Гаражные инвестиции с Натальей Ардонской

Завтра проведу эфир в 19:30 мск: «Как выстроить управление своими или чужими кладовками»

1) Для собственников кладовок, которые хотят получать больше и при этом жить спокойнее.

2) Тем, кто планирует стать собственником кладовых, узнаете, как сделать сразу правильно и не переделывать.

3) Для тех, у кого нет своих кладовок и нужен дополнительный заработок, с возможностью стать членом моей команды и управлять кладовками собственников в своем городе.

4) Для тех собственников, кто хочет построить свою систему управления. Абсолютно гениальное предложение!

Что узнаете:

— Как зарабатывать на управлении чужими кладовками от 100 тысяч в первые 2 месяца и от 20 тысяч/ мес полупассивного дохода

— Как выстроить работу с управляющим, чтобы инвестировать в кладовки в любом регионе и иметь полностью пассивный доход

Чтобы точно ничего не пропустить, регистрируйтесь в боте по ссылке здесь

Дополню фактами и цифрами, что делаю и что сделано:

Рассказываю, как инвестировать в недвижимость малого формата (кладовки, паркинги, гаражи) от 8000 рублей в месяц, с пассивом до 27% и спекулятивной доходностью 70-300% годовых. Аналитика по 19 городам. Помогла инвесторам купить более 600 кладовок за 2 года.

ЗЫ
Записи этого эфира в общем доступе не будет. Приходите!

"С доверием сейчас плоховато" - так прокомментировали мои старания по отладке системы управления.

Настаиваю, что многие риски можно нивелировать, проговорить, отстроить систему сдержек и противовесов, найти рычаги.

Приоткрою "кухню" подготовки к вебинару.

Я понимаю страхи и на стороне собственников, да и на стороне управляющих:
- а что если управляющий будет сдавать без моего ведома, а я не буду получать ничего кроме убытков?
- а что если что-то произойдет с управляющим...? все мы люди
- а что если затопление, будет ли управляющий решать вопросы?
- а что если арендатор неплательщик, кто это разруливает?
и т.д. и т.п.

Приходится становиться экспертом в налоговых и юридических вопросах. Мало разобраться в этом со своих позиций из своей стратегии и имеющейся ситуации, у меня стоит задача предложить простые, прозрачные и максимально доходные для будущих управляющих и для собственников условия игры.

Это схема, которую я разработала, чтобы рассказать Вам на вебинаре, как будем вместе работать и зарабатывать на кладовках, прозрачно и безопасно.

Уже из этой схемы видно, кто будет более предпочтителен в роли управляющего.

А что Вы видите в этой схеме?
Подскажу, стрелки это договорные отношения, а почему они двух цветов?

Кто заинтересован, подключайтесь к обсуждению! Давайте в комменты! Страхи свои тоже давайте!

Если еще не зарегистрировались на вебинар по управлению 23.10.24 в 19.30 Мск. Сделайте это по ссылке здесь

"Много городов у нас в России". Там, где управляющих ищу.😉

Буду не многословна, конкретика, по каким городам ищу управляющих и буду рассказывать 23.10.24. что и как Вы можете получить от сотрудничества и что надо сделать, чтобы это получить.
Итак, управляющие нужны в следующих городах:
1. Москва,
2. Санкт-Петербург,
3. Краснодар,
4. Новосибирск,
5. Калининград,
6. Уфа,
7. Воронеж,
8. Самара,
9. Нижний Новгород,
10. Екатеринбург,
11. Казань,
12. Владивосток,
13. Севастополь.

Первые пять городов, это где инвесторские кладовки уже есть. Последующие, те города, в которых есть интересный потенциал, но мы их еще изучаем.
Как видите, ряд миллионников в список не вошли. По результатам мониторинга они пока не привлекательны в плане кладовых.

Прошу проинформировать друзей и знакомых из этих городов о возможном сотрудничестве и пригласить на вебинар 23.10.24. в 19.30 Мск. Регистрация на вебинар по ссылке здесь.

Нашли в списке город который Вам интересен? Если да, отплюсуйте в комментах. Спасибо!

Как меньше платить, меньше ошибаться, меньше рисковать и больше получать? Это про то, что будет на вебинаре по управлению кладовками.

Давайте начну с того, что расскажу, кого я собираю на этот вебинар и кому это будет полезно?

