Юрист Анна Петровская

ПИШИТЕ ПИСЬМА!!!

Никогда, вы слышите - ни-ког-да!!! - не ограничивайтесь простыми разговорами с застройщиком.

Исключение: вы позвонили, они тут же все сделали - и проблема исчезла.

В случае, который описала подписчица, необходимо сделать следующее:

1️⃣ Вызвать специалиста для осмотра квартиры - лучше сразу полностью все осмотреть, проблемы могут вскрыться не только с канализацией.

❗Важно официально пригласить на осмотр представителя застройщика (через личный кабинет на его сайте или телеграммой - с заверенной копией и уведомлением о вручении) минимум за 3 рабочих дня до этого осмотра.

В сообщении застройщику важно указать:
✅ точный адрес квартиры;
✅ дату и время осмотра.

2️⃣ Получив полный перечень дефектов от специалиста, направить застройщику письменное требование об их устранении с приложением заключения специалиста (через личный кабинет на сайте застройщика или по почте ценным письмом с описью).

3️⃣ Застройщик должен устранить все дефекты в течение 60 дней с даты получения Вашего требования.
То, что у него проблемы с доступом к коммуникациям из-за соседей, - это не ваша проблема, он должен решить все самостоятельно.
Вплоть до судебного иска к соседу о предоставлении права доступа.

4️⃣ Если в установленный срок застройщик не устранит все дефекты - можно будет оценить рыночную стоимость их устранения и требовать с застройщика уже уплаты денег.

☝️ Пока вы все не зафиксируете письменно и не направите застройщику свои требования, он может говорить все что угодно.
И делать примерно ничего, чтобы на самом деле вам помочь 😋

В итоге вы просто сольете свое время, слушая о чужих проблемах и не решая собственные.

ЗАСТРОЙЩИК ХОЧЕТ ПЕРЕДЕЛАТЬ, НО СОСЕД НЕ ДАЁТ 🤷‍♀️

Что делать в такой ситуации?

ПОКУПАЛИ - ВЕСЕЛИЛИСЬ, ПРИНИМАЛИ - ПРОСЛЕЗИЛИСЬ...

До 31 декабря 2024 г. действует особый порядок передачи квартир у застройщиков по договорам долевого участия.

1️⃣ Застройщик сообщает дольщику о завершении строительства (да, и в личном кабинете, и по электронной почте - тоже считается).

2️⃣ Вы обязаны осмотреть квартиру в течение месяца после получения такого уведомления.

3️⃣ Вы обязаны принять квартиру и подписать акт, только если в ней нет существенных недостатков.
Существенный недостаток - такой, при котором в квартире физически невозможно жить.
Текущий унитаз или плохо выровненная стена таковыми не являются.
А вот отсутствие окна или сквозная дыра во внешней стене - вполне.

4️⃣ Если вы просто не придете на осмотр или откажетесь подписывать акт без уважительных причин, через месяц после уведомления о готовности застройщик просто оформит односторонний акт, и квартира будет считаться переданной вам без замечаний.

5️⃣ Недостатки (в т.ч. несущественные) могут быть зафиксированы сторонами при приемке в передаточном акте или в отдельном документе. Если у вас есть разногласия, что включать в перечень дефектов, - вы можете пригласить на приемку специалиста из реестра НОПРИЗ или НОСТРОЙ, согласованного с застройщиком.
Повторный осмотр квартиры производится не ранее, чем через 3 дня после первичного.

6️⃣ Недостатки в квартире существенные?
И это признает застройщик или указал специалист, привлеченный к приемке?
Тогда вы можете отказаться от получения квартиры (т.е. не подписывать акт) и по своему выбору:
✅ потребовать безвозмездного устранения дефектов (срок – 60 календарных дней);
✅ отказаться от ДДУ и требовать возврата денег.
‼️ Все это важно делать письменно, фиксируя направление подобных требований и их получение застройщиком.

7️⃣ Недостатки несущественные, жить в целом можно?
Передаточный акт придется подписать.
Застройщик обязан будет все устранить в течение 60 календарных дней.
Для того чтобы этот срок начал течь, важно:
✍️ зафиксировать эти недостатки в передаточном акте или отдельном документе, подписанном с обеих сторон (у вас должен остаться оригинал)
либо
✍️ направить застройщику письменное требование с приложением заключения специалиста (через личный кабинет на сайте застройщика или по почте ценным письмом с описью).

8️⃣ Если застройщик не успевает устранить все в течение 60 дней - заказываем оценку рыночной стоимости устранения дефектов.
Услуга недешевая, до ее оформления лучше сразу уточнить у специалиста, сколько (примерно) они смогут вам насчитать и сколько будет стоить подготовка отчета.

9️⃣ На осмотр квартиры оценщиком обязательно вызываем представителя застройщика (через личный кабинет на его сайте или телеграммой - с заверенной копией и уведомлением о вручении) минимум за 3 рабочих дня до этого осмотра, важно указать:
✅ точный адрес квартиры;
✅ дату и время осмотра.

