴٪ سالانه در ماه اکتبر کندتر شده است.

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

‎سلام بر همراهان گرامی

پس از گزارش ضعیف بازار کار در کانادا
بازار اوراق قرضه روی کاهش ۵۰ واحدی نرخ بهره بانک کانادا در هفته آینده شرط‌بندی می‌کند،

ناظران معتقدند اگر یک شاخص اقتصادی وجود داشته باشد که احتمالاً برای مقامات بانک کانادا نگران‌کننده باشد، افزایش بیشتر از انتظار نرخ بیکاری کانادا در ماه گذشته است.

### پیش‌بینی‌های کاهش نرخ بهره بانک کانادا
طبق آخرین آمار منتشر شده توسط مرکز آمار کانادا، نرخ بیکاری به ۶.۸٪ افزایش یافت، که ۰.۳ درصد بیشتر از ماه اکتبر و ۰.۲ درصد بالاتر از پیش‌بینی‌ها است.

به استثنای سال‌های همه‌گیری ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱، این بالاترین نرخ بیکاری در کانادا طی تقریباً هشت سال گذشته محسوب می‌شود.

«اگر یک شاخص باشد که بانک کانادا را تحت فشار قرار دهد، همین است.» این جمله‌ای است که داگلاس پورتر، اقتصاددان ارشد بانک مونترال (BMO)، نوشته است.

در واکنش به افزایش شدید نرخ بیکاری، بانک مونترال پیش‌بینی کاهش نرخ بهره بانک کانادا را به کاهش ۵۰ واحد پایه در نشست ۱۱ دسامبر تغییر داده است.

این پیش‌بینی با تحلیل آکسفورد اکونومیکس نیز همخوانی دارد. «با توجه به ادامه رشد آرام در بازار کار، رشد تولید ناخالص داخلی کمتر از ظرفیت، و رسیدن تورم به هدف ۲ درصد، انتظار داریم بانک کانادا هفته آینده با کاهش ۵۰ واحد پایه دیگری پیش برود.» این نظر توسط مایکل داونپورت، اقتصاددان، نوشته شده است.

### پیش‌بینی بازار اوراق قرضه
بازار اوراق قرضه اکنون با احتمال ۷۵٪ پیش‌بینی می‌کند که بانک کانادا هفته آینده یک کاهش نرخ بهره بزرگ دیگر اعمال خواهد کرد و نرخ سیاستی را به ۳.۲۵٪ کاهش می‌دهد، که پایین‌ترین سطح آن از سپتامبر ۲۰۲۲ خواهد بود.

این کاهش همچنین منجر به کاهش نرخ بهره اولیه به ۵.۴۵٪ خواهد شد، که هزینه‌های بهره را برای وام‌های متغیر مسکن و خطوط اعتباری شخصی کاهش می‌دهد.

با این حال، پورتر هشدار داده است که همچنان احتمال کاهش ۲۵ واحد پایه وجود دارد. «تقاضای داخلی به وضوح در حال احیا است، تورم اصلی در گزارش اخیر افزایش یافت، فدرال رزرو محتاط‌تر عمل می‌کند، و ارز در پایین‌ترین سطح ۲۰ سال اخیر است. اما به نظر می‌رسد بانک تمایل به تسریع در کاهش نرخ دارد و نرخ بالای بیکاری به آن‌ها دلیلی قوی می‌دهد.»

### بررسی دقیق گزارش بازار کار نوامبر
با اینکه اقتصاد در ماه نوامبر ۵۰,۰۰۰ شغل خالص جدید اضافه کرد—۵۴,۲۰۰ شغل تمام‌وقت و از دست دادن ۳,۶۰۰ شغل پاره‌وقت—این رشد به اندازه کافی سریع نبود تا با افزایش نرخ مشارکت نیروی کار همگام شود.

مرکز آمار کانادا گزارش داد که ۱۳۸,۰۰۰ نفر به طور فعال به دنبال کار بودند، که این امر بازتابی از رشد سریع جمعیت در این ماه است. این بالاترین سرعت افزایش جویندگان کار در خارج از سال‌های همه‌گیری محسوب می‌شود.

### نکات برجسته دیگر گزارش نوامبر:
- ۲.۵٪ از شاغلان به صورت کامل از خانه کار می‌کردند، در حالی که ۱۱.۵٪ دارای شرایط کاری ترکیبی بودند.
- نرخ بیکاری جوانان ۱.۱ درصد افزایش یافت و به ۱۳.۹٪ رسید.
- بیکاری بلندمدت افزایش یافت و ۲۱.۷٪ از بیکاران بیش از ۲۷ هفته بدون شغل بودند، که ۵.۹ درصد بیشتر از سال گذشته است.
- میانگین دستمزد ساعتی با رشد ۴.۱٪ به ۳۵.۶۸ دلار در ساعت رسید.

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

میانگین قیمت کاندو در ماه نوامبر ۷۰۵،۰۳۶ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۴ درصد کاهش داشت. قیمت متوسط ​​۶۳۸،۸۸۸ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش داشت.

موجودی کاندو در ماه نوامبر به کمتر از ۵ MOI کاهش یافت.

تعداد آپارتمان های موجود برای فروش در پایان ماه یا لیست های فعال نسبت به سال گذشته ۱۹ درصد افزایش یافته است.

لیستینگ آپارتمان های جدید در نوامبر نسبت به سال گذشته ۶ درصد افزایش داشت.

آمار کاندو

فروش کاندو (کاندومینیوم، از
جمله آپارتمان های، خانه های کاندوتاون، و غیره) در منطقه تورنتو در نوامبر ۲۰۲۴ نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۳۲ درصد افزایش داشته است.

سلام بر همراهان گرامی

افت ارزش دلار کانادا به زیر ۷۰ سنت برای اولین بار از سال ۲۰۲۰.

آیا ممکن که ادامه روند کاهشی نرخ بهره بانک مرکزی کانادا برای امسال متوقف شود و بانک مرکزی کانادا منتظر تصمیم بعدی را فدرال رزرو باشد

https://financialpost.com/news/economy/loonie-sub-70-cent-canadian-dollar-close

نظر شماچیست؟

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

سلام بر همراهان گرامی، اگر در فکر خرید خانه و یا در پروسه خرید هستین، آیا علاقه دارید تا در یک جلسه یکی دو ساعته، شرایط و میزان وام شما توسط ۵ بانک اصلی کانادا بررسی شود؟
public poll

۱) بله – 20
👍👍👍👍👍👍👍 87%
نفيسه نفيسي, M, @vahabmont, @sajjadrsm, @Saeedd005, @KiaBozorgOmid_Siavash, @Azita_Kh, @alishgold, @Parifo, @Arash_351, @Mohoddh, @Idehmortazavi, @Armut_hajian, Alireza, @Serkhabi, @NasrinCa, shahriyar, Hani, Ellie., @hamidjafari299

۲) خیر – 3
👍 13%
Ali, @BehnoushAzimi, @thismv

👥 23 people voted so far.

**هشدار بانک مرکزی کانادا به دولت فدرال**

چهارشنبه گذشته، کارولین راجرز، معاون رئیس بانک مرکزی کانادا، در سخنرانی خود در کلوب اقتصادی کانادا بر بازار وام مسکن تمرکز کرد و چندین نکته مهم را مطرح کرد:

راجرز به "دیوار تمدید وام مسکن" اشاره کرد که طی دو سال آینده رخ خواهد داد، زمانی که "حدود ۶۰٪ از وام‌های مسکن فعلی ما" تمدید می‌شوند، از جمله "بخش بزرگی مربوط به زمانی که نرخ بهره در سال ۲۰۲۲ شروع به افزایش کرد، تمدید نشده‌اند."

معاون رئیس ابراز اطمینان کرد که کانادایی‌ها "به تنظیم الگوهای پس‌انداز و هزینه‌های خود برای جذب تأثیر افزایش پرداخت‌های وام مسکن ادامه خواهند داد."

او هشدار داد که "اتکا بیش از حد به اقداماتی که هزینه تأمین مالی را در کوتاه‌مدت کاهش می‌دهند می‌تواند تأثیرات بلندمدتی بر سلامت مالی خانوارها، بازار وام مسکن و اقتصاد داشته باشد."
رها، بازار وام مسکن و اقتصاد داشته باشد."

**چرا نرخ‌های ثابت و متغیر وام مسکن ما احتمالاً در جهت‌های مختلف حرکت می‌کنند

تقریباً اجماعی وجود دارد که بانک مرکزی کانادا (BoC) در کوتاه‌مدت به کاهش نرخ بهره خود از سطح فعلی ۳.۷۵٪ ادامه خواهد داد.

اکنون که تورم به هدف ۲٪ بازگشته است، دیگر دلیلی برای حفظ شرایط سخت سیاست‌های پولی به‌منظور محدود کردن تقاضا وجود ندارد. در حال حاضر اقتصاد ما به تمام کمکی که می‌تواند دریافت کند نیاز دارد و نرخ بهره بانک همچنان به‌طور نامناسبی محدودکننده باقی خواهد ماند تا زمانی که به محدوده بین ۲.۵۰٪ و ۳.۰۰٪ کاهش یابد.