1. Собственников кладовок. Как своих учеников и тех, кто приходил в подбор, так и тех, кто покупал кладовки сам и планирует их покупать в регионах самостоятельно.
2. Тех, у кого кладовок нет (а может и есть свои кладовки тоже, кстати), и есть горячее желание зарабатывать на чужих кладовках.

На вебинаре по управлению 23.10.24. в 19.30 Мск покажу, как стыкуются интересы сторон управляющих и собственников и почему это выгодно всем сторонам.

1. Как собственник может работать с управляющим и выйти на пассивный доход в своем регионе или в другом, с учетом налоговых статусов и легализации?

2. Как перейти без потерь от работы в статусе физлицо на статус ИП. И что важно делать и как делать правильно, чтобы без потерь пройти? С чем столкнулась на практике, мои ошибки.

3. Почему собственник часто недозарабатывает на кладовках и на аренде и на перепродаже? И при чем тут управление? Опять же личные инсайты.

4. Как минимизировать риски от недобросовестных арендаторов? Не «влететь» на уголовную ответственность.

5. Как можно зарабатывать на управлении? Обучение управляющих, два пакета. В чем отличия?

6. Как собственнику выстроить систему из управляющих самостоятельно и выйти на масштаб в пассивном доходе от кладовок?

7. Какие налоговые изменения помогут сделать работу с кладовками рентабельной и легальной?

Регистрация на вебинар здесь. Это бот, который перенаправляет Вас в группу рассылки по вебинару, там будет сообщение по площадке проведения. Так Вы ничего не пропустите. Приходите.

Уйти в минус на кладовках?! Реально!

Для этого есть одна веская причина – игнорирование вопросов налогообложения. Давайте разбираться.

На Интенсивах, которые периодически провожу, сразу обращаю внимание! Кладовки не так просты, как кажутся на первый взгляд. Это нежилая недвижимость, кстати, как и популярная качаемая инвест-брокерами тема с апартаментами.

В одном посте, я не смогу разложить все, как надо сделать правильно. Обозначу критические точки и суммы рисков.

Покупать кладовки будучи физлицом на НДФЛ (скажу проще – если Вы в найме и у Вас нет ИП и налог на доходы физлиц платит работодатель за Вас, ну и Вы иногда по мере потребности составляете 3НДФЛ) надо с высокой степенью осторожности.

Если налоговая видит в кабинете налогоплательщика десятки кладовых, у нее справедливо возникает вопрос. А для личного ли пользования гражданин наприобретал столько кладовых? А что, если у него там предпринимательская деятельность? Хм, а он еще и перепродает кладовки пачками в год? Угу…вопросики.

Во что выльются они у творческого налогового инспектора?
Давайте покажу на примере продажи.

1. Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность. Это ерунда. 500 – 2 000руб.
2. Перерасчет НДФЛ не с разницы доход минус расход, а со всего дохода. Ну для примера, купили за 200 000 продали за 400 000, рассчитывали на налог 26 000, а он стал 52 000.
3. Ну и «вишенка на торт», доначисление НДС, в этом примере с 400 000 это еще 80 000.

Итого, влетаем на 134 000 и радуемся, что в этом примере, в минус не ушли.
___________________________________________
Что надо, чтобы все по-белому и спать спокойно?
Надо ИП?
Да, надо!

Но очень внимательно надо подбирать систему налогообложения, чтобы это оставалось выгодным. И тут развилок… дофигища!

И опять «вишенка на торте». При оказании услуги от ИП сдачи помещения в аренду физику или продажи кладовки, надо бить кассовый чек и причем, в течение суток.

А если нет?
А... это штраф 25-50% от суммы сделки, но не менее 10 000 рублей.
Давайте опять к нашему примеру. Продали за 400 000 рублей, чек не пробили, штраф 200 000.

Больно? Еще как!
____________________________________________
Что же с этим делать?
Может самозанятость?
Вот нет. Не может самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения.

Расстроены? Уже влипли? Но ведь предупреждала, чтобы шли на Интенсив, а то с дурья…
Есть ли варианты?
Можно найти.

Давайте так, 23.10.24 в 19.30 по Мск, вебинар по управлению, ссылка на регистрацию здесь (вебинар для собственников и для тех, кто хочет управлять чужими кладовками).