1️⃣0️⃣ Получаем заключение оценщика о рыночной стоимости устранения недостатков.
Направляем застройщику претензию о компенсации стоимости (через личный кабинет или ценным письмом с описью вложения), обязательно указываем свои банковские реквизиты: куда слать деньги?
К претензии прикладываем полный экземпляр отчета об оценке со всеми приложениями!

1️⃣1️⃣ Ждем 10 рабочих дней с момента получения застройщиком претензии.

1️⃣2️⃣ Если застройщик не вернул вам деньги (что скорее всего) - можно идти в суд.

Что мы сейчас можем требовать в суде - подробно писала здесь

А как прошла (или проходит) приемка вашей квартиры? ⏬

Channel photo updated

Когда застройщик предлагает тебе купить квартиру в рассрочку без эскроу счета 😁

ЧТО ВАЖНО ПРОВЕРИТЬ ДО ПОКУПКИ НОВОСТРОЙКИ?

1️⃣ Заходим на сайт наш.дом.рф, там находим и внимательно изучаем:

✅ разрешение на строительство
✅ проектные декларации и все изменения в них
✅ бухгалтерскую отчетность застройщика
✅ информацию о ходе стройки

Именно здесь, а не в красивых рекламных буклетах, - вся правда о том, что на самом деле строится.
Какие детские площадки, парковки, скверы и прочие объекты благоустройства планируется создать реально, а не в сладких устных обещаниях менеджеров по продажам.

2️⃣ Заходим на сайты судов и смотрим, как часто застройщик судится и чем завершаются его процессы.
Если в отношении него десятки людей уже подали иски, не получив положенное по договору, – значит, он с большой долей вероятности подведет и вас.
А может, у него и вовсе прямо сейчас пытаются забрать землю, на которой он начал строить ваш дом или только планирует?

3️⃣ Заходим на сайт службы судебных приставов и ищем открытые исполнительные производства в отношении застройщика.
Много неоплаченных долгов?
Стройка может не дойти до конца: скорее всего, у него просто закончатся деньги.

4️⃣ Идем на публичную кадастровую карту.
Изучаем земельный участок, на котором ведется стройка: нет ли там охранных зон, особо охраняемых природных территорий?
Такие «соседства» часто оборачиваются отказами во вводе дома в эксплуатацию или даже в отзыве уже выданного разрешения на строительство.
Как минимум можно схлопотать долгострой, как максимум - банкротство застройщика.

5️⃣ Вы все посмотрели и вас все устраивает?
Возвращаемся на сайт наш.дом.рф и читаем проект договора долевого участия.
Куда именно в нем смотреть – я писала здесь.

Вы сами знаете, кому это переслать 😉

Не получится , не имея веской причины?

Скажем ей не нужна квартира в Хабаровске, хочет в Сочи переехать

Ольга, доброе утро!
В связи с чем Вы планируете расторгнуть договор?

Доброе утро! А если договор дду заключён скажем 19.10.2023 г, возможно расторгнуть? Деньги на эскроу

КАК ДОЛЬЩИКУ ВЕРНУТСЯ ДЕНЬГИ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДДУ?

1️⃣ Если расчеты производились через эскроу счет, то все очень просто:

✅ Росреестр уведомляет об этом банк, в котором был открыт счет эскроу;

✅ банк возвращает дольщику деньги со счета эскроу;

2️⃣ Если расчеты производились напрямую – то уже сам застройщик обязан вернуть деньги дольщику в течение 10 банковских дней после одностороннего отказа от договора.

❗ Закон прямо запрещает застройщику удерживать что бы то ни было из денег, возвращаемых дольщику (штрафы, неустойки, убытки и пр.).
На деле это требование часто нарушается, и дольщикам приходится идти в суд за своими деньгами.

Если берете недвижимость в рассрочку, лучше подстраховаться и выбрать расчёты через эскроу счёт: так Вы точно оперативно получите все уплаченные за квартиру деньги обратно.

Или готовьтесь не допускать просрочек в платежах 🤫

ПЛАКАЛА ВАША КВАРТИРА, или когда застройщик может отказаться от договора долевого участия

Оснований всего два:

1️⃣ Нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.
Да, и просрочка на один день каждый из этих 3 раз - формально тоже считается.

2️⃣ Просрочка внесения любого платежа более чем на 2 месяца
 
Если имеет место 2️⃣ вариант, ещё не всё потеряно:

✔️ застройщик направляет дольщику по почте или вручает под расписку предупреждение о необходимости погашения долга и о последствиях неисполнения такого требования;

✔️ дольщик в течение 30 дней после направления такого предупреждения все еще может погасить долг.
Если платеж будет совершен, тогда расторжения договора не произойдет;

✔️ если дольщик ничего не погасит (в т.ч. просто не получив письмо на почте) – застройщик направляет ему уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора заказным письмом с описью вложения.
С этого момента договор считается расторгнутым;

✔️ застройщик подает в Росреестр заявление о погашении записи о регистрации ДДУ, прилагая к нему копию уведомления и почтовые документы;

✔️ Росреестр производит погашение регистрационной записи о ДДУ.

А что с деньгами, которые вы уже заплатили застройщику?

Если наберем 20 🔥 - напишу и об этом.

Когда купили квартиру по сходной цене и забыли проверить документы 😁