به همین دلیل، اگر شما وام‌گیرنده‌ای با نرخ بهره متغیر هستید، به نظر من منطقی است که انتظار داشته باشید نرخ بهره شما در طول این چرخه کاهش نرخ‌ها، حداقل یک درصد دیگر کاهش یابد.

من پیش‌بینی می‌کنم که نرخ‌های ثابت در کوتاه‌مدت مسیر متفاوتی را دنبال کنند.

اولاً، کاهش نرخ‌های مورد انتظار بانک مرکزی کانادا اکنون به طور کامل در بازده اوراق قرضه دولت کانادا (GoC) منعکس شده است، که نرخ‌های ثابت وام مسکن ما بر اساس آن‌ها تعیین می‌شوند. بازگشت تورم کانادا به هدف نیز در سطوح فعلی آن‌ها لحاظ شده است.

در عین حال، نیروی جاذبه قوی اوراق خزانه‌داری آمریکا فشار صعودی وارد می‌کند.

بسیاری از افراد همچنان انتظار دارند که نرخ‌های ثابت کاهش چشمگیری داشته باشند، زیرا بانک مرکزی کانادا به کاهش نرخ بهره خود ادامه می‌دهد.
با این حال، من فکر می‌کنم که احتمال زیادی وجود دارد که آن‌ها ناامید شوند.

نتیجه‌گیری: بازده اوراق قرضه دولت کانادا (GoC) هفته گذشته یک نوسان شدید را تجربه کرد. اما وقتی غبار فرو نشست و معاملات در روز جمعه به پایان رسید، بازده این اوراق کمی کمتر از آغاز هفته بود.

نرخ‌های ثابت وام مسکن در حال حاضر، ثابت مانده‌اند، اما فکر می‌کنم اتفاقات هفته گذشته نشان داد که سرمایه‌گذاران بازار اوراق قرضه در هر دو سوی مرز کانادا و آمریکا به‌طور فزاینده‌ای نسبت به ریسک‌های افزایش قیمت‌ها نگران هستند.

با این حال، فکر نمی‌کنم که تحولات هفته گذشته برنامه‌های کوتاه‌مدت بانک مرکزی کانادا برای ادامه کاهش نرخ بهره را تغییر دهد. این خبر خوبی برای وام‌گیرندگان با نرخ بهره متغیر است.

به دلایلی که در بالا توضیح داده شد، فکر می‌کنم نرخ‌های ثابت و متغیر وام مسکن ما ممکن است به‌زودی در جهت‌های مختلف حرکت کنند.

مرجع عکس: iStock/Getty Image

ترجمه مقاله اقای دیوید لاراک بروکر وام مسکن

اخبار مرتبط با وام مسکن در هفته گذشته:


**پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و افزایش موقتی بازدهی اوراق قرضه**

دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور پیشین آمریکا، در انتخابات ریاست جمهوری پیروز شد و بازدهی اوراق قرضه به طور موقت افزایش یافت.

فدرال رزرو آمریکا نرخ بهره خود را ۰.۲۵ درصد کاهش داد و اعلام کرد در صورت لزوم به کاهش نرخ‌ها ادامه خواهد داد. سرمایه‌گذاران بازار اوراق قرضه بر اساس احتمال کاهش روند نزولی نرخ بهره در آینده واکنش نشان دادند.

در کانادا، ما یک گزارش نسبتاً ضعیف از بازار کار دریافت کردیم و کارولین راجرز، معاون رئیس بانک مرکزی کانادا (BoC) سخنرانی‌ای را ارائه کرد که بر بازار وام مسکن تمرکز داشت و شامل هشدارهایی برای دولت فدرال بود.

در پست امروز، دیدگاه خودم را در مورد هر یک از این تحولات ارائه خواهم داد و در پایان توضیح می‌دهم چرا فکر می‌کنم نرخ‌های ثابت و متغیر وام مسکن ما در جهت‌های مختلفی حرکت خواهند کرد.

نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا

روز سه‌شنبه، دونالد ترامپ رئیس‌جمهور پیشین به طور قاطع در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا پیروز شد.

این نتیجه غیرمنتظره بود زیرا کامالا هریس، معاون رئیس‌جمهور، در بیشتر نظرسنجی‌ها پیشتاز بود و انتظار عمومی این بود که برنده تا مدت‌ها پس از روز انتخابات نهایی نشود.

در پی این رویداد، سرمایه‌گذاران بازار اوراق قرضه با افزایش چشمگیر بازده اوراق خزانه‌داری آمریکا واکنش نشان دادند. آن‌ها بازده اوراق قرضه دولت کانادا (GoC) را نیز همراه خود بالا بردند. بازده اوراق قرضه پنج‌ساله GoC حدود ۰.۱۰ درصد در روز چهارشنبه افزایش یافت.

اما این افزایش طولانی نبود. تا صبح پنج‌شنبه، بازده اوراق قرضه به طور کامل به عقب برگشت. آن‌ها هفته را در سطوحی پایین‌تر از آنچه شروع کرده بودند، به پایان رساندند.

دوره دوم ریاست‌جمهوری ترامپ بدون شک پیامدهای قابل‌توجهی برای بازده اوراق قرضه خواهد داشت، اما این تأثیرات به تدریج آشکار خواهد شد.
‌های مختلفی حرکت خواهند کرد.

**نتیجه انت
پنج‌شنبه گذشته، فدرال رزرو اعلام کرد که نرخ بهره خود را ۰.۲۵ درصد کاهش داده و آن را به بازه جدید ۴.۵۰٪ تا ۴.۷۵٪ رسانده است.

در کنفرانس مطبوعاتی همراه با این تصمیم، جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، ارزیابی‌ای از وضعیت اقتصادی آمریکا ارائه داد که نسبت به داده‌های اقتصادی اخیر که قوی‌تر از انتظار بودند، موضع‌گیرانه‌تر بود.

او این کاهش را به‌عنوان نوعی بیمه در برابر ضعف بازار کار عنوان کرد و گفت که انتخابات آمریکا در کوتاه‌مدت بر تصمیمات سیاستی تأثیری نخواهد داشت.

شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) آمریکا اکنون ۲.۳٪ است و شاخص اصلی قیمت مخارج مصرف شخصی (PCE)، که نزدیک‌ترین شاخص تورم برای فدرال رزرو است، در ۲.۷٪ قرار دارد. هر دوی این معیارها همچنان بالاتر از هدف ۲٪ فدرال هستند، اما پاول اطمینان دارد که آن‌ها به طور پایدار به این سطح باز خواهند گشت.

او همچنین برنامه فدرال رزرو برای حرکت به سمت یک سیاست پولی "خنثی‌تر" را بیان کرد، یعنی جایی که نرخ بهره دیگر تقاضا را محدود نمی‌کند.

برآورد اجماعی برای نرخ بهره خنثی فدرال بین ۲.۵٪ تا ۳٪ است که حتی در بالاترین حد خود ۱.۵۰٪ پایین‌تر از جایی است که نرخ بهره فعلی فدرال قرار دارد.

از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران بازار اوراق قرضه آمریکا ارزیابی اخیر فدرال رزرو از وضعیت تورم کنونی و انتظارات آن درباره مسیر نرخ بهره را قبول ندارند. آن‌ها از اواسط سپتامبر به طور پیوسته بازده اوراق خزانه‌داری آمریکا را افزایش داده‌اند و اکنون کاهش‌های کمتری برای نرخ بهره پیش‌بینی می‌کنند.

آخرین داده‌های اشتغال کانادا (برای اکتبر)

جمعه گذشته، اداره آمار کانادا تخمین زد که اقتصاد ما در ماه اکتبر ۱۵,۰۰۰ شغل جدید ایجاد کرده است، که بسیار کمتر از پیش‌بینی ۲۷,۰۰۰ شغل بود.

بار دیگر، رشد جمعیت ما از ایجاد شغل فراتر رفت. نرخ بیکاری ما ثابت ماند و ۶.۵٪ بود، اما تنها به این دلیل که نرخ مشارکت از ۶۵.۶٪ به ۶۴.۸٪ کاهش یافت.

این گزارش احتمالاً تأثیر زیادی بر تصمیمات بانک مرکزی کانادا نخواهد داشت.

اگرچه این عدد کمتر از انتظار بود و ممکن است بانک را بیشتر به سمت سیاست‌های تسهیل‌گرایانه هدایت کند، اما رشد میانگین دستمزد ساعتی از ۴.۵٪ به ۴.۹٪ افزایش یافت و این امر فشار بیشتری بر تورم وارد خواهد کرد.