Приходите, поясню, как можно, а как нельзя. И объясню, какой путь выбрать, чтобы стать «белым и пушистым», но не остаться без штанов, инвестируя в кладовки.

ЗЫ
А теперь наложите всю эту свистопляску с налогами на легализацию взаимодействия управляющего и собственника. Кто понял, почему я с этим закопалась? М!?

Впечатлились? Дайте знать реакциями и репостами.

И 23го будьте!!! Чтобы найти безопасный и выгодный вариант. Ссылка здесь.

Есть вариант спекуляция до 168% годовых. Калининград.

Все. Больше в ближайшее время предложений по Калининграду не будет. Мы выбрали все самое интересное. Из хороших новостей, раз я взялась уже за поиск управляющих = они будут. Поэтому инвестиции из любого региона возможны, удаленные сделки само собой возможны.

Почему все-таки этот объект? Надеюсь уже научила, если есть рассрочка - надо брать.
Рассрочка здесь есть. 40% первоначальный взнос. Но есть % на остаток.
Цена 28 000 за квадратный метр. Выходить будем не дешевле 60 000.
Есть нюансы, есть доп.вложения.
Мы в формате презентации все подготовили - оставляйте заявку по ссылке, моя помощница полную презентацию пришлет.

Еще мне задают вопрос - это пул? Нет вот тут не пул, хотя цену будем держать единую и управление в регионе мне в этом в помощь. Просто все кладовки мы там не забираем.

Завтра, как обещала, расскажу каким образом можно достичь потерь на кладовках. Да-да это про налоги. За кого я спокойна - это за своих выпускников кладовочных магнатов, у нас есть чат, где об этом уже сказала.

По Калининграду, кому важен низкий порог входа, рассрочка и добротные кладовочные помещения - оставляйте заявку по ссылке. Лена Вам пришлет презентацию.

Требуются управляющие на 50 кладовых в Калининграде.

Столько кладовых приобрели инвесторы из разных регионов России в этом замечательном городе. Но все инвесторы НЕ калининградцы.
На этот объем и с учетом того, что кладовые покупали в двух объектах нужно минимум два человека.

Что будет делать управляющий и сколько на этом заработает?

1. Приемочный пакет.
В него входит. Приемка ключей и объектов – это 10 000 за приемку по одному инвестору, поскольку покупали по 2-3 кладовки, это плюс тысяча за каждую последующую после первой кладовки. В рамках этого пакета заключение договоров на ЖКУ, изготовление дополнительных ключей, при необходимости составление дефектной ведомости. Но вообще кладовые в Калининграде очень добротные. Смотрите видео.

2. Сдача кладовых в аренду. 30% от прибыли ежемесячно, давайте на примере: сдаем кладовую за 3000 вычитаем коммуналку, пусть 300 рублей, 2700 делится в соотношении 30% управляющему, 70% собственнику.

3. Перепродажа. 4% от суммы сделки.

Итого, с учетом объема.

Уже первые месяцы на пакетах приемки будет порядка 110 000 рублей.

Далее сдача в аренду, буду честной, такой объем сразу быстро не заселим, обычно такой объем осваивается примерно за 4 месяца, при выходе на полное заселение это денежный поток в месяц еще порядка 20 000 рублей.

Перепродажи. Вот выше публиковала пост с перепродажей кладовки в Жулебино, на ней управляющая заработала 31 000. В Калининграде плановый выход из пула по согласованной цене. Продавать будем по цене в 2 раза дороже чем у застройщика, порядка 60 000 за квадрат, на 4х метровой кладовке это 240 000 продажная цена и заработок управляющего с продажи 9 600.

Как думаете есть за что побороться? Если есть друзья, знакомые в Калининграде, кому нужна такая работа (а она в свободном графике), делитесь с ними постом.

Мы работаем с позиций выигрыш каждой стороне.

Обучение есть и оно обязательно!

Подробности 23.10.24 в 19.30 по Мск открытый вебинар по управлению кладовыми для собственников, инвесторов и будущих управляющих.

Чтобы не пропустить вебинар и получить на него бесплатный доступ, а также понять зачем инвесторы скупают кладовки, переходите по ссылке здесь.

Нравится? С Вас ❤

Че натворила? 104 000 рублей‼️ мои потери на двух кладовках😱.

