Масленкова Мария | Invest Overseas

Мне всегда кажется, что контент должен быть «каким-то». Из за этого я не делюсь огромным пластом опыта, идей и мыслей, которые у меня есть и явно могут быть полезными другим.

Когда мы с командой начали системнее вести соц сети агентства, у меня начался ступор, что я же должна говорить только про Эмираты, это же мое дело основное.

А на самом деле у меня еще куча процессов других идет, вот сейчас например упаковываю удаленно квартиры для аренды в Подмосковье , выбираю мебель в апартамент на Бали, искала на днях как купить токен MAGA 😁

В Эмиратах я отлично разбираюсь, а вот в других локациях и проектах я по сути экспериментирую, и это же интересно посмотреть, чем такой эксперимент закончится )

В общем, если вам такое интересно, ставьте в реакциях 👍🏻 и попробую тут вести свой дневник инвестора

Ирония в том, что в итоге хорошо себя чувствуют те, кто потрудится над созданием активов, которые затем кормят их, ну и Дуров, конечно же )

Так интересно, вчера и сегодня многие комментируют интервью Павла Дурова и как будто бы его аскетичность в плане владения активами. Что якобы вот она настоящая свобода и независимость, отсутствие понтов и тому подобное.

Что хочется сказать. Вроде бы все уже знакомы с таким понятием, как «личный бренд». Эти элементы образа - это выстроенный личный бренд основателя гигантского IT- проекта. Павлу важен определенный образ его личности для правильного позиционирования своего проекта. Точно так же как в свое время образ был важен Стиву Джобсу. Не владеть ничем, чтобы не отвлекаться на заботы, с этим связанные - очень гармоничный элемент образа. Который пришелся по душе тем, кто не хочет трудиться, чтобы создать себе активы:) Однако Павел может себе позволить не покупать ничего, не инвестировать и не думать об этом. Просто потому, что ему и так за всю жизнь не потратить и десятую долю своего капитала) а если даже он бы потерял свои средства, с таким талантом и опытом он бы заработал себе на пару жизней с нуля еще не раз. При этом, ему не чужды роскошь и комфорт, ему просто НЕ выгодно владеть чем-то, потому что для его проекта и дохода ВЫГОДНЕЕ другой образ. Точно также Джобс стал в некотором смысле иконой стиля после внедрения образа с «простой» водолазкой. Если что, водолазка была дизайнерской, у него в гардеробе их было более 100 штук, стоимость каждой около 600$. Это не идеология, это чистый маркетинг. Думаю, финансовый результат от этой водолазки был вполне интересным в объемах продаж и выручке Apple.

Сейчас telegram растет по словам Дурова на 2,5 млн пользователей в день. Посмотрим, как изменится этот показатель после интервью и сколько привлечет аудитории, которой откликнется идея «свободы» против идеи владения активами, ведь владение доступно немногим, а свобода как будто бы всем 😉

Channel name was changed to «Масленкова Мария | Invest Overseas»

3️⃣ В Эмиратах мы будем продолжать скупать лучшие объекты в Абу даби, как от застройщиков, так и с вторичного рынка. В Дубае - в основном переуступки. ОАЭ оказались самыми умными в мире, повернув всю мировую ситуацию в свою пользу, я еще раз убедилась в этом после Abu Dhabi finance week и выступления Рэя Далио. Так что тренд все такой же устойчивый.

Хотите самые эффективные инвестиции в самом «земном» активе- недвижимости, приходите к нам за объектами в городах, куда сейчас стремится и стекается весь мир.

2️⃣ Следующим направлением на 2024 год будет Саудовская Аравия.

У меня уже есть видение того, как нужно туда заходить и как стать там одним из ключевых игроков - проводников этого региона для зарубежных покупателей. Эта история пока для смелых, тк рынок для иностранцев находится в самом зачатке, однако перспективы, конечно, удивительные. Первый проект, разрешенный к продаже иностранцам, уже есть в нашей линейке предложений 👌🏻

Толком развивать свое дело именно как бизнес я начала только в 2023 году, до этого я много лет была в роли эксперта рынка недвижимости ОАЭ. В 2022 году начала по большому счету лишь робкие шаги на пути выстраивания компании , в 2023 уже не робкие - мы небольшой командой заняли топ позиции среди больших компаний мастодонтов с сотнями сотрудников.

В недвижимости Абу-даби вообще нет ни одной русскоязычной команды, которая бы так понимала рынок и так выстроила свои сети : сейчас к нам стекаются интересные предложения из десятков агентств помимо того, что можно добыть у застройщиков.

В 💥2024 году я планирую усиливать свой бизнес в нескольких направлениях:

1️⃣ Развивать управляющую компанию, все больше квартир будут сдаваться в эксплуатацию и наши инвесторы смогут начать получать классную валютную доходность от аренды .