فروش آپارتمان‌ها در تمامی پنج منطقه افزایش داشته است، با این حال، مناطق Durham، Halton و Peel شاهد بیشترین افزایش در فروش‌ها بودند. قیمت‌های متوسط در York ثابت بود، اما در چهار منطقه دیگر کاهش یافت. لیست‌های جدید در Durham، Halton و Peel دو رقمی افزایش داشتند، در حالی که در تورنتو کمی کاهش یافت. تعداد ماه‌های موجودی (MOI) در تمامی پنج منطقه نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.

**آمارهای منطقه‌ های تورنتوی بزرگ**

آمار مربوط به خانه های Freehold

فروش‌ها در تمامی پنج منطقه بیش از ۴۰ درصد افزایش داشت، با این حال، منطقه هالتون شاهد افزایش ۷۲ درصدی در فروش‌ بود. قیمت‌های متوسط در منطقه Durham ۶ درصد کاهش داشت، اما در چهار منطقه دیگر یعنی York, Peel, Halton و Torontoافزایش یافت. تعداد ماه‌های موجودی MOI در تمامی مناطق نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.

قیمت متوسط یک آپارتمان در اکتبر ۷۱۳,۵۴۶ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش داشته است. قیمت میانه ۶۴۰,۰۰۰ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۴ درصد کاهش یافته است.

تعداد آپارتمان‌های موجود برای فروش در پایان ماه، یا لیست‌های فعال، نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد افزایش یافته است.

لیست‌های جدید آپارتمان در اکتبر نسبت به سال گذشته ۴ درصد افزایش یافته است.

آمار فروش آپارتمان‌ در تورنتو

فروش آپارتمان‌ها (شامل آپارتمان‌های کاندومینیوم، تاون‌هاوس‌های کاندومینیوم و غیره) در منطقه تورنتو در اکتبر ۲۰۲۴ نسبت به همان ماه سال گذشته ۳۲ درصد افزایش یافته است.

قیمت median خانه در اکتبر ۱,۱۵۴,۰۰۰ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش داشته است.

median Price با مرتب‌سازی تمام قیمت‌های فروش در یک ماه محاسبه می‌شود و سپس قیمتی انتخاب می‌شود که در میانه این لیست قرار دارد، به طوری که نیمی از تمام فروش‌های خانه بالاتر از این قیمت و نیمی دیگر پایین‌تر از آن باشد. اقتصاددانان اغلب قیمت Median را نسبت به قیمت متوسط ترجیح می‌دهند زیرا کمتر تحت تأثیر افزایش شدید در فروش خانه‌های بسیار گران یا ارزان در یک ماه قرار می‌گیرد، که می‌تواند قیمت متوسط را تحریف کند.

قیمت متوسط یک خانه در اکتبر ۲۰۲۴ معادل ۱,۳۶۲,۵۰۵ دلار بود که نسبت به همان ماه سال گذشته تغییری نداشته است.

سهم خانه‌هایی که با قیمتی بالاتر از قیمت لیست شده توسط مالک فروخته شدند، در اکتبر به ۳۰ درصد کاهش یافت.

شاخص Month of inventory
که میزان موجودی برای فروش در یک ماه را تقسیم بر تعداد خانه‌های فروخته شده در همان ماه نشان می‌دهد. این نسبت به این سؤال پاسخ می‌دهد: اگر هیچ خانه جدیدی به بازار عرضه نشود، با توجه به سطح تقاضای فعلی، چقدر طول می‌کشد تا تمام خانه‌های موجود در بازار به فروش برسند؟ هرچه MOI بالاتر باشد، بازار سردتر است. یک بازار متعادل (بازاری که در آن قیمت‌ها نه در حال افزایش و نه در حال کاهش است) بازاری است که MOI بین چهار تا شش ماه باشد. هرچه MOI پایین‌تر باشد، انتظار داریم که قیمت‌ها سریع‌تر افزایش یابد.

در حالی که سطح فعلی MOI به ما سرنخ‌هایی از رقابت بازار در حال حاضر می‌دهد، جهت حرکت آن نیز می‌تواند به ما سرنخ‌هایی درباره جهت‌گیری بازار در اکتبر بدهد.

این شاخص برای خانه‌ها در اکتبر به ۳.۱ کاهش یافت.

تعداد خانه‌های موجود برای فروش ("لیست‌های فعال") در اکتبر نسبت به همان ماه سال گذشته ۱۴ درصد افزایش یافته است.

لیست‌های جدید خانه در اکتبر نسبت به سال گذشته ۲ درصد افزایش داشته است.

فروش خانه‌ها (شامل خانه‌های freehold، مستقل، نیمه‌مستقل، و تاون‌هاوس) در منطقه بزرگ تورنتو (GTA) در اکتبر ۲۰۲۴ نسبت به همان ماه سال گذشته ۴۵ درصد افزایش داشته است.

سلام بر همراهان گرامی،

تحلیل بسیار جامع بازار مسکن تورنتو در ماه اکتبر

پس از شش ماه کساد، بازار مسکن تورنتو بالاخره تغییر کرد و فروش خانه‌های کم‌ارتفاع در اکتبر نسبت به سال گذشته ۴۵ درصد و فروش آپارتمان‌ها ۳۲ درصد افزایش یافت.

شایان ذکر است که این رشد قوی در فروش تا حدی به این دلیل است که حجم فروش در سال گذشته نزدیک به پایین‌ترین سطح ۲۰ سال اخیر بوده است.

اما مهم‌تر از افزایش فروش این است که میزان فروش سریع‌تر از سرعت ورود لیستینگهای جدید رشد کرده است، به این معنی که سطح موجودی در حال کاهش است. وقتی تعداد ماه‌های موجودی کاهش می‌یابد، نشانگر این است که فروش از لیستینگ‌های جدید پیشی گرفته و بازار به تدریج در حال گرم شدن است - و دقیقاً این اتفاق در ماه اکتبر برای خانه‌ها و آپارتمان‌ها رخ داده است.

چه چیزی پشت این بازگشت بازار است؟ در حالی که نرخ‌های پایین‌تر یک عامل است، من معتقدم که عامل بزرگتر این است که خریداران امروزی پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن در بهار به دلیل نرخ‌های حتی پایین‌تر و تغییرات دولت فدرال در بیمه‌های مسکن شلوغ خواهد بود. آنها اکنون به دنبال بهره‌برداری از بازاری هستند که هنوز نسبتاً کساد است.

در حالی که فروش نسبت به سال گذشته به طور قابل توجهی افزایش یافته و بازار به تدریج در حال گرم شدن است - مهم است که به این نکته توجه کنیم که بازار هنوز نسبتاً کند است. مثل این است که بازار در ماه سپتامبر با سرعت کم ۲۰ کیلومتر در ساعت حرکت می‌کرده و اکنون سرعت به ۳۰ کیلومتر در ساعت رسیده است. بله، سرعت افزایش یافته، اما هنوز هم به کندی حرکت می‌کنیم.

اما اضطرابی که بسیاری از خریداران احتمالی خانه در حال حاضر احساس می‌کنند بسیار زیاد است. تقریباً هر خریداری که من و تیمم در ماه گذشته با آنها ملاقات کرده‌ایم، به شدت نگران است که اگر اکنون خانه‌ای خریداری نکنند، در بازار بهار نخواهند توانست خانه‌ای بخرند، زیرا معتقدند قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.

حتی با اینکه به آنها توصیه می‌کنیم که اکثر کارشناسان انتظار افزایش سریع قیمت‌ها را در سال جدید ندارند، خریداران تمایلی به منتظر ماندن ندارند. بسیاری از آنها جستجوی خانه را در ابتدای دوران کرونا متوقف کردند، زمانی که CMHC پیش‌بینی کرد قیمت خانه‌ها کاهش می‌یابد. این خریداران در کنار ایستادند و شاهد افزایش قیمت‌ها و دسترسی ناپذیر شدن خانه‌ها بودند.

بسیاری از آنها از منتظر ماندن و به تعویق انداختن نیازهای مسکن خانواده خود خسته شده‌اند، به این امید اینکه، شاید در آینده مسکن مقرون به صرفه‌تر شود.

تحیل آماری

قیمت متوسط یک خانه در منطقه تورنتو در ماه اکتبر ۱,۳۶۲,۵۰۵ دلار بود که نسبت به ماه مشابه در سال گذشته تغییری نداشته است. Median price خانه در ماه گذشته ۱,۱۵۴,۰۰۰ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش یافته است.

فروش خانه‌ها در اکتبر نسبت به سال گذشته ۴۵ درصد افزایش یافت، در حالی که لیستیگهای جدید خانه تنها ۲ درصد افزایش داشت. تعداد خانه‌های موجود برای فروش در پایان ماه، یا لیست‌های فعال، نسبت به سال گذشته ۲۷ درصد افزایش یافته است.

تعادل کنونی بین عرضه و تقاضا در شاخص ماه‌های موجودی (MOI) منعکس شده است، که موجودی را نسبت به تعداد فروش‌ها در هر ماه اندازه‌گیری می‌کند. در اکتبر، MOI برای خانه‌ها به ۳.۱ کاهش یافت.