Знаете про анализ альтернативных затрат (вот этому, кстати, меня еще в Финэке учили)? Ну в общем, это то, что надо делать в начале проекта, но и рефлексировать назад тоже полезно для осознаний на будущее. Рассматриваем разные варианты куда пустить свои силы, время, денежные ресурсы, что и при каком решении дает лучший результат. Вот откручивая назад и столкнувшись со своими сделанными ошибками, подвела итоги. Честно делюсь.

На чем "попала"?

На налогах. За две кладовые я заплачу с доходы минус расходы НДФЛ 13%, вместо 7% на ИП, в общей сложности мои потери тут это 34 000 рублей.

И еще порядка 70 000 я недозаработала за год. И, кстати, первое оказалось плотно увязано со вторым от этого еще досаднее.😡

Это не значит, что эти две кладовки ушли в минус, нет, с учетом всех затрат и налогов порядка 60% годовых я на них заработала, но просто могла больше. И конечно, получив такой результат на этих двух кладовых я скорректировала свои действия на других.

А вот по каким причинам кладовки могут уйти в минус (такое тоже вероятно) я расскажу в пятницу.

Подробный разбор причины моих ошибок и как Вам не допустить их? Буду проводить на открытом эфире по управлению кладовыми 23.10.24. в 19.30Мск.

Сможете в это время?
Давайте перекличку под постом:
+ надо и смогу,
- не надо или не смогу.

Перекинула кейс прямо как есть с канала Дмитрия Толстякова👆.

Продал кладовую

Пока я отсутствовал, одна из моих кладовок успешно продалась. И можно фиксировать кейс, все артефакты прилагаю.

Купил 01.03.2023 года кладовую 5,9 кв.м. за 326.000 руб. Видео, как я иду принимать ключи (а я там был всего 1 раз) можно найти здесь.

Продал 10.10.2024 года за 780.000 руб.

В течение 18 месяцев, что я владел кладовой, 16 месяцев она была сдана по 5000 руб в мес. в среднем.

Доход с продажи = 454.000 руб. до ндфл.

Пассивный доход получен = 80.000 руб.

В годовых считайте сами 😎

Продал, так как цена резко выросла, и деньги сегодня через доход с продажи дороже, чем деньги через пассивный доход во времени. В текущей ситуации это рационально. У меня остается в этом ЖК еще 2 кладовые.

Этот пример (да и весь мой блог) показывает, что:

👉🏻 в недвижимости можно зарабатывать на малых объектах, не обязательно иметь крупные суммы
👉🏻 нужно понимать в целом ситуацию, и уметь вовремя ею пользоваться
👉🏻 умение создавать активы и капитал - навык, которому нужно учиться 📚 (Кстати, из 350 мест осеннего набора в школу остается около 140, и скоро старые цены перестанут действовать)

А я буду перекладывать капитал в другие инструменты, которые интересны прямо сейчас, сохраняя диверсификацию и баланс 🙏

Ой, это я пыталась аватарку вернуть... как обычно: "как Вы стали космонавтом... ээээ я что-то нажала на госуслугах🙈"

Channel photo updated

Денежная система умерла⁉️ Мы на пороге хаоса. Что с этим делать?😱

Истерика в духе Закхайм⁉️ Мы действительно в преддверии изменений. Ну… и те ученики, до кого она донесла мысль, что деньги допечатывают и есть инструменты, чтобы поставить инфляцию себе на службу, благодарны ей за это.

Благодарна и я. Только я не буду делать огромной тайны, твердые активы - вот и весь секрет о котором знают все богатые люди во всем мире (нюанс еще в конце поста).

Деньги не должны быть в деньгах. Тут только важно осмотреться и не пытаться откусить сразу целую «крепость», а присмотреться к маленьким домикам, вернее кладовкам (это я про картинку), посчитать и прикинуть, как еще и чужие деньги там использовать. Адепты твердых активов, как хозяйственные бурундуки🦁 сразу тащат бумажные деньги в хоть в маленькую, но недвижку, которую можно выгодно сдать в аренду – гаражи, кладовки, паркинги, все годится. Да, правда, важно научиться правильно выбирать.

Как это работает, если правильно сделано?

Вернусь к уже известному примеру, с кладовками в Жулебино (просто он в динамике на глазах у всех, благодаря Толстякову). Покупали порядка 300 000 за кладовку, когда покупали аренда была на уровне 3 500 в месяц, сейчас, полтора года спустя, цена кладовой минимум уже в 2 раза выше, и цена аренды уже 6 000 в месяц.