Я публиковала в инстаграм недавно кейс квартир в 1 из проектов. На момент покупки студии стоили в рублях 10-12 млн, сейчас мы запустили их в аренду, и такая недвижимость приносит собственникам около 10- 12 тыс дирхам арендного потока в месяц. На секундочку, в рублях это 250- 300 тыс рублей в месяц на аренде СТУДИИ. Или порядка 30% годовых относительно исходной стоимости объекта. Многие гонятся за спекулятивными сделками, а я считаю, что такую арендную доходность надо холить и лелеять.

Идеальный сценарий, как по мне, это создать потихоньку себе капитал в валюте комфортными рассрочками , а потом всю жизнь безбедно жить на доход от аренды качественных объектов. В принципе, на доход от всего одной такой студии, уже можно очень даже хорошо жить в России. Чтобы хорошо жить в Дубае, понадобится хотя бы 3 😄

Дорогие, от всей души поздравляю с Новым Годом и Рождеством!

Лично для меня прошедший год стал и прорывным, и очень сложным. Мы купили свою квартиру в Дубае, которую снимали несколько лет в идеальной локации и с шикарным видом.

Я практически все другие имеющиеся ресурсы инвестировала в недвижимость Абу Даби, тк вижу там отличные перспективы и тренд.

Выстраивала и развивала свою компанию, хотя впереди в этом плане еще очень много предстоит работы.

Вместе с тем, столкнулась с такими сложностями, к которым была не готова, и с которыми разбираюсь до сих пор: судебные дела с недобросовестными подрядчиками, двуличные люди, много нервов и вследствие некоторые проблемы со здоровьем. Понимаю, что это цена роста. Невозможно избежать таких явлений, когда ты топишь на всех порах, ставишь себе амбициозные цели, стараешься делать максимально качественно и ожидаешь такого же от других. Большая моя цель на 2024 - научиться ровно проходить такие моменты, не переживая и не пропуская все через себя настолько глубоко.

Второй - третий год подряд всех трясло не по-детски по сути во всем мире. И в целом теперь уже есть ощущение, что через все можно пройти и даже выйти с плюсом, усилиться. Особенно в надежном окружении, и это касается не только близких, семьи, это касается всех, с кем мы имеем дело лично, профессионально, в инвестициях, в увлечениях. Люди - прямо мощь и сила 💪🏻

А еще большая сила и вдохновение в том, чтобы остановиться, оглядеться, поблагодарить себя за все, что сделано и за то, какой ты человек - этому мне тоже предстоит научиться и это то, чего я хочу от всего сердца пожелать вам в этом году! Восхищаться не кем то, восхититься СОБОЙ! Сказать себе спасибо, независимо от успехов и поражений, подпитать себя.

Большой вам удачи и радости в 2024 🧡

И ещё был невероятно трогательный и удивительный момент до покупки. Полина (моя дочка) где то пол года назад, тогда ей было ещё 6 лет, видимо слушая наши разговоры про покупку квартиры, принесла мне вот это👇🏻. Ей когда то подарили деньги на день рождения или Новый год, она их сохранила, положила в конверт, и сама по своей инициативе его так подписала и принесла мне. Я отказывалась, говорила купи себе что очень хочешь, это же был подарок тебе. Она сказала, что хочет поучаствовать в покупке нашей квартиры 🥲

Стоимость квартиры 4,5 млн.дирхам, в ипотеку взяла 2,120 млн., платёж 13 тыс.дирхам в месяц. Аренда в долгосрок такой квартиры плюс минус 300 тыс.дирхам в год. То есть после ипотечного платежа, если сдавать в аренду, будет оставаться около 12 тыс.дирхам в месяц или 3 300 долл. В краткосрочную или среднесрочную аренду доход будет выше. Для арендной стратегии есть более интересные варианты однозначно, такие большие объекты (150 кв.м) с точки зрения инвестиций мы обычно покупаем на перепродажу, потому что «конечники» их очень ценят и готовы платить много, особенно с ипотечным кредитованием. Мы покупали для жизни, поэтому тут расчёт аренды интересен только с точки зрения того, что сейчас мы бы платили продолжая арендовать 25 тыс. дирхам в месяц минимум за аренду, а за ипотеку 13 тыс.дирхам, при этом отплачивая за свой актив и уже хорошо выиграв на росте стоимости.

Если честно, я до сих пор не осознала, что произошло) Может потому что мы продолжаем жить в этой же квартире. Пока успела поймать одно ощущение. Я улетела в Москву сразу же после сделки, и вернувшись назад, в аэропорте, я почувствовала особо сладкое чувство, что теперь по-настоящему вернулась ДОМОЙ.