قیمت متوسط یک آپارتمان در منطقه تورنتو در اکتبر ۷۱۳,۵۴۶ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش یافته است. قیمت median price آپارتمان در اکتبر ۶۴۰,۰۰۰ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۴ درصد کاهش یافته است.

فروش آپارتمان‌ها در اکتبر نسبت به سال گذشته ۳۲ درصد افزایش یافته است و لیست‌های جدید آپارتمان ۴ درصد افزایش داشته است. تعداد لیست‌های فعال آپارتمان نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد افزایش یافته است. شاخص MOI برای آپارتمان‌ها به ۵ کاهش یافت.

آمار ماهانه دقیق اکتبر ۲۰۲۴ برای کل بازار منطقه تورنتو، شامل جزئیات مربوط به خانه‌ها، آپارتمان‌ها و تفکیک‌های منطقه‌ای به زودی منتشر خواهد شد

https://www.instagram.com/stories/hirbod.chehrazi/3494019069445326687?igsh=bDI1ZXcwN200YTBi

سلام بر همراهان گرامی

همانطور که انتظار میرفت:


فروش خانه در منطقه تورنتو در اکتبر نسبت به سال گذشته تقریباً ۴۰ درصد افزایش یافته است

فروش خانه ⬆️ 45%
فروش آپارتمان ⬆️ 32%

بازار به کاهش نرخ ها پاسخ داده. است

میانگین قیمت‌ها برای خانه‌ها با کاهش ۲ درصدی برای آپارتمان‌ها ثابت بوده نسبت به سال گذشته

برای اولین بار از فوریه، موجودی مسکن در تورنتوی بزرگ نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.

بر اساس منطقه، این اعداد در مقایسه با یک سال پیش چگونه هستند.

تورنتو فری هلد: ۳.۰۶ (🔻۱۴.۵۳٪ سالانه)
TO Condo: ۵.۹۵ (⬆️۰.۸۵% سالانه)
دورهام: ۳.۱۰ (🔻۱۴.۳۶% سالانه)
یورک: ۴.۸۶ (🔻۰.۲۱% سالانه)
پیل: ۴.۳۱ (🔻۱۱.۶۸٪ سالانه)
هالتون: ۳.۹۷ (🔻۲۳.۰۶% سالانه)
———

این درحالی داره رخ میده که لیستینگهای‌ً فعال بالاتر از سال گذشته است:

TO Freehold: 3,414 (⬆️16.52% YoY)
TO Condo: 7,043 (⬆️21.49% YoY)
Durham: 2,496 (⬆️20.70% YoY)
York: 5,119 (⬆️30.16% YoY)
Peel: 4,569 (⬆️19.80% YoY)
Halton: 2,553 (⬆️18.91% YoY)
———-

این بدان معناست که نرخ فروش نیز جهش قابل توجهی داشته است:

TO Freehold: 1,115 (⬆️36.14% YoY)
TO Condo: 1,184 (⬆️20.45% YoY)
Durham: 805 (⬆️40.98% YoY)
York: 1,053 (⬆️30.32% YoY)
Peel: 1,059 (⬆️35.42% YoY)
Halton: 643 (⬆️54.57% YoY)
—-

به طور خلاصه:

1. ما شاهد افزایش قابل توجه فروش در بازار پاییزی برای اولین بار در چند سال اخیر هستیم.
2. موجودی نسبت به سال گذشته بسیار افزایش یافته است، اما افزایش فعالیت فروش منجر به بازار رقابتی می شود.
3. از نظر تاریخی، فعالیت فروش در ماه نوامبر کاهش می یابد. ببینیم امسال چه خواهد شد؟

اگر BoC پیش‌بینی می‌کند که رشد صادرات در طول افق پیش‌بینی آن قوی باشد، منطقی است نتیجه بگیریم که انتظار دارد لونی در طول این دوره نسبتاً ضعیف باقی بماند و بدون تأثیر منفی خالص بر تورم کلی.

اگر نرخ ارز پایین فعلی، بیشتر به ما کمک کند تا آسیب بزند، آنگاه لونی ضعیف‌تر یک ویژگی است، نه یک نقص.

۵.بانک مرکزی کانادا (BoC) پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن پس از رکود اخیر خود بهبود خواهد یافت.

این بهبود به ترکیبی از کاهش نرخ‌های وام مسکن، تغییرات در قوانین بیمه وام مسکن دولتی، و ارزیابی بانک از این که "رشد تقاضای مسکن از افزایش عرضه پیشی خواهد گرفت" نسبت داده می‌شود.ً

بانک پیش‌بینی می‌کند که "بازسازی‌ خانه ها هم با افزایش پیش‌بینی‌شده در قیمت‌های مسکن حمایت خواهند شد".

بانک به‌عنوان یکی از ریسک‌های اصلی صعودی در پیش‌بینی تورم خود، به این احتمال اشاره می‌کند که "نرخ‌های بهره پایین‌تر می‌توانند به بهبود قوی‌تر فعالیت‌های مسکن منجر شوند".

سلام بر همراهان گرامی

نوشتاری قابل تامل در خصوص تصمیمات آینده بانک مرکزی کانادا

بانک مرکزی کانادا به سرعت عقب‌نشینی می‌کند.
نویسنده: آقای دیوید لاراک

بانک مرکزی کانادا (BoC) چهارشنبه گذشته نرخ پایه بهره خود را به میزان ۰.۵۰ درصد کاهش داد و آن را از ۴.۲۵ درصد به ۳.۷۵ درصد رساند.

نرخ‌های وام مسکن متغیر بلافاصله به همان میزان کاهش یافت، در حالی که نرخ‌های وام مسکن ثابت تغییری نکرد. بازده اوراق قرضه دولت کانادا (GoC) که این نرخ‌ها بر اساس آن‌ها تعیین می‌شوند، پیش از کاهش هفته گذشته کاهش یافته بود.

کاهش پیوسته نرخ‌های وام مسکن منجر به تغییر توصیه‌های من برای انتخاب وام مسکن برای وام‌گیرندگان فعلی شده است.

در ادامه دلایل خود را با جزئیات بیشتری توضیح می‌دهم، اما ابتدا پنج نکته کلیدی از آخرین بیانیه BoC، کنفرانس مطبوعاتی و گزارش سیاست پولی سه ماهه سوم (MPR) آورده شده است:

۱. ثبات قیمت بازگشته است.

اکنون شواهد زیادی برای تأیید این دیدگاه وجود دارد که ثبات قیمت بازگشته است.

شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) در ماه اکتبر به ۱.۶ درصد رسید. در حالی که بانک مرکزی کانادا (BoC) پیش‌بینی می‌کند که این رقم در کوتاه‌مدت ممکن است کمی افزایش یابد، اما اکنون انتظار دارد که از حالا تا پایان سال ۲۰۲۶ "نزدیک به هدف" باقی بماند.

شاخص‌های CPI‑Median و CPI‑Trim نیز به کاهش خود ادامه داده‌اند و اکنون به ترتیب به ۲.۳ درصد و ۲.۴ درصد رسیده‌اند.

در آخرین گزارش سیاست پولی سه ماهه (MPR)، بانک مرکزی مشاهده کرد که در حالی که قیمت مسکن همچنان بالا باقی مانده، انتظار می‌رود "به تدریج کاهش یابد". در همین حال، "فشارهای قیمتی در طیف گسترده‌ای از کالاها و خدمات کاهش یافته است." همچنین اشاره کرد که "انتظارات تورمی کسب‌وکارها و مصرف‌کنندگان کاهش یافته و به حالت عادی نزدیک می‌شود."

بانک مرکزی ریسک‌های کاهشی و افزایشی در پیش‌بینی‌های تورمی را "نسبتاً متوازن" می‌بیند. این موضوع نیاز به سیاست پولی محدودتر از آنچه که داده‌های اقتصادی ما نشان می‌دهد را از بین می‌برد.

۲. کاهش بیشتر نرخ‌ها ضروری است.
دیگر هیچ منطقی برای سیاست پولی محدودکننده وجود ندارد.

بانک مرکزی کانادا (BoC) اشاره کرد که تولید ناخالص داخلی (GDP) سرانه ما در سه‌ماهه سوم "احتمالاً حدود ۱.۲۵ درصد کاهش یافته است" که کاهش بیشتری نسبت به میانگین نیمه اول سال دارد.

رشد کلی تولید ناخالص داخلی در سه‌ماهه سوم نیز ضعیف‌تر از پیش‌بینی‌ها است. انتظار می‌رود که این رقم به حدود ۱.۵ درصد در سه‌ماهه سوم برسد، که نسبت به ۲ درصد در نیمه اول سال ۲۰۲۴ کاهش یافته است. این ضعف تا حدی به دلیل کاهش اعتماد کسب‌وکارها بوده است.

