Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

Посчитал сколько в реальности выходит первый взнос при этих дополнительных платежах, которые надо сделать в банк.

Получается надо 25% иметь, чтобы первоначальный был 20%

34% надо своих от стоимости квартиры, если хочешь первоначальный 30%.

Кстати! Есть несколько вариантов, при которых можно получить 20,1% первоначальный взнос.

1) Купить квартиру, где Сбербанк финансирует стройку. Посмотрел таких ЖК на МСК и МО всего 13 штук.

2) Увеличить лимит займа до 30 млн. Будет часть по ставке 6%, а другая - по рыночной ставке. Пытаюсь понять, какой минимум можно взять для прохождения первоначального взноса 20%.
Но вроде надо взять минимум 6,5 млн. к возможной семейке 12 млн.

3) Покупать квартиру по программе субсидирования от застройщика. Тем самым цена квартиры увеличится, и вы получите 20% первый взнос.

4) Единоразовый платеж в банк, про Сбер пишу.

- 20% ПВ, то 6,6% от суммы займа надо оплатить в банк.
- 30% ПВ, то 5,9% от суммы займа

Например квартира 15 млн. в базе вам сейчас надо внести 50% = 7,5 млн. руб.

Вы можете уменьшить до 20 % и внести своих 3 млн. и 12 млн. взять в кредит, тогда надо оплатить 6,6% = 792 000 руб. в банк.

Вы можете уменьшить до 30% и внести своих 4,5 млн. и взять 10,5 млн., тогда надо оплатить 5,9% = 619 500 руб. в банк.

Получается такое же удорожание квартиры

Писал ранее, что риелторы сейчас убеждают людей, как лучшее время взять ипотеку и через некоторое время сделать рефинансирование.

А почему они решили, да и мы все думаем, что "это ведь не надолго", потом ставка снизиться?

Давайте представим, что ближайшие три года с такой ставкой будем жить. Турция в таком сценарии живет, а почему он не может произойти у нас? У нее ключевая ставка 50%.

Всегда отталкивайтесь только от своих финансовых возможностях и не слушайте, что вам риелтор стоит, улыбаясь, рассказывает!

Я писал несколько причин для решения поднять первый взнос по семейной ипотеке.

1) Поднятие первого взноса уменьшает расход государственных денег. Думали, как сэкономить денег, можно таким ведь образом.

2) Прикрыть лазейку, когда деньги берут в ипотеку, а свои направляют на депозиты и зарабатывают на этих деньгах. Такое решение заставит людей вкладывать в покупку квартиры свои средства.

3) При 50% ипотека более обеспечена, меньше риска просрочек, неуплат.

Еще пару мыслей посетили мою голову.

4) Так как придется добавить своих денег теперь больше, то, следовательно, будут меньше кредитоваться, и это поможет в снижении закредитованности населения.

5) Уменьшить количество покупок недвижимости, тем самым сбить спрос, а значит и цены.

6) Схема 50% поможет более адресно использовать деньги для семей. Многие покупали студии и однокомнатные квартиры для перепродажи или сдачи в аренду. Теперь покупки будут больше по необходимости, тем самым помогать именно семьям, у которых есть в этом потребность.

Давайте рассмотрим на примерах эти изменения.

1) Квартира стоит 10 000 000 руб.
Раньше надо было своих 2 млн. и 8 можно было взять в ипотеку. Теперь своих надо 5 млн., получается в 2.5 раза (на 150%) больше внести своих денег больше придется.

Банку надо было выдать 8 млн., теперь 5 млн., что на 37,5% меньше.

2) Квартира стоит 15 млн., своих надо было минимум 3 млн., теперь 7,5 млн.
Банк раньше бы дал 12 млн. при покупке квартиры за 15 млн., теперь даст 7,5 млн, получается, экономия 50% денег для банка.

Раньше при стоимости квартиры в 15 млн. ты мог забрать весь полагающийся тебе лимит в 12 млн. Теперь, чтобы получить весь лимит, тебе надо купить квартиру за 24 млн.

При цене 24 млн. ты своих 12 млн. вкладываешь и 12 можешь взять по льготной ставке.

Прошло 7 дней от моего поста, где я предположил поднятие Сбером первого взноса по Семейной ипотеке до 50%.

❗️Сегодня в новостях сказали, что Сбер поднял, как и другие банки. Теперь надо 50% внести своих и 50% можно будет оформить по льготной ипотеке❗️

В том посте и двух следующих за ним я писал свое мнение, почему поднимут первый взнос.