Недавно я поделилась с вами в сториз Instagram, что купила квартиру для жизни в Дубае. | цифры в конце поста |

Это большое событие, это моя первая своя квартира для жизни. И это был осознанный подход: сначала я все ресурсы аккумулировала в инвестициях, и лишь создав приличный капитал, начала думать про квартиру для жизни. Идея была в том, чтобы создать источники пассивного дохода для того, чтобы они, а не я оплачивали эту квартиру.

Купили ту же квартиру, где жили последние несколько лет. Нас полностью устраивает ЖК: Palm Jumeirah, в пешей доступности зелёный парк с беговой дорожкой, большой торговый центр с кинотеатром, ресторанами, супермаркетом, огромная прогулочная набережная с кучей ресторанов, частный пляж, Инфинити бассейн. Минус один - дому уже более 10 лет и внутренняя отделка очень устаревшая, поэтому будем делать ремонт. Кстати, в этом комплексе классно работает флипинг - локация и ЖК очень востребованные, и квартиры с новым красивым ремонтом продаются существенно дороже. Так что в случае будущего переезда эта квартира будет вполне себе инвестиционной - ее можно будет и продать прилично дороже, и сдавать достаточно выгодно. Даже если ничего не делать и с учётом платежей по ипотеке, она будет приносить такой доход, на который можно жить много где и вполне комфортно.

Самый интересный момент для меня в этой сделке - это особенность ипотеки. Вообще я всю недвижимость стараюсь покупать, используя рычаги: в ипотеку, рассрочку, займ. Это позволяет наращивать капитал и масштабироваться быстрее и эффективнее. В данном случае, особенность ипотеки в том, что при хранении средств на счёте, откуда списываются ежемесячные платежи, ипотечный % не начисляется на сумму этих средств. То есть, если разместить на этот счет деньги в размере всей ипотеки и хранить их там, % по ипотеке вообще не будет - будет списываться только тело кредита. Если положить половину от размера кредита, то будет списываться половина процентов по ипотеке и т.п.

Почему мне очень нравится такая ипотека? Во-первых, это даёт огромную гибкость. Я могу таким образом получать эффект как от досрочного погашения, но по факту его не делать. Деньги просто хранятся на счёте, убирая процент, а в случае, если они мне понадобятся, например для другой инвестиции, я могу их в любой момент забрать. Ипотечные ставки сейчас везде высокие - в ОАЭ в настоящий момент почти 5%. С этой точки зрения, я могу рассматривать этот счет как банковский депозит с % на остаток. Любые деньги, которые я туда положу, автоматом убирают мои 5% по ипотеке, то есть фактически работают под 5% в валюте. Для хранения «подушки безопасности» идеальный вариант, как и для накопления на первый взнос по следующему инвест объекту. У меня несколько объектов в рассрочке, и теперь я буду аккумулировать платежи на эти рассрочки на этом счёте. По-моему, очень красиво получается: инвест объект куплен в беспроцентную рассрочку, растёт сам по себе во время строительства, а деньги на платежи по рассрочке копятся параллельно на счёте под 5%. Я люблю такие комбинации.

Еще любопытное наблюдение по мышлению инвестора и просто финансиста. Когда я готовилась к ипотеке, говорила с несколькими банкирами, причём руководителями. Они мне сказали, если терпит, не бери сейчас ипотеку, ставки очень высокие, подожди. А я-то вижу, что с рынком происходит, и я, честно говоря, устала за ним гнаться. За время, пока мы собирали сделку (предварительный договор был подписан в начале апреля, на сделку вышли 12 июня), она выросла в цене по меньшей мере на 300 тыс.дирхам - это 82 тыс.долл. А у нас по договору цена была уже зафиксирована изначальная. Это все мои платежи по ипотеке на 2 года вперёд 🙂 Ставка фиксируется на 3 года, далее плавающая, и если она снизится впоследствие, то через 3 года она и у меня снизится. На растущем рынке каждый день ожидания - это недополученная прибыль. Поэтому часто клиенты говорят, ну я поднакоплю и зайду в следующий проект/ в следующую очередь - а потом жалеют, что надо было сразу оформить, тем более в случае с строящимися проектами первый платёж по рассрочке часто более чем комфортный.

Да, не всем по карману зарубежная недвижимость. Но других вариантов много! Бумажные активы, крипта - все это доступно сейчас как никогда. Когда я слышу, что куда то за рубеж инвестировать страшно, а у себя не страшно, у меня такое недоумение. Да в смысле не страшно, это самые жесткие американские горки - летает все в момент, замораживается , обесценивается за 1 день на фоне того, что дядечки со своими амбициями справиться не могут.