بانک همچنین مشاهده کرد که بازار کار ما "نرم" است، مخارج خانوارها و کسب‌وکارها "به کاهش ادامه می‌دهد" و "اقتصاد همچنان در وضعیت مازاد عرضه" نسبت به تقاضا قرار دارد.

۳. باید انتظار کاهش بیشتر نرخ‌های BoC را داشته باشیم که در مجموع بین ۱.۰۰ تا ۱.۵۰ درصد

بانک مرکزی باید به سرعت به کاهش نرخ بهره ادامه دهد تا به سطح خنثی‌ای برسد که دیگر تقاضا را محدود نکند.


بیشتر اقتصاددانان معتقدند که محدوده خنثی نرخ بهره بین ۲.۲۵٪ تا ۳.۲۵٪ است و انتظار می‌رود BoC در این چرخه حداقل به میانه این محدوده کاهش دهد.

بانک پیش‌بینی می‌کند که "نرخ بهره خود را بیشتر کاهش دهد"، با این قید که "زمان‌بندی و سرعت کاهش‌های بیشتر به اطلاعات ورودی بستگی دارد".

حالی که بازار اوراق قرضه هنوز این را قیمت‌گذاری نکرده است، مگر اینکه داده‌های اقتصادی ما به‌طور قابل‌توجهی بهبود یابد، انتظار دارم BoC در نشست بعدی خود در ۱۱ دسامبر نرخ را ۰.۵۰٪ دیگر کاهش دهد.


۴. لونی ضعیف‌تر یک ویژگی است، نه یک نقص.

نرخ بهره BoC اکنون ۱ درصد کمتر از نرخ بهره فدرال رزرو ایالات متحده است و این باعث تضعیف لونی در برابر دلار آمریکا شده است. لونی ضعیف‌تر فشارهای تورمی ما را افزایش می‌دهد، زیرا قیمت هر چیزی که از ایالات متحده خریداری می‌کنیم و به آن وابسته هستیم، بیشتر می‌شود.

بحث‌های زیادی وجود داشته که تضعیف لونی ممکن است بانک را به اندازه‌ای نگران کند که باعث تغییر در زمان‌بندی و میزان کاهش‌های بعدی نرخ بهره شود. اما در آخرین گزارش سیاست پولی (MPR) بانک، اشاره چندانی به این موضوع نشده است. این امر منجر به این استنباط می‌شود که بانک معتقد است تأثیر تورمی لونی ضعیف‌تر توسط نیروهای دیگر کاهش تورم در اقتصاد ما جبران خواهد شد.

لونی ضعیف‌تر مزایایی نیز دارد، زیرا هزینه هر چیزی که به ایالات متحده می‌فروشیم را کاهش می‌دهد و صادرات ما را رقابتی‌تر می‌کند.

بانک مرکزی کانادا نیز در سه‌ماهه سوم به افزایش صادرات ما اشاره کرد و انتظار دارد که فروش صادراتی ما "قوی باقی بماند" و با تقاضای قوی از ایالات متحده پشتیبانی شود.

سلام بر همراهان گرامی،

مراقب مستاجرها باشید و هر چه بیشتر روی اپلیکیشن های مستاجرین وقت بگذارید

این گزارش مربوط به یکی از شرکتهای رنتال هست که به نظر میرسه که بالای ۵۰ درصد متقاضیان اجاره، اطلاعات تقلبی به مالکین میدهند

https://storeys.com/rental-applications-toronto-fraudulent/

‎سلام بر همراهان گرامی

همانطور که انتظار میرفت

فروش خانه در طول ۵ هفته گذشته در منطقه تورنتو افزایش یافته است، به نظر میرسه که خریداران بیشتری ترجیح میدهند که قبل از بازار بهار، خرید کنند

طی پنج هفته گذشته:

فروش خانه ⬆️ ۲۶%
فروش آپارتمان ⬆️ ۱۳%

نسبت به مدت مشابه سال قبل.

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

سلام بر همراهان گرامی

فعلا به نظر میرسه که خبر خوبیه. همانطور که انتظار میرفت، بانک مرکزی کانادا، نرخ بهره پایه را ۰.۵ درصد کاهش داد

https://financialpost.com/news/economy/bank-of-canada-cuts-interest-rate-50-basis-points-1023?utm_source=Sailthru&utm_medium=email&utm_campaign=FP%20BREAKING%20NEWS1023&utm_term=FP_breaking_alert

سلام بر همراهان گرامی،


احتمال کاهش نرخ ۰.۵ درصدی بهره


با توجه به این کاهش شدید نرخ تورم، انتظار می‌رود بانک مرکزی کانادا در این هفته کاهش چشمگیر نرخ بهره را اعلام کند.

انتظار میرود که بانک مرکزی کانادا سرعت کاهش نرخ‌های بهره را افزایش دهد و نرخ پایه بهره خود را در این هفته نیم درصد کاهش دهد.

اعلام نرخ بهره بانک مرکزی در روز چهارشنبه بعد انجام می‌شود و بر اساس آمار،
نرخ تورم سالانه در سپتامبر به ۱.۶ درصد کاهش یافته است که زیر هدف دو درصدی بانک مرکزی کانادا قرار دارد.

ناتان جانزن، معاون اقتصاددان ارشد RBC، گفت که آخرین گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده پیش‌بینی او برای کاهش بزرگ نرخ بهره را تقویت کرده است.

او گفت: «(شما) اقتصادی دارید که احتمالاً بدتر از آنچه که برای کنترل تورم لازم است عمل می‌کند و همچنان نرخ‌های بهره در عمل محدودکننده هستند. بنابراین، این یک استدلال نسبتاً روشن برای ادامه کاهش نرخ‌های بهره ایجاد می‌کند.» جانزن افزود که بانک مرکزی نیاز دارد نرخ‌های بهره را به سطحی کاهش دهد که مانع رشد اقتصادی نشود.

پس از کاهش نرخ بهره بانک مرکزی کانادا در ماه گذشته، تیف مکلم، فرماندار بانک مرکزی، اشاره کرد که این بانک آماده است تا در صورت کاهش بیش از حد تورم، نرخ‌ها را به طور تهاجمی‌تر کاهش دهد.

او همچنین گفت که بانک مرکزی اکنون می‌خواهد که شاهد افزایش رشد اقتصادی باشد

بانک مرکزی کانادا تا کنون سه بار نرخ بهره کلیدی خود را کاهش داده و آن را به ۴.۲۵ درصد رسانده است.

کاهش شدید نرخ تورم در سال جاری برای اقتصاددانانی که نگران بودند رشد قیمت ممکن است زمان بیشتری برای کنترل نیاز داشته باشد، به نوعی غافلگیرکننده بوده است.

اکنون، بانک مرکزی کانادا با ریسک این که نرخ‌های بهره ممکن است واقعاً مانع رشد اقتصادی شوند، دست و پنجه نرم می‌کند.

اگرچه اقتصاد کانادا همچنان به طور متوسط رشد کرده است، تولید ناخالص داخلی واقعی به ازای هر نفر به مدت پنج فصل متوالی کاهش یافته است.

بازار کار نیز به طور قابل توجهی شل شده است، به طوری که نرخ بیکاری در سپتامبر به ۶.۵ درصد رسیده است که یک درصد کامل نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

شرایط بد اقتصادی و کاهش شدید تورم بسیاری را متقاعد کرده است که بانک مرکزی کانادا در ماه‌های اکتبر و دسامبر به کاهش‌های بزرگ نرخ بهره خواهد پرداخت که نرخ آن را به ۳.۲۵ درصد کاهش می‌دهد.

مسئول دفتر بودجه پارلمانی در آخرین چشم‌انداز اقتصادی و مالی خود پیش‌بینی کرده است که بانک مرکزی به کاهش نرخ‌ها ادامه خواهد داد تا اینکه نرخ آن در فصل دوم سال ۲۰۲۵ به ۲.۷۵ درصد برساند.

کارل گومز، اقتصاددان ارشد شرکت داده‌های املاک و مستغلات CoStar، گفت که نرخ‌های بهره واقعی در کانادا — که با تورم تنظیم شده‌اند — بسیار بالاتر از سایر کشورها است و فشار کاهنده بیشتری بر اقتصاد کانادا وارد می‌کند.

او گفت: «آنچه جالب است این است که نرخ واقعی کانادا هنوز بسیار بالاتر از هر کشور دیگری است، اما ما با اقتصادی بسیار ضعیف‌تر در کانادا نسبت به ایالات متحده مواجه هستیم. بنابراین، این فقط دلیلی دیگر به شما می‌گوید که چرا بانک مرکزی کانادا تا این حد عقب مانده است.»

نرخ تورم سالانه ایالات متحده در سپتامبر به ۲.۴ درصد کاهش یافته در حالی که نرخ فدرال رزرو در محدوده ۴.۷۵ تا ۵ درصد قرار دارد.

انتظار میرود که کاهش نرخ‌های بهره بانک مرکزی کانادا دوباره فعالیت را در بازار مسکن تحریک کند و نگرانی‌ها را از این بابت که ممکن است تورم دوباره افزایش یابد، افزایش دهد.