Повторю свое мнение. Это не банки так решили сделать, а сверху идет установка, так как очень большие расходы у государства идут на финансирование льготных программ.

Вчера где-то читал, что денег на выдачу и компенсацию банкам действующих льготных программ в государстве заложен расход больше, чем на медицину и дороги. Огромные деньги, и надо как-то подрезать категорию этого расхода.

Наверное, уже видели новости с пометкой молния ⚡️

❗️Сбербанк поднял ставки по всем рыночным ипотекам и теперь минимальная ставка на вторичное жилье составит 24,6%, на первичное - 24,9%!

Сразу забиваем в кредитный калькулятор сбера и смотрим.

Квартира 10 млн., 5 млн. своих и надо 5 млн. кредит.

Калькулятор показывает платеж в месяц на 20 лет 114 658 руб., а процентная ставка 27% указана.

Если мы нажмем все возможные галочки для скидки (зп на карту сбера, оформление через домклик и т.д.), то получим ставку 24,9%, а платеж 105 740 руб.

Спрос на микроквартиры стал снижаться

С мая 2024 года в Москве ввели запрет на строительство квартир площадью меньше 28 м², и это заметно сократило предложение микроквартир на рынке недвижимости. Однако перед тем, как запрет вступил в силу, спрос на такие небольшие квартиры резко вырос.

В мае и июне 2024 года доля сделок с микроквартирами увеличилась с 16% до 19%. Люди стремились приобрести компактные квартиры, опасаясь, что они скоро станут дефицитным товаром. На маленькие квартиры всегда был спрос из-за их цены, а это хорошо подходило студентам, молодым специалистам, и, конечно, инвесторам, которым нужны были такие объекты для сдачи в аренду.

Но теперь государство ориентируется на то жилье, которое будет подходить для нормальной жизни и для семей с детьми.

#полезное

Что такое переуступка квартиры и как она работает

Всем знакомы два основных способа купить жилье: вторичку у собственника или новостройку у застройщика.

Но, открою маленький секрет), на этом способы покупки недвижимости не заканчиваются, их куда больше😉. Давайте расскажу немного про переуступку, что это и зачем.

Переуступка — это когда вы покупаете права на квартиру у физического или юридического лица, которая еще не достроена.

Обычно такое жилье на этапе строительства (например, на этапе котлована) стоит дешевле, и инвесторы часто покупают его, а раньше при льготной ипотеке брали пачками, чтобы затем перепродать по более высокой цене.

При переуступке вы не приобретаете саму квартиру, а только право на нее. Как только дом введут в эксплуатацию и оформят документы, вы сможете стать полноценным собственником.

И, как у любого способа купить недвижимость, у переуступки есть свои плюсы и минусы. К плюсам я бы отнес:

🔸Возможность купить квартиру дешевле, чем на этапе готового жилья;
🔸Можно опять перепродать квартиру дороже, когда дом достроят (но тут многое зависит от рынка);
🔸Меньший риск задержки строительства, если дом почти готов.

Минусы тоже есть:
🔸Вы покупаете не саму квартиру, а право на нее, надо ждать, когда дом достроят;
🔸Нельзя взять льготную ипотеку;
🔸На большинство переуступок не распространяются бонусы и акции от застройщиков.

Переуступка может быть выгодной, но важно тщательно проверять все условия и обязательства! А для этого обращайтесь в мои сообщения @aleksandrkolotii

В Госдуме хотят сократить минимальный срок владения квартирой

Сейчас он составляет 5 лет при покупке квартиры, но на днях Госдума предложила сократить этот срок до 3 лет.

Если человек получил квартиру по наследству или дарению, срок также хотят сократить с 3 лет до 1 года.

А значит, налог при продаже платить будет не надо, если продали через 3 или 1 год✅

😊Как понять, что перед вами недобросовестный риелтор

Есть отдельные кадры в нашем обществе, которые своей работой создают впечатление у людей, что все риелторы наглые, хитрые и жулики.

Мне как руководителю агентства недвижимости знакомы случаи, когда клиенты приходили после неудачного опыта работы с такими риелторами. Люди действительно думали, что риелторство - сплошное зло. А потом понимали, что адекватные и честные специалисты есть везде, надо только знать их🤝

Основные признаки недобросовестных риелторов лучше знать заранее, да и с близкими поделиться на всякий случай:

1⃣ Нет информации в публичном доступе. Просто погуглив человека и ничего не обнаружив ни о нем, ни о его агентской деятельности может стать "звоночком".