Ту же недвижимость можно приобрести в беспроцентную рассрочку и оплачивать комфортно , создавая себе капитал в твёрдой валюте. У меня сейчас 12 объектов недвижимости. Из них не было ни одного, который я могла бы в моменте покупки оплатить целиком - абсолютно все куплены в рассрочку / ипотеку/ складчину. Первоначального капитала у меня тоже кстати не было - они все куплены на заработанные деньги. И этот капитал сейчас есть именно потому, что я его пошагово создавала, покупая хорошие объекты и потихоньку их финансируя.

Инвестируя в качественные валютные активы, вы покупаете себе безопасность и спокойствие, устойчивость от вот этого всего.

Вы бы знали, как отличались ощущения у тех, кто уже имел валютные активы ВНЕ контура РФ после начала СВО и тех, кто не имел.
Сейчас в принципе похожая история. Сколько я слышу, эх надо было летом покупать бакс по 55 на все - и недвижимость в ОАЭ покупать. И сколько ещё услышу спустя время. Кто покупал 2-5 лет назад, кайфуют. Кто покупал год назад хороший актив, тоже кайфуют. Кто покупает сейчас уже выборочно - тоже через год - два скажет себе очень большое спасибо. Я против инвестиций на панике , но ЗА то, чтобы такие события простимулировали открыть глаза и посмотреть трезво на цифры, риски и цену своего хотя бы финансового спокойствия.

Просто посмотрите на этот график - стоимость недвижимости в Москве за последние 30 лет. Возьмём период 10 лет - он более прикладной с точки зрения отдельного инвестора. За 10 лет в валютном выражении стоимость недвижимости снизилась на 30%!! Хотя за этот период нам казалось, что все время все дорожает, и этот период включает «ковидный» рост, вызванный льготной ипотекой. Дорожает. В рубле. В валюте дешевеет. Это означает, что просто купив валюту и даже не инвестируя ее, вы были бы богаче на 30%, чем проинвестировав деньги в недвижимость в Москве. Математика проста и очевидна.

Красная линия - цены в рублях, синяя - в долларах, зелёная - в евро

Я спокойно летела в четверг в Дубай, проведя отличную неделю в Москве.

Позавчера ночью я до 3 часов следила за новостями.

Не верится, что картинка изменилась за сутки так радикально, хотя суть не менялась последние 1,5 года.

Также стремительно все вроде как решилось.

Самый главный вопрос - это конец или начало.

Пока непонятно, что в очередной раз будет с курсом рубля, с российским фондовым рынком, с недвижкой.

Обменный курс в Usdt за субботу скакал в разные стороны несколько раз.

Я очень сильно переживаю такие события сами по себе. Когда началась СВО, я месяца 2 не спала толком и стресс был колоссальный . Дела у нас шли хорошо, т.к. и так высокий спрос на недвижимость в ОАЭ тогда взлетел невероятно, но я работала механически, и каждую свободную минуту зависала в новостях и событиях. Я бы предпочла, чтобы не было этого всплеска и его причин никогда.

Оба раза начало событий застало меня в ОАЭ - я не представляю, какие ощущения были бы, находясь я в это время в России. И оба раза я абсолютно спокойна в финансовом плане- т.к. 90% моего капитала в валютных активах. Я искренне не понимаю, почему инвесторы не видят очевидного - в любой, абсолютно любой ситуации, активы в рублях на средней и длинной дистанции серьезно проигрывают капиталу и активам в валюте.

Я рассказывал об этой возможности на днях в сториз, получила ооочень много вопросов. Решили, что выделим отдельного человека, чтобы ответил на ваши вопросы, связаться можно через бота. Я сама лечу в Россию в апреле, если успею все подготовить, тоже подамся

И комментарий для тех, кто переезжает или планирует переезжать в другую страну в этом году и при этом имеет активы - если вы их продаете, внимательно продумывайте, как оптимально провести сделку с учетом смены резидентсва. Будет очень больно получить весточку из налоговой о 30% налога на всю сумму сделки, если не предусмотреть вот эти нюансы

Что бы я делала, если бы не было моей ситуации с резидентством и я жила бы в России? Точно продала бы из под ипотеки то, что сдается позже всего. Я много общаюсь в среде экспертов по недвижимости в России, некоторые застройщики прямо говорят в кулуарах, мы не знаем, как нам достроить дома по выросшим ценам на материалы и при невозможности завести в Россию часть оборудования и комплектующих. Понятно, что в случае чего деньги на escrow счетах, но зачем мне через 3-4 года эти деньги в рублях по исходной цене?

То, что сдается раньше, с отделкой и с дешевой ипотекой возможно оставила бы под аренду, чтобы гасились платежи по ипотеке, тк сумма ПВ и так по теперешним меркам ерундовая, а ипотека 2,9% вообще смешная.

Решение, которое напрашивается на текущий момент: перекредитоваться в рублях же для закрытия ипотек одной за другой. То есть закрыть сначала самую маленькую, продать подросшую квартиру, затем этими деньгами закрыть вторую и далее.