اما گومز گفت که در حالی که لیستینگهای ‌ مسکن افزایش یافته‌اند، تقاضا در بازار مسکن همچنان سرد است.

او گفت: «در حال حاضر بازار خریداران
هست که هنوز هم احتمال ادامه کاهش قیمتها وجود دارد و اجازه نمی‌دهد که آنها به طور مستمر مانند قبل از پاندمی افزایش یابند.»

جانزن گفت که در حالی که کاهش نرخ‌های بهره به نوعی به قابلیت خرید کمک می‌کند، قیمت‌های خانه همچنان برای بسیاری از مردم بسیار بالا است.

نرخ بیکاری بالاتر در میان جوانان نیز احتمالاً بر تقاضای مسکن تأثیر می‌گذارد، زیرا بسیاری از آن‌ها خریداران احتمالی خانه برای اولین بار هستند.

او گفت: «نرخ‌های بهره در حال کاهش است، اما بازارهای کار هم خوب نیستند، بنابراین ما انتظار نداریم که همان نوع افزایش در فعالیت بازار مسکن را داشته باشیم که ممکن است به طور معمول انتظار داشته باشیم در مقایسه با زمانی که نرخ‌های بهره در حال کاهش باشد و نرخ بیکاری هم پایین باشد.»

علاوه بر اعلام نرخ بهره خود، بانک مرکزی کانادا روز چهارشنبه گزارش سه‌ماهه سیاست پولی خود را منتشر خواهد کرد که شامل پیش‌بینی‌های اقتصادی جدید خواهد بود.

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

سلام بر همراهان گرامی،


تغییرات اخیر دولت فدرال در قوانین وام مسکن که برای کمک به خریداران خانه طراحی شده است ممکن است پیامدهای غیرمنتظره‌ای برای سیستم مالی کلی و اقتصاد کانادا داشته باشد.

ریشی سوندی از اقتصاددانان بانک TD تحلیلی از برنامه‌های دولت لیبرال برای دسترسی به اقساط ۳۰ ساله برای تمام خریداران بار اول و همچنین افزایش سقف بیمه برای وام‌های مسکن بیمه‌شده به ۱.۵ میلیون دلار انجام داده که هر دو این تغییرات قرار است از ۱۵ دسامبر اجرایی شوند.

اقساط بلندمدت به خریداران احتمالی کمک می‌کند تا واجد شرایط وام‌های بزرگ‌تر شوند، زیرا هزینه‌های ماهیانه وام را کاهش می‌دهد.

برای خریدار معمولی خانه، سوندی برآورد می‌کند که اقساط ۳۰ ساله منجر به افزایش قدرت خرید در حدود ۹ درصد خواهد شد.

سوندی پیش‌بینی می‌کند که این دو اقدام که به هدف تسهیل شرایط وام مسکن در کانادا انجام می‌شود، به تحریک خرید خانه در نیمه اول سال ۲۰۲۵ کمک خواهد کرد.

او پیش بینی میکند که اگر تغییرات وام مسکن اتاوا نبود قیمت‌های خانه تا پایان سال ۲۰۲۶ دو تا چهار درصد بالاتر میرفت،
اما حالا به لطف افزایش قیمت‌های مرتبط با چنین قوانینی، نقش کمکی این قوانین در بالا رفتن قدرت خرید که به اقساط بلندمدت مرتبط است، در دو سال آینده "کاملاً از بین خواهد رفت."


"این یک شمشیر دولبه است"، او گفت. "آنها در کوتاه‌مدت موجب افزایش فعالیت بازار مسکن می‌شوند.

افزایش سقف وام مسکن بیمه‌شده به ۱.۵ میلیون دلار به بیشتر کانادایی‌ها این امکان را می‌دهد که به خانه‌های گران‌تری دسترسی پیدا کنند بدون اینکه مجبور باشند ۲۰ درصد پیش‌پرداخت کنند. پرداخت کمتر از این مبلغ برای خرید یک خانه به خریدار اجازه می‌دهد تا برای یک محصول بیمه‌شده واجد شرایط شود، اما همچنین میزان وام به نسبت ارزش ملک، بالاتر خواهد رفت.


گزارش سوندی برآورد می‌کند که تقریباً یک در هر پنج خانه در کانادا در حال حاضر بین ۱ میلیون تا ۱.۵ میلیون دلار ارزش دارد.

به گفته تحلیل TD Bank، بزرگ‌ترین تأثیر از سقف بالای وام مسکن بیمه‌شده احتمالاً در تورنتو و ونکوور احساس خواهد شد، جایی که بیشتر خانه‌ها در آن محدوده قیمت پیدا می‌شود.

کریستیا فریلند، وزیر دارایی، از این روش بعنوان "مزیتی" به خریداران خانه بار اول در بازار مسکن دفاع کرده است.

اما برای یک سیاست که به دنبال تشویق مالکیت بین خریداران خانه بار اول است، تحلیل گر بانک TD اعتقاد دارد که این پیشنهادات "به هدف نمی‌زنند."

کانادایی‌هایی که به دنبال ورود به بازار مسکن برای نخستین بار هستند، به ندرت دارای سطح درآمد لازم برای واجد شرایط شدن برای چنین وام‌های بزرگ هستند. یک خانوار که به دنبال خرید ملکی به ارزش ۱.۴۵ میلیون دلار باشد، نیاز به درآمد سالانه بیش از ۲۲۵،۰۰۰ دلار دارد تا برای وام واجد شرایط شود. درآمد برای بسیاری از خانوارها "سخت است، چه رسد به خریداران بار اول.

روشها‌یی که منجر به وام‌هایی بزرگتر در مقایسه با ارزش ملک ‌شوند نیز می‌توانند موجب"آسیب‌پذیری‌ بیشتر” به سیستم مالی کانادا شوند. او به تحقیقاتی از بانک کانادا اشاره می‌کند که نشان می‌دهد نسبت‌های بالای وام به ارزش ملک باعث می‌شوند که مالکان خانه بیشتر مستعد عدم پرداخت وام‌های خود باشند.

مدت‌های طولانی‌تر برای اقساط همچنین بر توانایی کانادایی‌ها برای جذب شوک‌های مالی ناگهانی تأثیر می‌گذارد. شروع از ۳۰ سال توانایی یک خانوار را برای بیشتر کردن دوره بازپرداخت و کاهش هزینه‌های ماهانه محدود می‌کند.

کانادا در حال حاضر جامعه‌ای با بدهی بالا دارد، و این سیاست‌ها می‌توانند منجر به افزایش سطح بدهی شوند.

اقداماتی که تشویق می‌کنند بیشتر کانادایی‌ها وام‌های پرخطر بیشتری بگیرند می‌تواند خطرات سیستم مالی را افزایش دهد که در صورت بروز رکود اقتصاد و کاهش درآمد خانوارهااین ریسک را بالا میبرد. در. واقع اینها عواملی هستند که می‌توانند یک رکود را تشدید کنند و این به وضوح آسیب‌پذیری در سیستم مالی را افزایش می‌دهد، و به نوعی بر کل اقتصاد نیز تأثیر می‌گذارد."


https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

سلام بر همراهان گرامی،

در ادامه تحقیقات و اماده سازی پرزنتیشن خودم به نکته جالب دیگری رسیدم و تصمیم گرفتم یکی از عناوین پرزنتیشن را بدین صورت انتخاب کنم:

کوید و ویروس کرونا چگونه فاکتورهای بازار مسکن تورنتو را به هم زد و در آینده کوتاه مدت، به کجا میرویم.

به امید دیدار

https://www.instagram.com/reel/DA1rz8wuzGS/?igsh=MXNjcTQ4dWZkMXRmcw==

سلام بر همراهان گرامی،

اگر صاحب بیزینس هستید، توصیه میکنم در این ایونت که آقای دکتر حبیب موسوی برگزار میکنند، شرکت نمایید

سلام بر همراهان گرامی

به امید دیدار شما در سمینار های ۲۴ام اکتبر و یا ۷ نوامبر

پیشبینی ۵ بانک‌ بزرگ کانادا به دنبال کاهش تورم پایین‌تر از حد انتظار

جک منلی، استراتژیست جهانی بازار در مدیریت دارایی جی‌پی مورگان، درباره کاهش نرخ تورم سالانه کانادا به 1.6 درصد در ماه سپتامبر صحبت می‌کند.

(بلومبرگ) — اکنون پنج بانک از شش بانک بزرگ کانادا انتظار دارند که بانک مرکزی هزینه‌های وام‌دهی را نیم درصد کاهش دهد، پس از اینکه تورم در ماه گذشته بیش از حد انتظار کاهش یافت.

در این میان بانک TD این احتمال کاهش ۲۵ یا ۵۰ واحد پایه را در هفته آینده یک احتمال ۵۰-۵۰ می‌داند، پس از گزارشی که نشان داد تورم برای اولین بار در بیش از سه سال زیر هدف ۲ درصد بانک کانادا قرار گرفت.