Сравните эти результаты даже с нынешними депозитами.

Добавлю. Знания, навыки и правильные действия тут важны, либо на вашей стороне, либо на стороне специально обученных людей:

1. объект был выбран - тут я выступила, как аналитик доходной недвижимости и организатор пула.
2. объект сдан в аренду сначала за 4 500, теперь за 6000 благодаря управляющей.

И это окупается. Согласны?

Дайте реакций или напишите свое мнение.

ЗЫ
И еще секрет богатых в принятии того, что ошибки будут, когда делаешь сам и тем более первый раз. Завтра расскажу про свои пройденные "грабли".

Человеку надо мало…

Посмотрела вчера с ребенком фильм, рекомендую👍 «Прекрасная зеленая» https://ok.ru/video/873796800895 (отсюда прям весь и посмотрели), он наивный, не судите его строго, фантастика, но без спецэффектов, с кучей несостыковок, но важна идея, хоть и утопичная, но вслушайтесь в канву и диалоги. ❤️

Добрый, местами смешной😀, с детьми можно.

Полезно для тех, кто не может найти деньги на инвестиции и они все время куда-то утекают.
Задумывались когда-нибудь, вообще до какого уровня можно убрать навязанное потребление?
Мне «зашел» диалог про помаду, и про зеркало, посмотрите, делитесь мыслями!🔥

Тест для будущего управляющего кладовками. Как говорится, смех и грех...🤫

Реальная история. Управляющей в Москве предложили сдать кладовку под проживание кошки...🤔🤔🤔

Каковы Ваши мысли и действия на месте управляющей?

А какие у Вас бывали необычные предложения от потенциальных арендаторов кладовки?

ЗЫ
Фотку нашла в И-нете, по запросу "кошка в кладовке". Вылезло это... кстати, при переходе по ссылке увидела в каком городе... кстати тот самый перспективный город...🧐

Лучшее предложение кладовки-копилки в Москве. Или как заработать и на депозите и на кладовке одновременно?💪💪💪

Прежде чем рассказать про новый вариант, поделюсь историей по предложению, которое было на прошлой неделе. История про то, почему сомнения и затягивание решений ведет к потерям.🥵

Предложение было по Санкт-Петербургу. Первоначальный взнос по кладовке был 10%, далее 10 месяцев по 5000 и остаток без процентов в конце (после 10го месяца). И это уже в построенном и сданном доме!

Цены кладовок были от 250 000, т.е. первоначальные вложения 10% - всего 25 000. Как только застройщик увидел повышенный интерес, как только пошли клиенты. Как думаете, что он сделал?

Да-да! Переобулся в воздухе‼, сообщив, что 10%, но не менее 100 000… Но, к счастью, большинство инвесторов все-таки успели войти за просто 10%.

Теперь рассказываю про то, что нашли в Москве (Новой Москве) сейчас, и чем примечательный вариант? Это тоже кладовка-копилка. Кстати для иногородних, это хорошая история!

Дом строится и сроки сдачи в 4м квартале в 2025 году. Цена кладовок от 252 000, но опять же есть отличная рассрочка! 20% первоначальный взнос, т.е. своих надо 50 000. Даже со всеми допзатратами и комисссией (покажу с 15%, а не 10). Получается, что своих надо 96 000. Остаток только через год, а значит 156 000 можно держать на депозите, и через год с 20% Вы с депозита снимете 187 000.

Цена за квадратный метр очень адекватная, сейчас кладовки готовые в этой локации продаются за метр от 104 000, а наш найденный вариант от 74 000.

Поэтому тем, кто верит, что только в Москве недвижимость будет чувствовать себя хорошо при любых обстоятельствах, и хочет максимально пассивно получить прирост одновременно и с депозита и с кладовки в стройке🤑🤑🤑 – этот вариант для Вас.

Заявки на подбор к аналитикам, оставляйте по ссылке здесь.

ЗЫ
В этом же ЖК есть и варианты покупки в деньги в корпусе со сроком сдачи в 4м квартале 2024, расчеты приведены на 100% свои деньги (смотрите скриншот). Можно выбирать вариант с рассрочкой, но позже сдача или в деньги, и сдача в этом году.
Я бы выбирала рассрочку.