2⃣ Нет отзывов реальных клиентов. Пустые слова, обещания супер быстрой продажи квартиры или покупки по ценам из 2015 года должны навести на мысль, что что-то не то здесь.

3⃣ Низкая комиссия. Есть доступная комиссия - она бывает чуть выше/ниже среднерыночной. А есть специально заниженная: такой бессовестный агент потом возьмет недостающую часть с продавца/покупателя. Или вообще пропадет.

4⃣ Агенту все равно, зачем и для чего вы хотите совершить сделку с недвижимостью. И, скорее всего, он не будет стараться сделать лучше для вас, а будет пытаться поскорее выбить комиссию и взять другого клиента.

5⃣ Агент то пропадает, то снова возвращается. И не поддерживает связь со своими будущими клиентами. Скорее всего, в работе после подписания договора он будет вести себя также, а продажа/покупка квартиры затянутся надолго.

И стоит помнить о профессиональной этике: риелтор должен быть вежлив и приветлив с вами, не давить и не запугивать, а аргументированно выдвигать свои доводы.

В моей компании специалистам важно, чтобы клиент был доволен, а сделки приносили улучшение и комфорт в жизнь. И за качество своей работы мы отвечаем. Обращайтесь @aleksandrkolotii)

"Все чаще люди выбирают жилье, ориентируясь на эмоции"

Такую информацию увидел в новостях. Пишут, что раньше приоритетом были локация, цена и планировка, а теперь важны эстетика и архитектура дома.

И здесь, наверное, не соглашусь. Потому что когда у человека ограничен бюджет, он выбирает уже не архитектурную инновацию, а нормальное жилье для жизни. А с учетом сегодняшней ставки на ипотеку эта проблема у очень многих людей.

Конечно, эстетика квартиры занимает далеко не последнее место, но если в самой квартире сделан ремонт, а район тихий и комфортный, большое ли значение имеет внешний вид дома?

Откровенно дома под реновацию тоже брать не стоит) но и переплачивать за уникальную архитектуру не всегда есть смысл.

А вот про выбор эмоциями - да, он имеет место всегда. Застройщики открыто пользуются методом воздействия на эмоции, показывают красивые рендеры, описывают свой продукт, говоря, как изменится ваша жизнь, если вы купите именно эту квартиру. А также в придачу и машиноместо, и отделку, и еще что-нибудь. И продавцы вторичной недвижимости в объявлениях тоже так или иначе влияют на эмоции. Важно только помнить, что недвижимость стоит выбирать разумно и головой, а не бросаться скупать все под действием эмоций.

А что важно при выборе квартиры для вас? Поделитесь мнением в комментариях🤝

👌Где в Москве найти доступные квартиры под семейную ипотеку?

Семейная ипотека под 6% на новостройки - это шанс обзавестись жильем для многих семей с детьми. Главное, чтобы ребёнку было до 6 лет. Но вот льготная сумма, на которую действует ставка 6% годовых, совсем небольшая - 12 млн. руб. Если стоимость квартиры превысит эту сумму, на остаток придется брать ипотеку с рыночной ставкой (21-23%).

Я напишу, где вы можете купить квартиру в Москве по семейной ипотеке, не превышая лимит в 12 млн руб:

1️⃣ Новая Москва, а именно пос. Сосенское. Большое количество двухкомнатных и около 700 трехкомнатных квартир, которые подходят под семейную ипотеку с ее лимитом. Стоит учесть сразу, что район только развивается, и нужная инфраструктура для жизни появляется не сразу.

2️⃣ Южное Бутово. Здесь дешевых новостроек поменьше, но можно найти и двушки от 10 млн руб, и трешки от 12 млн руб. Это более старый район, здесь уже и школы, и садики, и поликлиники с магазинами.

3️⃣ Люблино. Район внутри МКАДа, хорошая транспортная доступность. Здесь тоже есть недорогие новостройки, с минимальной доплатой в 1-2 млн по рыночной ставке можно купить двухкомнатную квартиру по семейной ипотеке. Трехкомнатные выше в стоимости, можно найти в других районах Москвы аналогичные.

За бесплатным подбором обращайтесь в мои сообщения @aleksandrkolotii🤝

📝Как еще на стадии просмотра квартиры понять, что перед вами мошенники?

Многим почему-то кажется, что мошенники - это то, что точно не случится с ними) Но в жизни все бывает, сегодня расскажу, как раскусить такого "предприимчивого" человека, который пытается продать квартиру.