بانک نوا اسکوشیا، بانک مونترال و national بانک کانادا نیز به رویال بانک کانادا و بانک CIBC کانادا پیوستند و پیش‌بینی‌های خود را از کاهش ۲۵ واحد پایه به کاهش ۵۰ واحد پایه برای تصمیم‌گیری نرخ در ۲۳ اکتبر تغییر دادند.

اکثر معامله‌گران در بازار‌های معاملات یک‌شبه نیز شرط‌بندی‌های خود را افزایش داده‌اند که بانک کانادا سرعت کاهش نرخ بهره را تسریع خواهد کرد، پس از آنکه در سه نشست گذشته خود نرخ بهره را یک چهارم درصد کاهش داده بود. نرخ بهره در حال حاضر ۴.۲۵ درصد است.

ماه گذشته، بانک مرکزی اعلام کرد که اگر تورم و اقتصاد بیشتر از پیش‌بینی کاهش یابد، بانک کانادا ممکن است سریع‌تر نرخ بهره را کاهش دهد. بر اساس اکثر معیارها، این اتفاق در حال حاضر در حال وقوع است. تورم سالانه به‌طور متوسط در سه ماهه سوم ۲ درصد بود، که کمتر از پیش‌بینی ۲.۳ درصدی در ماه جولای است و رشد اقتصادی نیز بسیار کمتر از تخمین آن‌ها است.

در حالی که نرخ بیکاری کانادا در سپتامبر به ۶.۵ درصد کاهش یافت، بازار کار این کشور طی سال گذشته به طور قابل‌توجهی تضعیف شده است، زیرا رشد جمعیت از ایجاد شغل پیشی گرفته است.

هفته گذشته، پل بودری، معاون سابق بانک مرکزی، اظهار داشت که از کاهش بزرگ نرخ بهره در ماه اکتبر شگفت‌زده نخواهد شد، زیرا شرایط لازم برای عادی‌سازی سریع سیاست‌های پولی از قبل فراهم شده است.

شرکت سیتی‌گروپ یکی از اولین بانک‌هایی بود که پیش‌بینی کاهش ۵۰ واحد پایه‌ای بانک کانادا را در ماه اکتبر ارائه کرد. اقتصاددانان این بانک، ورونیکا کلارک و جیسلا هوژا، اولین کسانی بودند که در یادداشتی در ماه آگوست چنین حرکتی را پیش‌بینی کردند.

آخرین باری که بانک کانادا نرخ بهره را بیش از یک چهارم درصد کاهش داد، در دوران همه‌گیری بود، زمانی که استفان پولوز، رئیس سابق بانک، نرخ بهره یک‌شبه را به ۰.۲۵ درصد کاهش داد، که پایین‌ترین حد بود.

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

سلام بر همراهان گرامی، خصوصا دوستانی که به زودی فرصت دیدارشون در این سمینار خاص به تاریخ ۲۴ام اکتبر فراهم میشه.

در حال تحقیق روی پرزنتیشن خودم هستم و بر اساس بررسی آماری بازار مسکن تورنتو در۲۰ سال گذشته بخشی از تحقیقات من به موضوع زیر اشاره میکنه:

آیا میدانید محله های یک شهر خاص مثل Richmond Hill و با تمرکز روی یک نوع ملک خاص مثل 2 Stories Detached میتونه درصدهای افت و خیز بسیار متفاوتی داشته باشند و شاید بهتر باشه که از محله هایی که احتمالاOver Priced هستند، دوری کنید.

به امید دیدار و با تشکر از حضور شما

سلام بر همراهان گرامی

خبر خوبی برای همه.
نرخ تورم درکانادا ۱.۶ درصد اعلام شد

https://www.cbc.ca/amp/1.7352260

احتمال کاهش ۰.۵ درصدی نرخ بهره در جلسه ماه اکتبر بالا رفت😊😊😊

سلام بر همراهان گرامی

خبر خیلی خوب درخصوص نرخ تورم در کانادت

سلام بر همراهان گرامی،

بنا بر این خبر، دولت چین شروع کرده است به اعمال قانون مالیات بر درامد سرمایه گذاری افراد و شرکتها چینی خیلی پولدار در خارج از کشور.

در جریان باشید که دولت چین از سال ۲۰۱۸ هم اقدام به اجرای تعهد جهانی در خصوص اطلاع رسانی درآمد افراد با بیش از ۱۵۰ کشور دنیا کرده است.Common Reporting Standard (CRS), a global information-sharing
system aimed at preventing tax evasion

به نظر شما این موضوع چقدر روی سرمایه گذاریهای حال حاضر و. آینده سرمایه گذاران چینی دربازار مسکن کانادا تاثیر خواهد گذاشت

لینک کامل خبر :

https://www.straitstimes.com/business/economy/china-moves-to-tax-ultra-rich-for-overseas-investment-gains

https://t.me/RasaneyeMaskaneToronto

https://www.eventbrite.ca/e/2nd-edition-path-to-homeownershipfinancing-market-insightsclosing-tips-tickets-1037482818037

نگاهی به همان آمار برای بازار(کاندوها) نشان‌دهنده روندهای کمی متفاوت است.

همان‌طور که در نمودار بالا مشاهده می‌کنیم، فروش آپارتمان‌ها (به رنگ آبی) سال را، با ۱۰ درصد کمتر از میانگین ۱۰ ساله آغاز کرد و به‌تدریج در نیمه دوم سال کاهش یافت. لازم به ذکر است که کاهش فروش آپارتمان‌ها به اندازه خانه‌ها چشمگیر نبوده است، و این احتمالاً به دلیل قیمت بالاتر خانه‌ها است که تأثیر بیشتری بر توانایی خانوارها برای خرید گذاشته است.

لیست‌های جدید آپارتمان‌ها به‌طور قابل توجهی بالاتر از میانگین ۱۰ ساله بوده است، به استثنای ماه مارس که حجم لیست‌ها تقریباً با میانگین ۱۰ ساله همخوانی داشت.

عوامل محرک پشت کاهش فروش و افزایش لیست‌های جدید برای آپارتمان‌ها احتمالاً بسیار مشابه با خانه‌ها هستند، با یک تفاوت اساسی:

سرمایه‌گذاران سهم بسیار بزرگ‌تری از موجودی آپارتمان‌های تورنتو را در مقایسه با خانه‌های کم‌ارتفاع در اختیار دارند. سرمایه‌گذاران معمولاً نسبت به مالکین معمولی بدهی بیشتری دارند و تمایل آنها به فروش یک یا چند واحد سرمایه‌گذاری برای کاهش بدهی ممکن است یکی از عوامل افزایش حجم لیست‌ها در سال ۲۰۲۴ باشد.

پس از این، بازار به کدام سمت می‌رود؟

انتظار ندارم که تغییرات قابل توجهی در بازار تا پایان این سال تقویمی رخ دهد، اما اگر سطح موجودی همچنان افزایش یابد، ممکن است فشار نزولی بر قیمت‌ها آغاز شود.

این عدم اطمینان باعث شده برخی از خریداران که قصد بزرگ‌تر کردن خانه دارند، به حاشیه بازار بروند.

در نمودار بالا، فروش‌ها با خط آبی تیره و لیست‌های جدید با خط قرمز نشان داده شده‌اند. لازم به ذکر است که وقتی این معیارها روی 0٪ هستند، به این معنی است که فروش یا لیست‌های جدید در آن ماه خاص سال ۲۰۲۴ برابر با میانگین ۱۰ ساله است. اگر این معیار -۲۰٪ باشد، به این معنی است که فروش یا لیست‌های جدید 20٪ کمتر از میانگین ۱۰ ساله هستند.

یکی از نکات قابل توجه این است که میزان فروش‌، سال را در ژانویه ۱۲٪ کمتر از میانگین ۱۰ ساله آغاز کردند، اما پس از آن به شدت کاهش یافتند و تا مارس به ۳۵٪ رسید. برای بقیه سال، فروش‌ها بین ۳۰ تا ۳۵٪ کمتر از میانگین ۱۰ ساله باقی ماندند. فروش خانه‌ها سال ۲۰۲۴ را با حجمی نزدیک به میانگین بلندمدت آغاز کردند و سپس اوضاع به تدریج بدتر شد.

وقتی به حجم لیست‌های جدید برای خانه‌ها نگاه می‌کنیم، می‌بینیم که آن‌ها هم کمتر از میانگین ۱۰ ساله خود بودند، به ویژه بین ژانویه تا مارس. در ژانویه، ۱۸٪ کمتر از میانگین ۱۰ ساله بودند، ۱۱٪ در فوریه و تا مارس، لیست‌های جدید ۲۸٪ کمتر از میانگین ۱۰ ساله بودند. بنابراین، حتی با اینکه فروش‌ها پایین بود، لیست‌های جدید هم کمتر از میانگین بود که به بازار نسبتاً رقابتی کمک کرد.

اما اوضاع در نیمه دوم سال تغییر کرد. نه تنها فروش‌ها همچنان بسیار پایین‌تر از روندهای تاریخی باقی ماندند، بلکه لیست‌های جدید هم افزایش یافت و همانطور که در نمودار مشاهده می‌شود، به میانگین تاریخی نزدیک‌تر شدند. تا جولای، کمی بالاتر از میانگین ۱۰ ساله بودیم.

بنابراین، حجم لیست‌های جدید برای خانه‌ها در نیمه دوم سال به استانداردهای تاریخی نزدیک‌تر است، در حالی که حجم فروش‌ها بسیار کمتر از روندهای تاریخی است. این دلیل افزایش سطح موجودی خانه‌ها (منهای کاندو) در نیمه دوم سال است.

چه عواملی ممکن است در پشت این روندها باشند؟

اولاً، باید توجه داشت که حجم لیست‌های جدید در سال ۲۰۲۳ نسبت به استانداردهای تاریخی بسیار پایین بود، به طوری که بسیاری از ماه‌ها به کمترین سطح ۲۰ سال اخیر رسیدند. برخی از مالکانی که قصد فروش داشتند ممکن است برنامه‌های خود را به تعویق انداخته باشند، منتظر بهبود شرایط بازار. و در حالی که شرایط بازار امسال چندان بهتر نیست، صبر آن‌ها برای انتظار ممکن است به پایان رسیده باشد.

عامل مهم دیگر در افزایش لیست‌های جدید این است که برخی از این خانوارها با فشار مالی مواجه هستند و نیاز به کاهش بدهی‌های خود دارند. در حالی که برخی تحلیلگران مسکن و رسانه‌ها بر روی تحلیل تعداد خانه‌های تحت power of sale به عنوان نشانه‌ای از فشار مالی تمرکز می‌کنند، ممکن است کل داستان این نباشد

در یک کنفرانس اخیر مسکن که توسط Veritas Investment Research برگزار شد، تحلیلگر ارشد سرمایه‌گذار Veritas، یادآوری کرد که در کانادا بعید است شاهد افزایش زیاد مالکان خانه‌هایی باشیم که به دلیل مشکلات مالی از پرداخت وام‌های خود باز می‌مانند، زیرا بیشتر مالکان خانه‌های کانادایی سرمایه قابل توجهی در خانه‌های خود دارند. قیمت خانه‌ها هنوز هم بسیار بالاتر از پیش از کووید است. وقتی یک خانواده با سرمایه زیاد در خانه خود با مشکلات مالی مواجه می‌شود و دیگر قادر به پرداخت وام مسکن خود نیست، به احتمال زیاد خانه خود را برای فروش می‌گذارند و از آنجا خارج می‌شوند.

این فرآیند که مالکان به‌طور خودکار بدهی‌های وام مسکن خود را تسویه می‌کنند، ممکن است یکی از عوامل افزایش لیست‌های جدید در نیمه دوم سال ۲۰۲۴ باشد.

در بررسی کاهش حجم فروش، می‌بینیم که بسیاری از خریداران در حاشیه بازار، منتظر کاهش بیشتر نرخ بهره هستند تا بتوانند مبلغ بیشتری برای خرید خانه بعدی خود هزینه کنند. در حالی که نرخ‌ها از تابستان کاهش یافته‌اند، خریداران به دنبال نرخ‌های بسیار پایین‌تر تا ابتدای سال جدید هستند.

با این حال، بازار سردتر مسکن در تورنتو به دلایل دیگری نیز خریداران را به حاشیه بازار کشانده است. بسیاری از خانوارهایی که قصد بزرگ‌تر کردن خانه خود را دارند، معمولاً ابتدا خانه جدید خود را می‌خرند و سپس خانه فعلی خود را برای فروش لیست می‌کنند. این روند معمولی در منطقه تورنتو است، زیرا خرید خانه معمولاً ماه‌ها زمان می‌برد، در حالی که فروش خانه در تورنتو معمولاً طی هفته‌ها انجام می‌شود. اما با سرد شدن بازار، مردم شروع به دیدن تابلوهای «برای فروش» بیشتری در خیابان‌های خود کردند و تابلوهای «فروخته شده» کمتری مشاهده شد. این موضوع باعث شده برخی از خریداران که قصد بزرگ‌تر کردن خانه دارند، درباره شرایط بازار برای فروش خانه خود بیشتر احساس عدم اطمینان کنند. برخی به درستی نگران هستند که خانه‌شان ممکن است به قیمتی که برای خرید خانه بعدی نیاز دارند فروخته نشود، یا در بدترین حالت، ممکن است اصلاً فروخته نشود.

بازار مسکن معمولاً به سرعت تغییر نمی‌کند که نیاز به تحلیل هفتگی داشته باشد، اما طی چند سال گذشته بازار نوسانات زیادی داشته است و تحلیل هفتگی این امکان را می‌دهد که تغییرات ناگهانی در جهت بازار را شناسایی کنید، همان‌طور که در نمودار بالا می‌توانید ببینید.

خط قرمز نقطه‌چین نمایانگر شرایط بازار شش ماه پیش، در پایان ماه مارس است. خانه‌ها (یعنی املاک کم‌ارتفاع) با خط آبی تیره نشان داده شده‌اند و در آن زمان تنها ۱.۹ ماه موجودی داشتند، در حالی که آپارتمان‌ها (کاندوها) حدود ۳.۲ ماه موجودی داشتند. از آن زمان تاکنون، موجودی در هر دو بخش افزایش یافته است. خانه‌ها اکنون ۴.۷ ماه موجودی دارند و آپارتمان‌ها ۶.۷ ماه.

پس چه چیزی باعث این تغییر شده است؟ چرا موجودی املاک شروع به افزایش کرده است؟ آیا این ناشی از کاهش فروش است یا افزایش لیست‌های جدید، و چه عواملی ممکن است پشت این روندها باشند؟

برای درک بهتر اینکه اوضاع امسال چگونه تکامل یافته است، تصمیم گرفتم حجم فروش‌ها و لیست‌های جدید هر ماه را بین ژانویه و آگوست ۲۰۲۴ بررسی کنم و آنها را با میانگین‌های ۱۰ ساله‌شان مقایسه کنم.

ایده این است که بفهمیم فروش‌ها و لیست‌های جدید امسال چگونه در مقایسه با روندهای تاریخی قرار دارند. همچنین به ما بینشی می‌دهد که چگونه اوضاع بین ابتدای سال و نیمه دوم سال تغییر کرده است، که هدف اصلی من در این تحلیل است.

بازار مسکن منطقه تورنتو طی شش ماه گذشته به طور کامل تغییر کرده است. چرا؟

در ماه مارس امسال، بازار بسیار رقابتی بود. خانه‌ها به سرعت و اغلب با چندین پیشنهاد فروخته می‌شدند. اما اکنون اوضاع بسیار کندتر شده است. ما بیشتر تابلوهای "برای فروش" و کمتر تابلوهای "فروخته شد" می‌بینیم؛ خانه‌ها و آپارتمان‌ها بازدیدهای بسیار کمتری دارند. موجودی املاک در حال انباشته شدن است. چه چیزی پشت این تغییر نسبتاً ناگهانی در بازار قرار دارد؟

یکی از سوالاتی که قبل از همیشه از من پرسیده می شود، این بود که چه اتفاقی برای بازار تورنتو در شش ماه گذشته افتاده است.

در حالی که نمی‌توانم دلایل قطعی برای انگیزه‌های خریداران و فروشندگان در کل منطقه تورنتو ارائه دهم، می‌توانم برخی از دیدگاه‌هایم را در مورد آنچه ممکن است پشت برخی از این روندها باشد، بر اساس داده‌ها، مشاهدات میدانی و تجربیات خودم به اشتراک بگذارم.

بهترین راه برای مشاهده تغییر در بازار مسکن تورنتو طی شش ماه گذشته، بررسی معیاری به نام ماه‌های موجودی (MOI) است که تعادل بین عرضه و تقاضا را اندازه‌گیری می‌کند. ما به تعداد خانه‌های موجود برای فروش نگاه می‌کنیم و آن را بر تعداد فروش‌های ۳۰ روز گذشته تقسیم می‌کنیم، که به ما نشان می‌دهد چقدر طول می‌کشد تا تمام موجودی بازار فروخته شود، در صورتی که هیچ خانه جدیدی به بازار اضافه نشود. بنابراین، بازاری با دو ماه موجودی رقابتی است. بازاری با شش ماه موجودی بسیار کندتر است. در بازاری با شش ماه موجودی، بیشتر تابلوهای "برای فروش" نسبت به تابلوهای "فروخته شد" دیده خواهد شد.

نمودار بعدی ماه‌های موجودی را به صورت هفتگی بررسی می‌کند. این شاخص با استفاده از تعداد لیست‌های فعال هر هفته و تقسیم آن بر تعداد فروش‌های ۳۰ روز گذشته محاسبه می‌شود.