Итак, покупатель на просторах сервисов недвижимости нашел неплохую квартиру, его она устраивает по всем параметрам. Цена классная, собственник очень заинтересован и сразу же назначает дату просмотра. А на просмотре еще и скидку готов дать (обычно продавцы делают это с нежеланием и только обоснованно). В общем, все делает, чтобы быстрее продать квартиру.

И на этом моменте стоит насторожиться. Да, все спешат, но если вы понимаете, что вас намеренно торопят, убалтывают, не дают возможности полностью проверить объект - скорее всего, такой собственник что-то скрывает и хочет поскорее избавиться от проблемной квартиры: может, у него документы не в порядке или вообще продает по поддельной доверенности. Выписка ЕГРН - это ведь не гарант безопасности, вторичка требует более детальной проверки. А как ее провести, если торопят изо всех сил?

✅Что делать в таком случае:
1) Не торопиться, не передавать аванс/задаток и не подписывать договор;
2) Если квартира очень понравилась, но есть сомнения, обратиться за помощью к агенту недвижимости (в моей компании это можно сделать прямо через сообщения @aleksandrkolotii);
3) Дождаться результатов юридической проверки и только в случае понимания, что сделка будет чистой, начинать готовиться к покупке.

Если было интересно, поддержите ❤️

Иногда мой мозг не может быть в состоянии покоя, и очень хочется разобраться в каком-то вопросе)

Решил разобраться в одном вопросе и оказался прав. На данный момент я не видел, чтобы кто-то об этом говорил, но придется мне снять видео, и все риелторы тут же начнут рассказывать об этом точно.

На следующей неделе обещаю вам снять видео.

Эксперимент провел вместе со своим клиентом, но сразу ему сказал, что если получится он будет жарить стейки, а я буду стоять и наблюдать, попивая пиво за его счет)

Речь идет о том, что у него трое детей и ему положенно 450 000 на гашение ипотеки, но он по закону может их получить два раза.

Сегодня перечислили ему вторые 450 000 🎉

Подробно на следующей неделе расскажу.

Перед тем как подписать кредитный договор с банком, важно внимательно изучить несколько ключевых моментов, чтобы избежать неприятных сюрпризов:

🔸Полная стоимость кредита (ПСК) — это один из главных показателей, на который стоит обратить внимание. Сейчас банки обязаны указывать его в правом верхнем углу договора. В одном окне вы увидите процентную ставку, а в другом — точную сумму переплаты в рублях. Это поможет понять, сколько именно вы переплатите за весь срок кредита.

🔸Процентная ставка — проверьте, какая ставка установлена: фиксированная (она не меняется на протяжении всего периода) или плавающая (может изменяться в зависимости от ключевой ставки ЦБ РФ). Плавающая ставка может увеличить стоимость кредита, особенно если ключевая ставка будет расти.

🔸Условия изменения ставки — важно знать, при каких условиях банк может повысить процентную ставку в одностороннем порядке. Например, это может произойти, если вы откажетесь от страховки или не сообщите вовремя о смене места жительства.

🔸График платежей — обязательно ознакомьтесь с таблицей ежемесячных платежей. Она поможет понять, сколько вы будете платить каждый месяц, включая тело кредита и проценты.

🔸Дополнительные комиссии — проверьте, есть ли скрытые сборы за услуги банка. Некоторые банки пытаются навязать дополнительные платные услуги, от которых вы, по закону, можете отказаться.

И еще один совет) Перед подписанием договора всегда сверяйте условия с тем, что вам обещали на словах. Не бойтесь задавать вопросы и уточнять детали, ведь вы это делаете для себя🤝

Ставьте ❤️ и пишите ваши вопросы в комментарии, я всегда отвечаю

Центробанк может поднять ключевую ставку до 20% уже 25 октября!

По словам зампреда ЦБ Алексея Заботкина, такой шаг вполне возможен, и большинство в банке считает, что это неизбежно.

📊 Почему ставка может вырасти? Хотя в сентябре инфляция снизилась до 8,6%, инфляционные ожидания населения выросли до 13,4% в октябре. Это связано с ростом зарплат, сезонными колебаниями цен, падением рубля на 15% и увеличением расходов бюджета.

Дополнительно давит на инфляцию предстоящее повышение тарифов ЖКХ на 12% в 2025 году, что ударит по кошелькам людей сильнее, чем в прошлом.

Ждем буквально несколько дней и узнаем, повысят ли опять ставку.

А такая стала

Был полный демонтаж в квартире. Снесены стены и пол убрали.